深圳后海商圈：如何保持竞争优势？

　　从深圳地铁蛇口线后海站出来，左边是正在有序开发的深圳湾片区，座座高楼已然露出“尖尖角”，右边是巨大的蛋形的保利剧院，朝北方向走去，一路上可看到海岸风情街，宽阔的长廊和露天广场把海岸城购物中心、保利购物中心、天虹商场、茂业百货、海雅百货等一线贯通，形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的后海商圈，一改过去南山分散、无序的商业格局。

　　后起之秀的南山后海商圈，是深圳少有的拥有滨海风情和业态功能均衡、配套齐全的商圈。自2003年南山后海商业开始全面建设至今，后海商圈面貌焕然一新，商圈内人气日益旺盛，物业租售价格高开一线，发展势如破竹。多位业内人士称其为深圳商业跑出来的“黑马”。

　　然而，面临着宝安商业的崛起，香港高端消费的竞争，后海商圈如何留住人气？其竞争的最大砝码又在哪里？

　　毗邻之争，优势何在？

　　随着深圳城市开发建设的西移，南山、宝安一改原来蛮荒之地的面貌，众多住宅项目在深圳楼市中崭露头角，精彩大盘抢尽风头。而伴随着滨海大道通车、地产项目更是在南山遍地开花，加上南山配套设备的不断完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消费的人也多了，这其中除了南山区域的居民，还有很大一部分是来自宝安的消费群体。

　　然而，近两年宝安商业也开始强势崛起，海雅缤纷城、首个天虹购物中心纷纷落户宝安，其庞大的商业体大大刺激了宝安当地居民的消费。许多宝安当地居民发现，以往要跑到南山才能买到的品牌竟然也出现在自家门口，这一改变把更多的当地消费者滞留在本地。

　　对此，美联物业全国研究中心高级主任徐枫也坦言，这在一定程度上分流了一部分前往南山消费的客群。然而，这究竟给以南山海岸城为中心的后海商圈带来多大的打击？徐枫认为，尽管有影响，但并不大。

　　“从商业的定位来看，宝安的商业定位是社区型的商业，而南山后海商圈的定位是市级的商圈。”这就意味着，后海商圈的高端大气是目前宝安商业暂时无法比拟的。徐枫分析，宝安的商业只能满足普通消费者购买普通的商品，而对于有高端品牌需求的消费者来说，还是要去到隔壁的南山后海商圈。

　　2007年，深港西部通道正式通车，在随后的几年里，大陆居民赴港的条件也逐步放宽，居民赴港消费的热情日益高涨。此前曾有调查显示，南山居民赴港消费的比例在全市各区居民赴港消费的比例中最高。有业内人士分析，香港高端商品和逐年下调的汇率给大陆居民赴港消费带来了极大的利好，而交通便利也使得南山居民近水楼台先得月。

　　事实上，香港给深圳商业带来的竞争问题由来已久。早在10年前，业界就讨论过如何让华润万象城与香港商业进行差异化区分，但目前看来仍然不成功。而如今南山面临着与万象城同样的问题，徐枫认为，既然难以差异化竞争，就尽力留住自己的客户群。“后海商圈目前针对的是暂时没办法去香港或者懒得去香港的人，这些人就会被截留在本地。”在徐枫看来，深圳这样的消费者还是很多的。

　　世联地产综合体市场研究员李琳琳认为，成熟的商圈不会太受周边商业分流人群的影响。“南山目前处于发展阶段，未来还将有华润的旧改、来福士广场等商业项目入市，目前还不存在商业过剩的情况。”市场还是很大，关键在于如何给自己一个精准的定位。

　　李琳琳认为，后海商圈从建设设计以及自然人文风情来看，给消费者带来的购物体验和娱乐消遣环境都是其他商圈暂时无法比拟的，加上丰富的产品链条，是后海商圈相较于其他商圈或商业体最大的优势所在。

　　内部换血，用意何在？

　　近两年南山海岸城的升级改造正在逐步推进，伴随新品牌的入驻，原有品牌的升级，海岸城以更为时尚的面貌崭新绽放。不断“换血”的背后，是蓄意迎战周边商业的崛起？还是自身品位的逐步彰显？

