北京:“二房东”中介拟被叫停 续租不得收取中介费

上午9点多，位于北京大望路附近的光辉里小区内的一家小中介公司摆出租赁房源板 　　摄/记者 洪煜

　　房屋过户后缴纳中介费 续租时不得收取中介费 对托管房屋 市住建委征求意见——

　　房主将房屋托管给中介，中介每月支付其房租，中介再将房源出租赚取差价，这种由中介托管房屋的“房屋银行”模式或将被叫停。

　　昨日，市住建委公布《北京市房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）的征求意见稿，对于一些与购房者、租房者切身利益相关的问题作出规定：中介费在房屋过户后缴纳，续租时不得收取中介费，禁止中介在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单的行为。

　　据了解，公众可在本月24日前，将书面意见和建议反馈至市住建委。

　　新政 租赁双方直接划转租金

　　“房屋银行”是指房屋交由中介托管的常见模式。中介一般会设置1至2个月的房屋空置期，空置期不支付房租。中介拿到房子后，自己找租客将房屋出租，收取租客的租金。

　　本市拟出台的《办法》叫停了“房屋银行”。《办法》规定，原来接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的中介机构，应当于自规定之日起停止接受新的代收代付委托。

　　对于还在合同期内的业务，则要主动与委托人签订补充协议，并于规定时间前将租金支付方式调整为租赁双方自行划转。

　　对于叫停“房屋银行”的原因，市住建委相关负责人表示，这种方式其实是双边代理，中介的目的是“吃差价”，并非经纪行为，而且存在风险。

　　禁中介以电话短信骚扰他人

　　《办法》拟禁止代理同一房屋的出售与承购、出租与承租经纪服务；禁止隐瞒真实房屋交易信息，采取低价收进高价卖（租）出房屋、设置房屋租赁空置期等其他方式赚取差价。

　　这意味着，个别中介低价“购买”房主房屋，然后“倒手”卖给下家的行为将被禁止。对此违规行为，将由价格管理部门按照规定，没收违法所得、处罚款；情节严重的，给予停业整顿等行政处罚。

　　拟禁止的规定中还包括中介用打电话、发信息、上门洽谈等方式骚扰他人的行为，而中介门店在发布房源时，不得在经营场所外摆摊立牌、发放广告传单。

　　《办法》还拟规定，中介要主动提示交易双方防范资金风险，禁止捏造、散布涨价信息，鼓动房地产权利人提价，或捂盘惜售、操纵市场价格。

　　中介费有望“事后支付”

　　房屋还未过户，中介费却已经付清了，这是很多二手房买家遇到的情况。按照中介一贯做法，中介费都是在确定购房意向或者交纳定金、完成网签时，就要支付。然而一旦交易发生“意外”，不能完成购房，钱再退就难了。不仅如此，还有很多中介公司在收了中介费后，并不能够提供相应的服务，也屡受诟病。

　　《办法》中拟明确规定：中介完成房地产经纪服务合同约定事项，或服务达到合同约定标准的，方可向委托人收取佣金。简单说，就是中介费有望变为事后收取。

　　中介协助避税或暂停网签

　　“国五条”出台后，二手房税费成本陡增，中介“协助”避税频频曝光。《办法》中拟规定，中介机构及人员禁止“为交易当事人规避房屋交易税费、多贷款等目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”。

　　违规如何处罚？市住建委相关负责人表示，《办法》属于地方的规范性文件，没有设定罚则的权力，因此会按照上位法等法律法规予以处理。

　　根据住建部规定，如果协助避税，将对中介人员处以1万元罚款；取消中介机构网签资格，并处以3万元罚款。

　　租房续约不得再收中介费

　　一些租客通过中介租房，第一年已付中介费，第二年续租时，被要求再次缴纳中介费。不少租客认为这个“霸王条款”很不合理。

　　据了解，目前大部分中介在进行二手房居间服务时，不但第一年收取中介费，如果续租，还必须再缴纳一个月的租金作为中介费。中介的信息服务只提供一次，因此从第二年起收的中介费是“不劳而获”。

　　《办法》中拟明确规定：同一宗房屋租赁经纪业务中租赁双方续约的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。也就是说，如果是同一房屋的租赁双方进行续约，中介不能再次收取中介费。

　　现象 “二房东”成小中介生存之道

　　去年，本市房屋租金整体大涨。今年，受“国五条”影响，大批准备买房的人继续滞留在了租赁市场。正当中介公司面对二手房交易骤减而叫苦不迭时，租赁市场的火爆为其打开了另一扇窗。

