北京楼市“限价”效应初显 专家：限价不治本

数据来源：北京市住建委官网、本报记者综合整理数据，以开发商公布信息为准

　　4月10日，北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，政府会对报价进行引导和指导。

　　上述表态也被视为北京楼市“限价令”的明确提出。在“限价令”的作用下，北京楼市暗潮涌动，购房者和开发商的心态都出现了微妙变化。

　　购房者热情度上升

　　4月中上旬，望京·金茂府、珠江·悦公馆等项目开盘，均实现热销，参与摇号的买房人数均远远超过同期可售房源套数。

　　北京一家房企营销负责人还介绍，该企业旗下一楼盘原来预计开盘价在3万元/平方米以上，前期上千的蓄客已经远超将推出的三四百套房源量。而在限价令的要求下，现在估计开盘价要下降，一旦降价，买房人只会更多。

　　“现在是开发商涨不了价，未来谁又信房价会下跌呢？”日前，在通州某楼盘看房的王先生这样表示，自己比较看好现在的出手机会。新浪乐居在北京“国五条”细则出台后的一项调查显示，截至目前，在超过16000名的调查对象中，70.1%的人认为细则不会遏制房价。

　　在记者采访中，包括万科、绿城等房企的在京人士也谈到，在“限价令”的作用下，目前新盘开盘价格都会在一个相对平稳的水平，这对买房人来说，或许是一个购房机会。

　　开发商推盘积极性降低

　　相对于限价令给买房人带来的机会，开发商推盘积极性则开始打折扣。4月的实际开盘量和3月相比降低不少。

　　在前期热销的支撑下，加上目前蓄客量带来的底气，无论是大兴、房山区域的刚需类产品，还是朝阳板块的知名中高端项目，多数都不愿意降价，宁愿延期入市。

　　与此同时，不少开发商也在寻求应对限价令的办法，包括精装房分拆合同，将涨价部分体现在装修价格中；包括取消精装房计划，降低成本来降低售价。

　　另据本报记者了解，受北京楼市推盘减少的影响，部分购房需求开始向香河等环北京区域转移。

　　“限价令”短期难松动

　　对于限价令这一带有明显行政色彩的政策，业内人士多认为不可能长期存在。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，如果集中出让一批“限房价、竞地价”的地块，并很快形成相对低价房源推向市场，通过改变成交结构来影响整体成交均价，就无需限价令了。

　　此外，还有房企人士表示，在限价令作用下，高价楼盘或将放缓签约速度，北京房价下降将逐渐体现在统计数据上。在此之后，调控压力缓解，“限价令”才可能逐步松动。

　　■ 影响

　　1 本月楼市放量“缩水”

　　“我们也想开盘，但价格上很麻烦。”近日，北京一家知名房企营销负责人李波（化名）这样说。李波告诉记者，该企业位于南城的一楼盘原拟4月开盘，在申请预售证的报价上与住建部门发生分歧。根据目前蓄客情况，每平米涨几千元“没问题”，但住建部门希望此次开盘价格要低于去年成交价格。

　　记者在采访中了解到，开盘受阻于报价的现象不止一例。诸如大兴、朝阳等区域的一些项目都遇到类似的问题。这也造成了不少楼盘预售证申请不下来，导致4月新增入市供应量减少。

　　4月1日-4月24日，全市共有望京·金茂府、京投万科·新里程等5个项目取得预售证，可售住宅套数为1419套；和上月同期的8个项目2890套相比，可售房源入市套数明显下滑，下滑幅度达50%。

　　在亚豪机构副总经理高姗看来，4月原应是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段，但由于“国五条”的出台和北京版细则的出台，直接打击了项目的入市积极性，使得4月份意外成为供应淡季。4月中上旬，北京实际开盘项目11个，比上月同期减少6个。

　　另据该机构统计，5月北京预计有23个项目开盘，如果不能如期取得预售证，这些项目也存在很大的不确定性。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，不排除部分房企在现阶段接受限价，抢跑入市。对于有的房企来说，几个月之后有限的涨价，抵不上几个月的各项成本支出。

　　2 “封顶价开盘”或增多

　　“最近开盘的项目和以往不同，以前是在拿了预售证价格基础上低价开盘，现在则是按封顶价（与预售证价格非常接近或持平）开盘。因此开发商现在很少会有优惠给出，这样才能为后面拿证预留出空间。”某市场分析人士告诉记者。

　　记者了解到，4月18日开盘的中国铁建·北京山语城开盘均价为19000元/平米。根据北京市住建委官方数据显示该项目本期共取证180套，官网登记的报批均价在19000元/平米左右。值得注意的是，该项目上一期取证是在去年11月，当时拿证价格为19000元/平米左右，而当初开盘价仅为16800元/平米。另外一个位于顺义的中建国际城开盘均价19000元/平米，而其取证均价也在19000元/平米左右。

　　据一位不愿透露姓名的业内人士指出，当前这种按预售证封顶价开盘的现象极为普遍，与此同时，高开低走也或将成为一个新的趋势，即先开最贵最好的楼座，之后再开的楼座品质逐级降低，价格会与之前持平或略低。“过去买首期开盘的房子是为了便宜，现在则是为了在社区里占个好位置”，该人士表示。

[责任编辑： 雍紫薇]