商业地产业主和品牌商对下半年市场前景预期相左

　　对于商业地产的井喷发展，业主和品牌商对下半年市场前景预期相左。　　

　　国内零售消费市场低迷，投资井喷下的商业地产何去何从？

　　8月13日，盈石集团研究中心联合国内外9家机构在京发布《中国商业地产信心指数报告》显示，三线城市业主方和品牌商对下半年市场预期出现相左局面。品牌商认为未来经济环境的继续改善以及旺季的到来将推动整体消费市场在下半年好转，但超过四成的三线城市业主方认为下半年旺季品牌商的拓展会相对保守。

　　业主和品牌商预期相左

　　在中国商业物业市场中，服务商信心指数位居榜首，高于品牌商和业主方。

　　商业地产的井喷发展，服务商成了惟一具备信心的一方。中国商业地产信心指数调查显示，在中国商业物业市场中，服务商信心指数位居榜首，高于品牌商和业主方。超过60%的服务商认为服务项目的营业额和人流量会在下半年旺季出现明显增长。甚至对于三线城市的商业地产项目，服务商对营业额的增长也是持续看好。

　　但是，报告显示，由于对今年上半年的市场表现较为失望，商业地产业主方对于今年下半年的商业地产预期悲观。

　　盈石集团研究中心分析发现，特别是消费者购买意愿、品牌商拓展意愿这两个指标，给出负面评价的业主方都超过了40%。从城市级别来看，三线城市的业主方尤为悲观。

　　在三线城市中，超过四成的业主方认为上半年品牌拓展意愿较弱，甚至相信下半年旺季品牌商的拓展也会相对保守。

　　而根据品牌商的反馈，他们当中有近一半的受访者表示品牌门店数量在上半年有所增加的同时，相应门店的营业额也出现增长，无疑为他们下一步的拓展计划带来更多的信心。品牌商认为，未来经济环境的继续改善以及旺季的到来将推动整体消费市场进一步好转，其市场份额和营业额也将出现增长。

　　受益于今年上半年餐饮收入增速回升的营业表现，餐饮娱乐类品牌商显示出了对市场坚定的信心，盈石集团研究中心分析发现，他们当中超过八成在近期有开店计划。

　　盈石集团研究中心预计，购物中心供应高峰的到来及商务部日前出台指导意见加快大众化餐饮等相关政策的落地将使下半年大众餐饮类品牌商仍然保持扩张步伐，但高端餐饮将持续面临较大压力或被迫加快转型步伐。

　　但按业态来看，在电商的冲击下，实体经营的零售类品牌商家相对保守，约12%的零售商表示会在下半年减少门店数量，明显高于其他类别的品牌商。

　　这意味着，对于三线城市，商业地产的业主方和品牌商在市场认知方面已存在落差。

　　盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会(RICS)中国区发言人张平告诉中国商报记者，业主方判断品牌商拓展意愿不大，原因在于业主方对于宏观经济环境等指标的影响。除此之外，业主方对反腐政策、电商冲击、供应过剩、同质化现象的担忧也在一定程度上使得他们对未来市场走势的判断较为悲观。

　　2014年下半年面临多个项目集中放量，市场供应量急剧增加导致商业物业市场竞争激烈，各项目争夺供应商资源的战争愈演愈烈，如何挖掘更多的商户资源将是一个巨大问题。与此同时，在二三线城市开发新城政策导向下催生的大批商业项目的建设不可避免地与现有商圈、传统商业形成了竞争、分流客群。

　　截至2014年上半年，盈石研究中心跟踪的20大城市商业物业存量达到7066万平方米，预计到2016年，20大城市总体新增供应还将超过3300万平方米，其中二线城市将贡献77%的新增供应规模。

