迷茫的地产商：谁会从富豪榜上消失？

　　又到了一年一度的年报季，开发商们轮流在香港、上海、深圳等地与投资者见面，公布去年的业绩，同时公布今年的发展目标。从已经发布的年报中，我们发现房企“贫富差距”正在加大。虽然有些企业仍在盈利，但增速已明显放缓。对他们来说，如何寻找新的增长点，变得尤为迫切而重要。而对于那些亏损的房企来说，如何活下去，则事关生死存亡。

　　“到目前为止，没有听说谁做养老地产是成功的，但都在试，唯恐错过了机会。”景瑞控股(01862，HK)联席主席兼总裁闫浩告诉《每日经济新闻》记者，包括他在内大部分房企高管的困惑是，未来十年，房地产究竟走向何处？

　　在此前举行的景瑞地产业绩发布会上，闫浩透露，今年可能会和You+公寓合作，在上海宝山开发一个青年公寓项目，这一消息令在场媒体感到惊讶。景瑞在上海地产圈的口碑，向来以稳健、务实、低调著称，今年却选择和You+公寓这样一个盈利模式敢于创新的公司合作，殊为罕见。

　　不仅仅是景瑞在尝试新领域。总部同样在上海，发展风格也与景瑞颇为相近的旭辉控股集团(00884，HK)在之前的业绩发布会上也透露，今年会在房地产开发主业以外，探索大资管的商业模式，为企业和个人代管商业地产开发项目。在此之前，旭辉并没有大面积管理零售商业地产资产的经验。

　　看好市场却调低目标

　　在召开业绩发布会时，碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都表示今年将会发展新的业务领域，只不过在对新业务的投入上，各家都表现得极为谨慎，既不贸然涉水过深，导致企业面临翻船的危险；又不能完全对新领域视而不见，错过转型的绝佳机会。

　　尽管房地产市场有回升的趋势，但各家房企在谈到今年业绩目标时都极为谨慎，不愿意像往年那样给出极高的增长目标。

　　以九龙仓集团(00004，HK)为例，2015年其在内地的销售目标是220亿元。虽然目标较去年业绩持平，但九龙仓董事局副主席吴天海表示，今年要实现目标不容易。

　　去年合同销售金额增长近四成的旭辉地产，对2015年定的目标是全年合同销售250亿元，较2014年增长约18%。

　　景瑞地产今年提出的目标是在去年的基础上增长接近10%，与去年增速持平。

　　远洋地产(03377，HK)董事局主席李明在2014年度业绩发布会上透露，公司2015年销售目标是较2014年的401亿元增长5%。朗诗绿色地产(00106，HK)甚至对今年的销售业绩没有明确的目标。

　　宝龙地产(01238，HK)是仅有的几家预计今年销售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目标是130亿元，较去年增长22.1%。

　　令人诧异的是，这些房企对今年目标的谨慎，并不是因为对未来市场的悲观，相反，不少房企对今年的市场仍然看好。闫浩说，今年全国两会对房地产市场的政策有一个清晰的定调，从中可以看出，中央政府对房地产行业是支持的。

　　旭辉总裁林峰也持类似的看法，他认为，2015年市场将呈现一个缓慢回升的态势，2015年下半年比上半年要好过，2015年上半年比2014年下半年好过。

　　尽管如此，开发商今年提出的增长目标却依然谨慎，多数房企的增长目标都没有超过20%。

　　对此，一位业内人士这样解释：很多开发商觉得，今年的成交量有可能回升，但价格却很难上涨。这意味着销售业绩的增加，得靠卖出更多的房子才能实现。

　　但对开发商来说，要卖掉更多的房子，并不是件容易的事。不仅是因为房企面临的市场竞争日趋白热化，更是因为土地价格没有丝毫松动，开发商依然需要投入较高成本才能拿到满意的地块。

　　中小房企处境艰难

　　“今年很多企业会退出这个行业，不仅是一些小企业，小企业倒不着急，如果只有一个项目完全不用着急。我认为一些中等规模的企业，甚至一些区域型大企业，他们可能也要退出。今天退出还有钱可赚，或者说还能保住胜利果实，如果现在不退，未来也许连胜利果实都保不住。”

