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北京楼市:一丝寒意袭来 松动迹象初显

2014-05-16 08:38 来源:新京报 字号:       转发 打印

  在很多买房人及业内人士看来,北京楼市的松动,已经是现在进行时。新京报记者 李冬 摄

  5月10日这一天,李京(化名)拨打了4个售楼处的电话,从朝阳北路到通州,再到亦庄。他所关注的楼盘,例如亦庄区域的海梓府、林肯公园,都是近期见诸报端推出了“特价房”或被认为是降价的楼盘。

  从3月中旬开始,从住总万科橙被“降价”开始,原来被认为坚挺的北京楼市,松动的迹象越来越明显。虽然不少开发商并不愿意承认降价,或者只是说下调预期、调整产品,但在很多买房人及业内人士看来,北京楼市的松动,已经是现在进行时,一些调整越来越主动,越来越真切。

  万科领衔?

  在北京,如果给房价松动找一个标志性事件,不少人都会提到位于大兴天宫院板块的住总万科橙“降价”。

  “五一”前后,在整个房地产业内,最火的就是万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆的一个“内部演讲”。在这个流传出的版本中,毛大庆说“感到一丝寒意”。

  而在北京,如果给房价松动找一个标志性事件,不少人都会提到位于大兴天宫院板块的住总万科橙“降价”。虽然万科方面在当时迅速澄清不是主动降价,而是按照政府指导价销售,但对于一些买房人包括开发商同行来说,这就足够了。

  3月中旬的这次开盘,万科橙推出333套毛坯房源,均价21680元/平方米。相对于此前售楼处释放的精装房2.6万元/平方米的报价,万科橙实际推盘价格在数字上的下调,被很多人解读为降价。

  由于政府限价,万科也表示“承担社会责任”,万科橙以及后来首开万科公园里的“降价”入市,都有被动的成分。

  但随后的一些房企和楼盘跟进,则有了更多主动调整的味道。

  在万科橙“降价”的消息被广泛报道之后,位于通州台湖区域的东亚印象台湖,对外释放了要降价的消息:开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米。东亚新华地产营销总监贾玉鹏也正面回应了媒体对降价的追问。贾玉鹏表示,东亚新华近年来发展较快,为了尽快回款以备后续拿地,因此决定快速走量。

  今年5月6日,在大兴西红门一地块的竞争中,东亚新华就多次举牌,不过没能笑到最后。

  不过,在一些业内人士看来,即便2.2万元/平方米的价格,印象台湖也比上一期开盘上涨了许多。借助舆论对万科橙“降价”的关注,印象台湖也成功进行了一次“降价”营销。

  到了4月,亦庄区域以北京城建·海梓府为代表的楼盘开始推出“特价房”。海梓府特价房28800元/平方米起的价格,比之前35000-36000元/平方米的价格下调不少。

  李京告诉记者,海梓府28800元/平方米的起价更是为了吸引眼球,这一批特价房均价还在32000元/平方米。但即便这样,降价幅度也很明显。而目前海梓府销售的还都是去年底取证的同一批房源。

  供应压力

  今年2月以来,北京楼市库存开始增加。5月10日,北京商品住宅新房库存重新站回7万套,创造了13个月以来的新高。

  在一位不愿具名的机构分析人士看来,海梓府是目前北京楼市降价“最真”的一个楼盘。而在海梓府周边,大体量供应的压力,也迫使海梓府不得不做出调整。

  海梓府所在的亦庄乃至更具体的河西区,是近年来北京供应量较大的区域之一。海梓府周边,还有万科旗下的金域东郡、方兴旗下的亦庄金茂悦。三个项目共同构成“河西三盘”。但海梓府是三个项目中去化速度最慢的。

  去年12月14日,海梓府与亦庄金茂悦、金域东郡同时取证开盘。海梓府取证8栋楼364套房源,金茂悦取证5栋楼346套房源,金域东郡取证两栋楼144套房源。

  五个月过去了,亦庄金茂悦已经签约195套,认购336套;金域东郡签约76套,认购137套;而海梓府签约只有72套,认购115套。无论从签约数字、认购数字,还是从整体的成交比看,海梓府的成交都是敬陪末座。同样的条件下,降价走量的压力就更大一些。

