北京房企加速出货 楼市不好不如快跑

　　不论业界对房地产行业的走势如何争论，五一期间北京楼市销售遇冷是不争的事实。楼市不好，不如快跑。近期，北京各房企似乎一夜之间达成共识，使得楼市供应量极度放大，一直坚挺的成交价格也出现下行迹象。

　　五一销售遇冷

　　五一小长假期间，北京楼市成交惨淡，3天成交量创下7年来的新低。亚豪机构的统计数据显示，2014年5月1日至3日，北京新建商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积比去年五一假期分别降低了78%和74%，创下了自2008年五一实行3天假期以来连续7年的最低值。

　　回顾过去7年五一小长假北京楼市的销售情况后发现，北京新建商品住宅成交的最高峰值出现在2009年到2011年，连续3年五一成交量均保持在千套以上；最低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。而今年五一，商品住宅仅成交169套，比2008年的销量还萎缩了六成。

　　除此之外，作为市场风向标的二手房市场的成交量也不容乐观。根据链家地产市场研究部的统计，今年五一期间，北京二手住宅的网签量仅为31套，与去年同期相比下降了82%，成交量为近6年来最低。通常情况下，五一期间二手房的日均成交量与4月相比会下降70%—80%，而今年这一降幅达到95.8%。此外，4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套，为近11个月(除去春节当月)以来的最低水平。

　　楼市放量惊人

　　“就算是北京楼市最好的2009年和2010年，一个月最多也就60个项目开盘，像现在这样单周入市近20个项目的情况可以说是绝无仅有。”对于近期大量新盘扎堆入市的现象，一位资深业内人士面对记者如此表示。

　　今年五一前最后一周一定会被载入北京楼市史册，北京市住建委一口气批复了14张预售证，两天内多达17个新盘密集进场，新增供应量近5000套。仅在房山区域，就有6家开发商同时开盘，首创、金地、万科、北京城建、合景、中冶各显神通，争抢同一片区的消费者。

　　虽然北京房企急于抢收刚需市场的情绪已酝酿至史上最高点，他们纷纷推出78折优惠卖房，5万元抵13万元，0元拍卖、百万元封顶等促销方式，但在深度观望期卖房仍然十分艰难，热门项目的去化速度和年初相比相去甚远。据记者了解，近期开盘的项目无一“日光”，其中最热销的项目开盘当天的去化率也仅在七成左右。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前房企与购房者之间已经出现深度博弈，在多方因素的冲击下，供需格局已经悄然变化，购房者的观望情绪增多，房企让利跑量的心理渐占上风。

　　自住房冲击市场

　　据记者了解，在造成北京楼市萎靡的诸多因素中，自住型商品房的分流不可小觑。

　　据链家地产统计，自去年10月北京提出自住型商品房概念以来，至今已有8个项目入市，总供应量达到近1.5万套。截至目前，北京累计出让含有自住房地块的项目达40多宗，涵盖11个区域，其中朝阳区最多，有8个项目。

　　“这些地块可供应自住房达5万套，预计这些项目大部分可以在2014年入市，也就是说，在2014年北京将成交4万—5万套总价在200万元左右的自住房。”链家地产分析师张旭对记者表示，按照1:5的比例，4万套自住房将在今年锁定20万购房者。从政府目前对自住房的供应计划来看，未来一段时间，其供应力度将不断加大，也将令市场观望程度不断加深。

　　价格或进一步下探

　　中原地产的统计数据显示，五一期间，北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调。而亚豪机构的统计显示，5月1日至3日，北京新建商品住宅的成交均价仅为20836元/平方米，对比上一个小长假清明节期间，价格下探幅度高达18%。

　　二手房价格跳水是近期颇受关注的新闻。记者在北京通州、亦庄等区域采访时发现，不论刚需户型还是大户型，价格都有较大松动。亦庄南海子公园附近某中介门店的经纪人小张告诉记者：“如果房子长时间卖不出去，我们肯定会让业主降价。最近有业主最高让了8万元，虽然和三环的房子降价百万元不能同日而语，但我们这儿的房子总价低，都快到六环了，对于一个总价100多万元的房子来说，降8万元已经不少了。”“预期不太乐观就抓紧跑量，开发商在重点押宝二季度。”面对当下的房企混战局面，业内人士分析认为，当前受市场预期影响最大的就是刚需项目。“刚需消费者对价格最敏感，随着自住房的大量推出，他们可以选择价格更低的自住房，尽管只占有70%的产权，但在楼市市场，价格因素才是主导。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，自住型商品房的供应量激增，对普通商品房形成了销售竞争压力，再加上市场对楼市预期持续下行，供过于求的形势恐怕难以扭转。此外，房企近两年大举拿地、激进扩张的做法也使其负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销的现象将会增多，整体市场价格存在进一步下探的可能。