　　今天上午9点刚过，记者在位于成寿寺路的中海城小区看到，小区内几家小中介门店将房源板摆到了店外，其中一则租赁信息为“一居室3500元，开间3300元”。

　　一名业务员告诉记者，公司的租赁房源不少都是先从房主手里租来，然后再转租出去。另一家不知名中介公司的业务员也表示，他们公司自打入驻该小区，已在这里“收”了二三十套房子，均为低价收、高价租，一套房屋每月可赚取差价两三百元。

　　以每套房屋每月差价200元计算，这家中介公司凭借这30套房子能在一年内获利7.2万元，而这仅是其在一个小区的业务量。

　　“大型中介公司都是靠买卖二手房赚取佣金，我们小公司拼不过他们，只能走租赁这条路。”一名业务员说，租赁这条路走好了，也相当赚钱。

　　群租房60套 一年渔利300万元

　　如果说从事“房屋银行”业务很赚钱，那么将一套套房子打上隔断，群租出去则更赚钱。去年，劲松街道办联合当地派出所大力整治群租房。因为群租房存在巨大的安全隐患。

　　据知情人透露，双井桥边上的百环家园有一个专门从事该业务的中介公司，手中的群租房有60多套。按照每套房子20个床铺，每个床铺500元每月计算，每套房子月收入就1万元。再以60多套估算，除去给房主的租金以及运营成本，其年盈利将有300多万元。

　　当下楼市不济，这些靠群租房收益的中介公司赚钱却是来得又快又多又稳。

　　除了这些中介公司大规模地掌握房源，还有大批的散户“二房东”也不忘分一杯羹，其运营成本更低，利润率更高。

　　此次征求意见的《办法》中规定，中介机构“不得改变房屋内部结构分割出租”。业内人士认为，如果分割出租这个市场“毒瘤”能彻底根治，对于规范租赁市场来说，将起到举足轻重的作用。

　　晚交一天房租 违约金6400元

　　以上所述仅是中介公司通过群租房的盈利，想方设法从租户手中克扣钱财这部分还未算进去。

　　“当时没注意合同条款，没想到晚交一天房租的违约金是两个月的租金。”在朝阳区延静里天泰置地租了一套一居室的刘女士说，由于赶上过年，她不在北京，当时正是向中介公司缴纳下一季度租金的日子，但中介公司并没有催促，她以为过完年再交就行。但很快，她发现自己“上当了”。

　　因为未按规定日子缴纳房租，中介公司通知她违约金是两个月的租金，共计6400元。不交也可以，3200元的押金就别想要回去，还得赶紧搬走。

　　里外里，刘女士都觉得中介公司不吃亏，无奈之下，只好如数缴纳。其实，刘女士只要上网搜索一下，她会发现自己并不孤单，因为像她一样被中介公司霸王条款坑了的消费者不在少数。

　　声音 规范中介行业 须建有效监管机制

　　规范中介行业行为，业内人士认为，最有效的方式是建立起有效的监管机制。

　　《办法》第四十一条明确规定：“房屋行政管理部门、工商行政管理部门、价格管理部门通过经营场所检查、业务档案抽查、举报投诉处理、舆情社情监测等方式，对从事房地产经纪活动的人员、企业、个体工商户进行监督管理。”

　　以往，当中介公司有不法行为损害了租户利益时，一般都投诉无门。有的消费者想过走法律程序，但如果告上法庭，消费者还须搜集有效齐全的证据。

　　即便如此，就算法院判决下来，中介公司也可能不执行，再等到强制执行。这一过程中，耗费的精力和时间恐怕是普通消费者不能承担的。

　　相关新闻 商品房销售增速 连续两个月减缓

　　数据显示，全市商品房销售面积的增速已经连续两个月减缓。

　　今天上午，北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布1-4月份北京经济主要指标数据。

　　1到4月北京商品房销售面积560.2万平方米，同比增长71%。而1到3月，商品房销售面积的同比增速为82.7%。到4月，已经是持续两个月增速减缓。

　　北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴表示，今年一二月份，商品房销售出现113.2%的大幅增长，原因之一是去年基数较低；其二是在“新国五条”二月出台后，在政策预期和市场预期的双重作用下，部分购房需求提前释放。

　　展望二季度，于秀琴认为，随着相关调控政策的落地，北京楼市将进入“放空期”，销售量增速逐步减缓。

　　此外，1-4月，全市城镇居民人均可支配收入13344元，同比增长8.3%。城镇居民人均消费支出8954元，同比增长12.2%。（记者 蒲长廷）

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