  类似的还有通州台湖区域。东亚印象台湖在4月初“降价”开盘,也是已经感受到区域供应增加的潜在压力。

  当2012年年底印象台湖一期开盘时,台湖区域还只有这一个新盘。而到去年底,台湖区域已经多了数个新项目,包括泰禾1号街区、首开万科公园里以及世纪鸿项目。

  接近印象台湖项目的人士对记者表示,相对于万科的品牌优势、产品的区位优势,印象台湖必须更坚决地快速跑量,才能从区域竞争中胜出。

  包括亦庄、台湖以及通州核心区(“五一”期间,通州核心区的K2清水湾推出1.7万元/平方米的特价房),都是近年来供应比较大的区域。

  最新统计显示,今年2月以来,北京楼市库存开始增加。5月10日,北京商品住宅新房库存重新站回7万套,较春节后的低点5.5万套增加了1.5万套左右。这创造了13个月以来的新高。

  需求受抑

  金隅嘉业旗下两个自住商品房项目吸引了24.4万家庭,这大体相当于北京市场两年的新房交易量。而两项目所能提供的自住商品房不过5000套。

  谈到今年楼市成交的下滑,许多业内人士都会提到自住房的影响。

  在“五一”前那次著名的“毛

  氏演讲”中,毛大庆提到,过去一年多,土地的放量,尤其像北京自住商品房用地的上市,形成了一种“虚拟供应”的现象,引发买房人短期对市场的观望,许多刚性需求都趴在自住商品房上,不动了。

  根据北京的计划,去年和今年,合计要推出7万套自住商品房。但现在排队等待自住商品房的数字远远多于7万。

  金隅嘉业旗下两个自住商品房项目,汇星苑核验家庭12.8万户,汇景苑核验家庭11.6万户,两个项目就吸引了24.4万家庭。而这两个项目所能提供的自住商品房不过5000套。

  这样一个20多万的数字是什么概念?在北京房地产业协会秘书长陈志看来,这大体相当于北京市场两年的新房交易量。根据来自地产机构的统计,2013年,北京共成交商品住宅新房11.89万套。

  虽然诸如陈志等业内人士认为,由于自住房优先政策的存在,大量没有优先资格的买房人被摇中的几率很小,所以自住商品房带来的这种观望并不理性。然而这种观望确实已经形成了。

  除自住房分流了商品住宅需求外,北京中原地产首席分析师张大伟认为,自去年末,信贷政策的收紧,才是导致当下楼市趋冷的关键所在。一方面,首套房贷收紧对市场的支付能力影响非常大。以购房者买一套总价200万元的房子首付30%,贷款140万元计算。利率从去年底的8.5折抬高到目前的基准上浮,以上浮5%计算,140万贷30年,月供就从之前的8008元上升到9199元。另一方面,二手房交易放款时间平均在3个月左右,相比往年拉长一个月以上,导致很多交易停滞。

  策略分化

  业内人士认为,降价会不会继续,北京楼市成交能否稳步上行,都需要更多的政策支持。

  面对市场的下行,除了推出特价房,不少房企也做了一些策略上的调整。

  在亦庄区域,保利与融创开发的枫丹壹号是近期为数不多涨价的项目。5月10日,枫丹壹号开盘,价格从上一期的34000多元/平方米涨到39000元/平方米。不过相对于去年10月一次推出499套房源,这次枫丹壹号只推了200多套房。

  “小量多推”成为当下不少房企的应对之道。

  此外,在推盘结构上,有的房企近期主推低总价的房源,打出性价比的概念,撬动更多的客户群。如龙湖·双珑原著,泰禾·北京院子,近期都在推售低总价的平层而非别墅产品;林肯公园的开发商和裕地产北京营销中心总经理王骞对记者表示,近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源,分别是A区和B区,规模、园林配套都不一样。两边的房源同时在售主要是满足不同客户群体的需求。

  处在调整中的开发商也对市场走势表现出乐观期待,包括央行有关信贷政策的表态。

  王骞认为,开发商“真降”的很少,更多的还只是一种策略安排,随着政策利好的增多,楼市也会有更积极的变化。

  不过张大伟等业内人士则认为,降价会不会继续,北京楼市成交能否稳步上行,都需要更多的政策支持。如果政策不变,自住商品房继续推出,北京楼市的降价也只会继续。 新京报记者 张旭

  ■ 观点

  一度火热的北京楼市已经开始降温,未来市场趋势以及政策走向将会如何,新京报记者邀请了专家和业内人士,对此进行了探讨。

  嘉宾

  ●冯科 北京大学经济所房地产金融研究中心主任

  ●陈志 北京房地产业协会秘书长

  ●李文杰 中原集团首席运营官COO

  ●周兴 北京天恒乐活城置业总经理

  谈降价 市场分化在加剧

  新京报:最近楼市很热闹,有降价了业主闹事的,有宣传涨价热销的,你觉得楼市处于什么阶段?

