房产中介祸起首付贷 10倍杠杆积聚高风险

　　由上海链家违规引发的房产中介金融业务危机继续发酵。

　　3月1日，链家首度公开回应质疑，表示资金存管过程受到央行设立的第三方支付存管机制限制，企业无权也无法对其资金进行挪用。不过，业内人士指出，链家的回应实际上并没有解释实际运作过程中资金流向的关键性问题，仍有避重就轻之嫌。

　　不过，就在链家成为众矢之的之时，市场上其他中介旗下的P2P业务也风声鹤唳起来。

　　目前二手房中介领域，除了平安好房、搜易贷等专门做P2P业务的房地产互联网金融平台，世联行、我爱我家、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下的房产中介都纷纷推出了包括首付贷在内的金融产品及服务。

　　“目前市场上在售的首付贷产品有的已开始缩减规模，毕竟谁也不想在这时候再被当做出头鸟。”北京一家互联网金融公司的负责人对《华夏时报》记者表示。

　　危险的首付贷

　　实际上，从目前来看，链家理财仍是国内最大的房贷P2P平台，据链家理财发布的数据显示，链家P2P业务中有90%以上的数据来自房贷标的。而从去年的11月、12月至今年1月，其月成交金额分别为14.1亿元、20.5亿元、25.2亿元，呈大幅飙升态势。

　　不过，在二手房撮合交易中发现这项金融业务，并非只有链家一家。随着房价上涨、购房门槛不断被抬高，房产中介也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔。

　　“房产中介的P2P业务实际上就是早期的垫资服务，只不过早期作为中介垫资不收取手续费，主要是为了促成交易。但随着这种垫资服务被中介广泛使用后，大家就把这一业务形态单独拿出来做交易了。”链家地产一位内部人士指出。

　　从操作模式来看，链家、世联行等房地产中介提供的首付贷产品主要有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。

　　世联行的官网资料显示，旗下“家圆云贷”产品为购房置业贷提供的额度一般为50万-150万元，期限3-36个月，购房者只要通过置业顾问代为申请，在资料上传后的1-3个工作日内通过审批即可放款。

　　中原集团也在2015年推出了新金融业务，为客户提供首付贷、过桥贷、装修贷等服务，但与链家不同的是，中原主要做金融中介业务，与工商银行、招商银行等金融机构合作，为购房者推介合适的金融机构和产品，并从中获取服务费。

　　“根据我们对行业的观察和测算，目前整个房地产交易中使用首付贷购房的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”同策研究咨询机构市场总监张宏伟表示。

　　但是，由于部分首付贷的资金成本较高，因此业内人士分析，在这类产品的推动下，房地产交易价格被推高。

　　“特别是像北京、上海等一线城市中心区的老旧小区，本身的房屋资产价值较低，但却在本轮价格上涨中涨幅较大，推高了所在片区的房价。” 独立经济学家陈剑波表示。

　　杠杆风险积聚

　　“链家事件之所以引起行业关注，主要是因为他的杠杆率太高，这会给市场带来信贷风险。”陈剑波表示。

　　按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，在此基础上再通过首付贷一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为1:10。

　　“在当前的市场情况下，一旦楼市下滑，购房人违约的事件将再次出现。而在5倍到10倍的杠杆之下，如果出现大规模违约现象，最终就可能引发担保公司或者中介的资金链断裂，高风险的结果是显而易见的。”陈剑波表示。

　　值得注意的是，在3月1日链家的公开回应中，对于是否有资质向购房者提供贷款，以及“首付贷”中存在的高杠杆问题，链家并未重点回应。链家表示，链家金融平台90%以上的业务是做交易过程中的资金周转。目前“首付贷”利率为每月0.66%，服务费每月0.43%，不会增加购房者负担。

　　但在上海市消保委列举的两个案例中，为促成交易，链家门店为购房者提供的短期借款产品月利率1.6%，年化利率19.2%，这相当于银行贷款利率的四倍。

　　“从目前来看，P2P金融平台的监管难度非常大，从去年年底至今就出现多家P2P平台跑路或停业。”网贷之家一位负责人对记者表示。

　　据网贷之家数据显示，截至2016年2月底，网贷行业正常运营平台为2519家，环比下降了1.83%，累计问题平台达到1425家。目前行业内只有近30家P2P平台与银行签署了战略合作协议，仅占行业总量的1.2%。

　　此外，今年2月出现的问题平台类型主要由跑路类型、停业类型、提现困难类型所组成，分别达到了41.89%、43.24%、13.51%，合计占比达到98.64%。跑路平台数量与停业平台数量分别为31家和32家。

　　“目前问题比较大的主要是涉及中小企业的部分互联网金融项目，由于中小企业在售项目或代理较少，且项目主要集中于二三线城市，一旦项目出现去化困难、回款缓慢，房企就会出现资金周转不力的局面，这类房企发售的金融类产品也会出现兑付危机。”戴德梁行北中国区策略发展顾问部负责人指出。