　　易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱的看法，基本反映了过去几年整个房地产行业的发展趋势。据他统计，2014年前10强房企所占的市场份额已经达到16.92%，20强达到22.78%，50强达到31.14%，100强达到37.75%。

　　丁祖昱预计，从2015年开始接下来的3年，这一数字还会继续上升，差不多上升到前10强达到25%左右，20强达到30%左右，50强达到40%左右，100强达到50%左右。

　　如此看来，未来房地产中小企业的处境将变得愈发艰难。“今天销售额50亿~80亿的企业压力最大，在银行的放贷名单中他们排不上号，开发贷拿不到，发债又发不了。便宜的资金拿不到，导致融资成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。这时他们要面临抉择，是继续咬住牙拼，还是退出这个行业。即使维持现状也很难。”丁祖昱说。

　　这是丁祖昱判断中小房企将大规模退出的依据。而对销售规模大的公司而言，局面同样不容乐观，很多房企虽然去年取得了不错的销售业绩，但回款却很糟糕，因为银行按揭贷款审批缓慢，加上限购等因素，房企在回款上遇到了不小的挑战。

　　另一方面，企业的成本却在不断上升。除了土地成本，融资成本、人工成本也在不断上涨。目前，一些技术熟练、专业能力强的建筑工人月薪已经达到6000~8000元。“今年的竞争仍然非常激烈，房企和竞争对手之间是你死我活的关系。”丁祖昱说，很多大公司的住宅业务中有非常高比例的项目是不赚钱的，真正赚钱的已经不多，这导致今年开发商格外注重成本，很多房企不再像过去那样“养闲人”，因此不少房企传出了裁员的风声。

　　转型或退出都不容易

　　一方面是竞争日趋激烈，另一方面是成本水涨船高，转型还是彻底退出房地产行业，成了很多房企面临的艰难选择。

　　然而，退出或转型并不容易。A股上市公司华丽家族(600503，SH)早在2010年就在另寻主业，并先后投资乙肝疫苗研发、金矿等诸多业务，但截至目前，这些业务还没有获得像房地产主业一样的收益。去年公司定向增发，也是以房地产项目开发投资的名义才成功募集了一部分资金。

　　即使在房地产行业内转型的企业，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的发展战略，在住宅产品线之外，还开发城市综合体和旅游地产。但这一转型也没有获得成功，最后因为资金恶化被绿地集团收购，成为后者的附属公司。以物业销售为主的SOHO中国，在转型租赁持有之后，同样经历着规模增长放慢、业绩下降的阵痛。

　　丁祖昱说，房地产行业再困难，压力再大都是相对的，是相对3年前、5年前的房地产行业，但和其他行业相比，房地产行业还是不错的。这些因素使房企无法下决心彻底转型。

　　而一些转型成功的企业，则让行业看到了在房地产以外的领域掘金的机会，最典型的例子非绿地莫属。从2007年开始，绿地坚持走超高层战略，随后海外投资房地产，去年又进军地铁业务，发展大消费、金融等新业务。产业协同的力量，让绿地获得了其他房企无法比拟的竞争优势。

　　在这一背景下，在小范围内试错，成为很多开发商的共同选择。闫浩说，对大多数开发商来说，那些拿出来“试错”的项目都只占到总盘子极小的比重，即使失败影响也不大。

　　而这些创新尝试成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力。目前，闫浩正打算前往德国考察工业4.0发展情况，计划把考察结果引用到国内的房地产业务。

　　“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成，但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”闫浩说。

　　旭辉今年也打算实施100%精装房计划，全面发展房地产产品的成品化。而在去年，中南建设(000961，SZ)就已经在低调开展建筑机器人的研发和产品化。

　　困境中的房地产被倒逼出新活力，也许这才是行业第二次爆发的关键。未来富豪榜上的那些面孔，也将因为房地产行业的新一轮洗牌而发生变化，部分企业家成为榜单的新常客，部分则注定退出公众视线。　　◎每经记者 杨羚强 发自上海