　　徐枫认为，后海商圈的蜕变更大的目的在于迎合区域的高端消费群体。在2000年以前，南山一度是深圳地价的洼地，而在2000年以后，房地产项目在南山便风起云涌，许多新深圳人在南山买房，购房者也比较年轻。其次，从住宅项目来看，目前全市的豪宅项目多集中于南山，这就意味着南山居民的平均消费能力应该是全市各区居民中最强的，因此，商圈的档次也必须随消费群体的档次而提升。

　　其次，徐枫在研究中发现，南山商铺的投资客来自于深圳市各个区，甚至原来在罗湖东门的投资客也转移到了南山。从商铺的租金和售价看来，据美联物业数据统计，天利中央商务广场、后海花园商铺、卓越维港商铺、蔚蓝海岸四期商铺以及招商海月花园五期这些南山后海的高端物业在租金和售价上全都高开一线，2013年11月的租金和售价相比去1月涨幅平均在10%左右。

　　在租金高企的态势之下，商圈内许多小商户却面临不得不撤退的境遇。记者走访发现，位于海岸城内的原潮地下商城近期出现铺位空置现象，而仍存的商户经营业比较惨淡，原来的奶茶店、小吃店也开始撤出。

　　业内人士分析，这些小商户与如今海岸城及周边高端的商户格格不入，前来这个商圈消费的群体大多因高端消费而来，因此这些小商户也就无人问津，加之高涨的租金更是让小商户吃不消。

　　徐枫认为，这是商圈内不断自我优化的过程。而商圈内淘汰重组的过程将一直持续，最终只有高溢价的商户和产品才能留在这个定位高端的商圈里。

　　这一切都给后海商圈档次一路拔高作了最好的诠释。

　　腾飞在即，机遇何在？

　　对于南山，不少业内人士敢言，“南山是深圳目前发展最快，也是最有潜力的区域。”无论从城市规划、建设指标、区域环境来看，都明显胜过罗湖、福田，是深圳现在以及将来最接近现代城市合理规划的典范。

　　在徐枫的观察中，现在深圳的城市配套和基础设施都开始在南山聚集，效应也初步显现，而南山的资金集中能力也很强，在很多指标上都超越了福田。这都给南山后海商圈带来极大的发展机遇。

　　在徐枫看来，目前的后海商圈尽管初具规模，但也还只是发展的初级阶段，未来的空间还很大。“前海的概念才刚刚发酵，等实体经济慢慢注入，总部经济初步建立起来，深港同城化交流日渐深入，沿江高速开通，把整个泛珠三角串联起来，后海在其现有的商业和居住格局下，商圈的腾飞指日可待。”

　　“后海商圈具备深圳商业‘黑马’的特质。”然而，具备这样的特质需要多种元素的组合。而南山的区域特点、人口特点、消费特点以及地理位置都决定了南山后海商圈的崛起。

　　但并不是有着得天独厚的优势就可以坐享其成。徐枫认为，后海商圈要成为深圳未来商业的引领者，还需要进一步揣摩自己的客户群体。“现在是高端商业对高端客户，但是高端的客户还有一种需求，就是个性化，要区分自己的特色。”徐枫认为，目前后海商圈的产品线只是把高端引进来，但是高端产品还有细分市场，因此也还需要不断的细化。

　　从某种意义上来说，商圈的形成只是“教育”消费者的第一阶段，让消费者知道自己想要什么，随着消费者的认知慢慢形成，需要的东西就可能比现在展现的东西更高端了，因此商圈就要追随消费者的需求而作调整。徐枫认为，商圈的发展和消费者的需求是一个相互促进的过程。而目前消费者依然还是盲目的，还处于商圈引领消费者消费的阶段。后海商圈就要抓住这点，不断地对其业态组合进行完善和升级。

　　而李琳琳认为，后海商圈未来的进一步发展还需要利用好自身区位的特点，“如果能把旁边的深圳湾体育中心、保利剧院等公共配套资源整合起来，为自己所用，就更能体现自己的特色了。”在当下消费者都强调购物体验的时期，这些宝贵的资源无疑能让发展中的商圈锦上添花。卓泳