上海办公楼空置率上升 “大虹桥”出路引发关注

　　人民网上海4月10日电（王若宇）“虹桥商务区当前总开发面积达到555万平方米，有14个地块正开工建设，未来两年将有大量楼宇投放市场”，上海虹桥商务区管委会商务发展处处长徐建华近期在某项目发布会上向媒体表示。

　　按照虹桥商务区土地规划，555万平方米中约有56.3%的土地用于办公用途。这意味着2014年至2015年间，仅在虹桥板块内，就将超过310万平方米的办公楼宇投向市场。据中原地产数据，2010年以来，上海每年新增办公楼总面积约为200平方米。

　　虹桥大面积的商务和商业楼宇的集中供应，将在上海西部造出一个全新的CBD还是价格不菲的“空城”？结果还有待观察。

　　截至目前，虹桥开发区31个地块已完成土地出让手续，14个项目正处于开发状态，未来大量楼宇投放市场可期。

　　大虹桥物业投放市场的“首秀”恰逢上海办公楼租售市场迎来“拐点”：第一太平戴维斯新近统计显示，2013年上海全市商务楼空置率达到8.1%。相较前一年，仅有黄埔和小陆家嘴两地楼宇空置率下降。除却上述两个区域外，各板块楼宇空置率均有所上升。今年，上海又将有10个新甲级写字楼项目入市，总计增加67万平方米供应量。

　　伴随需求增速放缓，上海办公楼空置率增加及租金下滑已成定局。第一太平戴维斯向人民网表示，在2013年8.1%空置率的基础上，今年上海办公楼的空置率将达到10%。

　　市场走弱，大虹桥巨量商务楼宇投放市场，其出路引发业内关注。

　　3月31日，虹桥商务区首个大型商务项目“虹桥天街”发售。该项目开发面积160万平方米，共有7栋临河写字楼。以虹桥商务区目前的经济规模，仅“消化”这一个项目就需要大量时间。

　　虹桥商务区率先将该项目推向市场亦用心良苦：作为龙湖品牌项目，“天街系”在重庆拥有较高的出租率。虹桥商务区管委会期望全国性的品牌项目能够为板块内前期产业导入铺平道路。

　　2013年以来，上海商办公楼租金较为稳健的区域仅剩下“小陆家嘴”和“黄浦”两个板块。市场情况和仲量联行的数据相吻合：当前，金融和非金融专业服务占据上海办公楼市场整体需求的43%。而陆家嘴和黄浦在上述两个领域拥有超过20年的产业积淀。

　　接近虹桥商务区的人士向人民网表示，虹桥开发区目标是建立同陆家嘴、黄埔相互比肩、互补的高端CBD商务区。但是缺乏产业支撑是该区域面临的首要问题。

　　徐建华介绍，虹桥商务区共涉及上海闵行、嘉定、长宁、青浦四个区域。“临近交通枢纽及长三角核心位置是大虹桥的主要优势”。

　　但是业内依然为虹桥天量商用物业的前途感到担忧：闵行、嘉定、长宁、青浦四地均非上海商业地产优势板块。按照规划，2015年虹桥商务区核心板块的产值达到100亿元。而2013年黄埔板块与小陆家嘴板块所在区县的GDP分别接近1400亿元和6000亿元。

　　在地理位置上，“远离市中心，比邻机场和火车站对CBD培育来说也是弊大于利”，分析人士说。

　　“不排除短期内，虹桥商务区成为空城的可能”，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向人民网表示。