驳“中国楼市崩盘论”

　　近来，穆迪、瑞银、野村等机构相继看空我国房地产，还有的断言中国楼市即将崩盘，更有甚者称之临近“迪拜时刻”。国内的机构和专业人士则众说纷纭，购房者不知所措。一时间，房地产市场云山雾罩。

　　历经6年房地产繁荣，2008年底的两个月，阿联酋迪拜楼盘价格陡然下跌40%。在中国人欢度春节的时候，迪拜随处可见人去楼空的萧条景象。如今，“迪拜式的崩溃”真的会在中国重演吗？

　　最近一段时间，我国许多城市房地产市场确实出现了由涨转跌的重要转变，而且是价量齐跌。继温州、杭州等城市的许多楼盘降价后，一线城市北京、上海的一些楼盘也加入到降价行列之中。据国家统计局的数字，1至4月份，反映楼市成交量的住宅销售面积同比下降8.6%，待售面积迅速增加23.9%。另据中国指数研究院的全样本调查，5月份全国100个主要城市住宅平均价格环比下跌0.32%，这是连续环比上涨23个月后首次转跌。

　　在市场经济条件下，商品价格在一定范围内波动是正常现象。具体看我国房价涨跌，许多专家认为，只要在10%范围内都是相对合理的，超过30%就会造成较大影响。现在，房价刚刚下跌了一些，就被视为将要“崩盘”或临近“迪拜时刻”，这显然是夸大其词。以温州、鄂尔多斯等特例之“点”去代“面”，更是一叶障目。

　　进一步看，我国房地产市场从2001年开始繁荣，2007年稍有调整，2008年很快再次繁荣起来，甚至一度出现过度繁荣，不仅房地产投资一哄而上、发展过快，房价也节节攀升、上涨过猛，许多城市涨价涨过了头。国际经验表明，房地产的周期性比较强。美国、日本房地产由繁荣期转入调整期大体在6年左右，而我国此次房地产繁荣期已超过6年，这是其一。二是我国房地产业不可能无休止地繁荣下去，当市场供求关系发生变化、房价涨过头的时候，就会或早或晚转入调整。再看房价水平，我国许多城市的商品房售价不仅大大超出国际通用的房价收入比，大大超出一般居民的承受能力，有些还超过了东京、伦敦和纽约。

　　由此可以作出判断，眼下我国房地产正在由繁荣期逐渐转入调整期。

　　这个调整期估计不会短，快则两三年，慢则五六年甚至更久。各个城市具体情况虽有所不同，但总体趋势是销量下降、房价缓慢下跌。其间或有反弹，亦不太可能改变大的趋势。同时,不能排除涨得凶的城市跌起来也凶，涨过头的则有可能跌过头。

　　经过必要调整，我国房地产业有望转入健康发展轨道。至于在调整过程中会否出现崩盘？现在看来可能性也不大。因为我国年轻人购房形成的刚性需求一直比较稳定，城镇居民追求居住条件不断改善的传统消费观念一时不会改变，新型城镇化在未来几年仍将持续推进。同时，由于住宅是消费品也是投资品，如果房价跌多了，就会相应提升投资价值。再就是房地产调控政策能够遏制房价过快上涨，也能阻止其过快下滑。这一点，从央行实行差别化住房信贷，到一些城市对限购政策的微调，均可见端倪。