  李文杰:今年以来多数房企的销售速度都在放缓,从数字上看楼市的整体库存在上升,销售金额在缩减,企业已经感受到了资金压力,一些项目出现了降价情况。

  周兴:比起去年,市场热度确实有回落,市场的分化也在加剧,有卖得不好的项目,也有卖得好的项目,还得看项目在同区域有没有优势。

  陈志:根据北京市住建委的数据,今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套,总面积254.4万平方米,是2011年以来最多的一年,但是前4月的成交量却是一个低值,和2012年相当。

  新京报:大家现在关心的是,开发商是不是真降?

  周兴:开发商看降价不降价是看预期价格和实际卖价对比,比如一个项目一期卖2万,二期本来预计卖3万,现在只卖了2.5万,那一定是降价了,但是你和去年的一期比,那还是涨了。

  冯科:房企为了去库存,或为了追求更好的现金流,市场出现了降价的项目,这不用遮掩,但是北京的降价幅度不会太大,从最基础的供求关系上看,供需还是不足的。

  谈政策 银根有望适度放松

  新京报:近期市场传出的央行可能降低存款准备金率(降准),以及号召银行支持个人房贷业务,这传达出什么信号?

  李文杰:我觉得整体银根上不会“放水”,目前社会整体资金成本都较高,银行一方面考虑到房地产市场下行的风险,另一方面是房贷业务利润小,没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动,因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍,首付从20%提高到30%,极大提升了刚需客群的购买门槛,近期贷款利率上可能会有一些优惠。

  冯科:我们研究宏观经济政策,从近期几个方面来看,银根有望在6月-7月份出现适度放松,因为目前CPI已经在1.8%的水平,反通胀的压力变小,那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限,上限是CPI不能高于4%,下限是GDP不低于6.5%,只要CPI适度可控,而夏粮丰收后,没有大的自然灾害,农产品如肉禽蛋的价格稳定,就能腾出手来保经济,央行有可能降准,也有可能实行央票逆回购来释放资金。

  陈志:我同意冯科的逻辑,现在的问题是银根会有多大程度的放松?最近很多传言说降准一下要降1-2个点,以前都是0.25的降,这可能释放出近万亿的流动性,这也说明了市场有惯性,上一届政府遇到的问题,这一届政府依然要面对,完全不放松银根看起来不太可行了,但是如何使这些释放出的资金流向实体经济,而非按过去的路径进入房地产?

  谈后市 未来或有成交小行情

  新京报:银根的松动对房地产市场会有什么影响?

  冯科:银根的方向会稳定房地产市场的信心,从政策层面看,肯定不希望看到房价暴涨,也不希望出现大跌,促使市场信心恢复、交投活跃。

  陈志:近期的影响体现在对楼市的预期上,如果有实质动作,从银行房贷业务平衡风险和收益来看,对北京楼市的利好可能更大一些。

  周兴:从企业的银行借贷、消费者的房贷审批来看,银根依然很紧,没有感觉到有放松的迹象,未来如果放松,我觉得不是为了“救楼市”,而是从整体经济发展考虑。

  李文杰:可能会有一波小行情。开发商和购房者都会看到这个机会,5月底到6月初,市场上可能会出现一波更多的降价项目,以带动市场的成交,房企加快销售去库存,也为了三季度拿地创造条件。但这不会改变市场目前的局面(降价增多),企业资金成本高,贷款额度紧还将持续一段较长的时间。

  北京今年楼市价格松动标志性事件

  ●3月16日

  住总万科橙21680元/平方米开盘,被认为是“降价”

  ●4月初

  东亚印象台湖开盘,价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米

  ●4月上半月

  亦庄林肯公园推出A区32000元/平方米房源,较B区36000元/平方米的价格下调

  ●4月底

  亦庄海梓府推出特价房,28800元/平方米,较此前36000元/平方米报价下调

  ●“五一”期间

  通州K2清水湾推出17000元/平方米(地上地下平均价)的房源

  (记者 张旭 自曾晖)

[责任编辑: 杨丽]

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