成交缩水 珠三角二三线城市楼价微降

　　今年初，杭州某楼盘均价直降2000元的消息，给杭州乃至全国楼市投下一枚“重磅炸弹”。此后，江苏常州、无锡，浙江温州、宁波等三四线城市不断曝出楼盘降价的消息，牵动不少人的眼球。

　　近日，又有消息称，继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。业内人士称，随着中央表态房产调控思路将不再强调限购，而是转向因城因地“分类调控”，未来限购政策定向宽松将成必然。

　　在长三角一片降价声之下，珠三角二三线城市的楼价情况是怎样的呢，是否存在下行空间？南方日报记者对东莞、中山、惠州的楼市情况展开了调查。

　　●南方日报记者 牛思远 实习生 刘晓

　　三四线城市商品房库存压力大

　　今年2月杭州和常州多个楼盘宣布降价，引发各界强烈关注。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。而常州方面，仅计算现有存量，其去化周期（指商品房的销售周期）就已高达近20个月。

　　3月，无锡的龙湖滟澜山亦被曝出所谓的“尾盘清盘”活动，其尾盘的数量多达200多套，均价不超过4000元/平方米，几乎是打了对折。而后，苏宁环球在无锡太湖新城的苏宁悦城于3月23日推出一批9700元/平方米的“团购”房源，较之前1.2万元/平方米的售价下降了2000元。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，常州、营口、温州等许多三、四线城市商品房空置率已经非常高，有些城市库存压力也很大。而新增项目土地成本较高，销售压力增大，而2014年房企资金链普遍偏紧。

　　事实上，从2011年开始，温州房价便已经出现连续下降，红火一时的房屋中介因生意冷淡关门过半。而近期，宁波更是出现房企破产倒闭的情况，其他三四线城市也不断有楼市降价的消息传出。

　　专家表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进，因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，尤其是一些高库存的三四线城市，或将开启阶段性降价区间。

　　温州长沙杭州酝酿政策松绑

　　日前有消息称，温州市正在酝酿一揽子促进当地房地产健康发展措施，其中涉及调整现行限购限贷政策。与此同时，长沙、杭州等地也相继召开房企沟通会。

　　有媒体报道，长沙、杭州等地的房企沟通会由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

　　李克强总理在今年的“两会”上曾表态房地产调控，对于合理的自住需求，也要有相应政策支持，对房地产市场要因城因地分类调控，抑制投机炒卖需求，建立长效机制，促进房地产市场健康发展。这一表态被业界普遍解读为限购、限贷等调控政策可能在部分城市松绑。

　　“限购退出楼市是势在必行的。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，从楼市调控政策走向及趋势来看，迟早有其退出的一天，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施势在必然。

　　张宏伟表示，无论是从2013年11月份“深八条”、“京七条”等一二线城市的调控政策，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系来调控市场。“从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。”

　　张宏伟认为，2014年调控政策将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段如限购还会继续执行。“对于非热点城市，尤其是库存比较大的城市，政策调控应允许试探性的定向宽松政策出台。”张宏伟表示。