中天城投暴露房企“底线”引争议 降价三成仍能盈利

　　 昨天，一则“中天城投公告称项目测算售价降32%仍可保本”的消息，再次搅动了市场对房地产项目降价空间的想象。不过，多位业内人士昨天告诉记者，他们不认同这样的提前测算，称受多方因素影响，项目最终的销售状况往往与预测相差巨大，同时，每个地产项目情况千差万别，有些企业盈亏保本线甚至可以达到40%-50%。

　　 □事件

　　 降价三成仍能盈利

　　 近期公布的“新国九条”强调普通投资者权益保护，为落实政策，有不少再融资计划的上市房产公司，纷纷结合自身情况，对再融资方案进行补充说明。中天城投、莱茵置业等，就在近日对项目价格变动进行了敏感性分析。

　　 根据此前披露的方案，中天城投计划非公开增发不超过45380万股，贵阳国际金融中心一期商务区项目在此次再融资计划中有着极为重要的地位。正因为此，在上周末，中天城投再次进行了专项说明，重点提及了房价变动对项目效益的测算。

　　 中天城投称，依据贵阳国际金融中心一期商务区项目可行性研究报告，预测的平均销售价格为7933.2元/平方米，这一价格要远低于项目所在区域9108元/平方米的均价。考虑到项目有一定的开发周期，中天城投假设项目最终销售均价在正负15%范围内变化时，对于项目收益的情况进行了测算。测算结果显示，当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡。

　　 在预测平均售价明显低于所在区域写字楼平均成交价的情况下，中天城投该项目依旧有着近33%的销售均价下调空间，消息一出，再次搅动了市场对房地产项目降价空间的想象。

　　 无独有偶。莱茵置业日前也发布位于杭州的两个住宅项目的可行性研究报告称，经过测算显示，莱茵置业枫郡项目预测平均销售价格为10314元/平方米，当项目销售均价下降23.22%时，仍能达到盈亏平衡；莱茵知己项目预测平均销售价格为9262元/平方米，当项目销售均价下降18.44%时，项目达到盈亏平衡。

　　 □业内声音

　　 测算结果不太准确

　　 “企业的这样一个敏感性分析，事实上更偏向理论性质，在测算过程中项目的去化速度、定价都是假设的，但是最终结果不一定就是这样”。同策咨询市场研究总监张宏伟表示。在他看来，这个降价空间是按照高点来估算的，测算结果也偏于乐观。

　　 一位不愿具名的房企内部人士告诉记者，从中天城投的测算细节来看，当项目销售均价在正负15%范围内变化时，项目的成本和费用却是固定不变的，但事实上，如果售价变动，那么对应的销售和管理成本也会发生变化。简单的一个道理，给销售人员发佣金就是按照交易额计算的，如果价格上涨，那么销售成本必然增加。从这个角度看，这一测算结果也不完全准确。

　　 另外，亚豪机构总监郭毅也认为，真实的销售周期决定着回款速度，也才能最终确定成本，一般至少需要两年才能完成从拿地开发到业主入住全程，如果销售期稍一拖长，那么平摊到每年的净利率就更低。

　　 不同项目情况不同

　　 上述房企人士表示，中天城投该项目的测算也只是个例，并不具备行业普遍性。一般来讲，目前高周转企业的平均净利润率在12%左右，如果不考虑周转率，那么如果企业降价10%，就无利可图了。不过，由于拿地成本、开发周期、产品定位、去化速度等因素的不同，“不同的企业、不同的项目、不同的市场环境，不能一概而论”。以万科为例，在去年集团整体12%的净利润率的基础上，各个区域的表现也不尽相同，北京地区的利润率就要相对高一些。

　　 另外，上述人士称，也有少数在拿地成本、管理控制和产品定位等方面极具优势的房地产企业和项目，盈亏保本线甚至可以达到40%-50%。