　　“中国实体商业面临巨大考验，转型迫在眉睫，找准定位是当务之急。”张平透露，在信心调查反馈中，部分业主都认为要突出重围，“改变”成为当务之急。

　　据不完全统计，2014年上半年主要零售企业(不含家居、电器)在国内共计已关闭160家门店，远超2013年全年35家的关店数，也创下历史之最。

　　写字楼供大于求难改观

　　服务业增长的确定性是提振写字楼市场信心的主要因素之一。

　　对于写字楼市场，《中国商业地产信心指数报告》显示，2014年上半年，中国写字楼信心指数为100.6，整体市场表现中性。按受访者的角色来看，开发商信心指数为102.0，相对乐观；代理行信心指数为100.6，排名居中；投资方则缺乏信心，其指数仅为97.8。

　　据调查，写字楼市场中各方对当前经济情况持肯定态度，81%的受访者认为，目前中国宏观经济处于中性至良好程度，对下半年的增长则抱有更为乐观的期许，而开发商在经济信心指数上领跑其他行业的受访者。但据受访者在各行业中的职位功能比较，主要决策者对未来增长预期相对保守，盈石集团研究中心分析发现，只有27%的决策高管认为下半年经济表现将超预期，而有超过40%的具体工作执行者则认为未来经济将有良好表现。

　　张平指出：“在近期国家发布的各项数据中已能明显察觉经济正有逐步企稳的迹象，并且在当前的整体经济结构调整中，提高第三产业的占比已成为未来发展的重中之重。服务业增长的确定性是提振写字楼市场信心的主要因素之一。”

　　张平告诉中国商报记者，在中国商业地产信心指数调查过程中，多数行业人士指出写字楼市场供需不平衡的现象比较严重。由于目前中国写字楼供应依然处于一个整体的井喷期，未来如何快速地消化新增供应成为了一大难题。尤其是二三线城市，一方面近些年新增项目集中入市后还在消化周期中，另一方面超过七成的受访者认为供大于求的局面在下半年也不会改变，代表市场供需情况的平均租赁信心指数低至冰点，不足一线城市的一半。

　　盈石集团研究中心跟踪的数据统计也从侧面进行了佐证。截至2014年上半年，盈石集团研究中心定期监测的中国20大城市甲级写字楼物业存量已超过3400万平方米。到2016年，写字楼总体新增供应预计还将增加超过5000万平方米，约为目前甲级写字楼存量的1.5倍，而其中二线城市将贡献超过70%的新增供应规模。

　　调查还显示，一线城市的写字楼市场从业人员最为乐观，为此贡献最大的三个指标分别是经济环境、租金以及售价。尤其是对下半年经济环境的判断，近一半的一线城市受访者对经济环境改善有信心，租赁需求可能在此基础上保持活跃或进一步增长。这也鼓励了他们对未来市场走向保持信心，分别超过75%、87%的一线城市受访者预测写字楼租金和售价在下半年不会出现下降。然而在二三线城市，分别只有31%、21%的受访者认为下半年经济增长会提速，同时他们对未来写字楼租赁市场的判断非常悲观，都仅有7%的受访者认为下半年租赁需求会有所增长。

　　近期国家密集出台一系列经济维稳和微刺激政策，盈石集团研究中心预计整体资金面有窄幅放松的迹象。行业决策者对融资前景相对乐观，但总体而言仍然有43%的受访者认为下半年资金成本将会上升。81%的写字楼业界人士认为下半年开工量将维持或超过上半年。2014年上半年全国写字楼新开工面积同比上升3.2%，是惟一保持增速的物业类型。预计下半年开工面积将继续呈平稳上升趋势，这将继续增加写字楼市场的供应压力。

　　中国商业地产信心(CCRECI)指数由盈石集团研究中心设计开发。此项研究将每半年针对商业物业业主方、服务商和品牌商、写字楼开发商、代理行和投资方进行问卷收集，此调查受访者包括来自124个城市的800多位国内商业地产行业资深专业人士，500多位开发商及业主，涵盖超过320个快时尚、奢侈品、连锁超市和餐饮等在内的国内外知名品牌商。　　(本报首席记者 颜菊阳)