深圳房价将进入下降通道?

　　房贷是未来影响房价走势的决定因素。

　　CFP供图

　　全国范围内楼市的集体利空或让深圳这座在此轮调控中楼价一直稳涨不降的城市也进入“降价通道”。昨日，深圳中介门店数量最多的中介机构深圳中原发布专题研究报告表示，深圳已深受各地楼市降价消息的影响，市场信心下挫，而小业主和开发商将扛不住压力，深圳楼市已经转向买方市场，成交的定价权将更多地掌握在买家手中，二手住宅价格下降的通道即将打开。

　　深圳市场上有多家房地产机构都会定期发布对于楼市的预判，而深圳中原由于中介门店众多，与市场最为贴近，因此在以往的预测中，深圳中原的预测往往更具有参考价值和风向标意义。

　　南方日报记者 曲广宁

　　两反映市场指数都跌破临界值

　　整个4月，深圳楼市二手房市场上的中介地铺都显得萧条和冷落。虽然官方成交数据显示，深圳二手房在4月成交了5000多套，但这一同比去年水平相当的数据，却由于官方数据的滞后性，而和实际市场的表现迥异。实际上，深圳刚刚过去的4月以及5月，深圳二手房市场一直在非常低的成交水平上运行，而来自深圳中原的一些数据也显示，这种低成交量的影响即将反映到房价上面。

　　中原报价指数，这一反映中原三级市场地铺业主报价变化情况的指数，实际是对业主信心强弱的反映，当上调房源报价的业主占多数时，房价上升成为必然，反之则会引致房价下跌。根据深圳中原研究中心的监测，作为判断二手住宅价格走势的先行指标，中原报价指数已经连续11周下跌，并于4月底跌破30%的临界值，目前已经下探至23%。指数在30%时，业主对未来价格走势持中性态度，高于30%表明未来价格有上涨的空间。而如今已连续3周低于临界值，这就意味着，随着交易难度的提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。深圳中原副总经理贺晓丽表示，如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动降价，以便快速出货，安全回收资金。

　　而判断市场动向的另一指标——中原经理人指数同样连续11周波动下行。据悉，这一指数来源于中原经理根据三级市场地铺的放盘量、访客量、带看量以及买卖双方谈判力对比的情况，结合当前政策环境对市场进行的综合预判，而这一指数上周已经跌破50%的临界值。

　　“面对几乎停滞不涨的成交量，经理人信心严重受挫，看跌的经理人超过了半数，这也是自2012年年初以来，首次打破乐观情绪，悲观情绪占据主导位置”，贺晓丽表示，这一指标的下跌，表明市场情绪正在恶化，深圳楼市已经转向买方市场，成交的定价权将更多地掌握在买家手中。

　　2月至今新房销售率普遍在六成以下

　　中介地铺置业顾问对于市场的信心下挫深刻反映了整个深圳市场日渐悲观的情绪，而开发商也不得不看清局势，调整应对策略。贺晓丽透露，二季度以来各地陆续推出救市举措，深圳市场先是一阵暗喜，而随后又回归理性，因为限购在以深圳为代表的一线城市是不可能轻易松绑的。

　　而与此同时，深圳开发商的库存压力则不断增加，根据深圳中原研究中心的统计，深圳新房去化周期已经由年初的9个月延长到12个月，随着成交的放缓，这一时间还将延长。现实的心理落差再次打击了开发商。

　　贺晓丽认为，迟迟扶不起的成交量对买房者来说只是个数字，而对开发商，却是实实在在的压力。根据深圳中原研究中心的统计，2月至今，深圳新盘开盘销售率普遍在六成以下，3月虽有短暂的好转，但也未能突破八成。近几周，由于观望情绪加重，开盘销售率继续下降，多数项目甚至没能超过四成。

　　楼盘的销售遇阻让开发商普遍认识到了事态的严重性。从深圳各项目的表现来看，4月各楼盘的优惠力度已经在加码，五一期间更是达到小高峰，仅3天就已经有10余个楼盘推出特价单位。

　　此外，贺晓丽认为，即将面临的半年度业绩报表才是开发商们真正的难关。截止目前，全市新房累计成交量仅为去年1季度的水平，上半年相当于有一个半月没有业绩，降价走量此时无疑成了救命稻草。因而接下来，开发商也将打开降价通道，换取成交量，应对即将迎来的半年度考核。

　　由此可见，不论是新房市场还是二手房，当前情况都不容乐观，此次多方博弈的结果就是，买家情绪尚未出现变化，政府出手救市也是希望渺茫，于是，“业主和开发商终于支撑不住了，近期打开降价通道已经在所难免，”贺晓丽表示，这轮降价的周期注定不会太长，因而降价通道开启对于购房者来说，不失为一个好时机。

　　指数下跌

　　作为业主信心强弱的反应，中原报价指数已经连续11周下跌，并于4月底跌破30%的临界值，目前已经下探至23%。指数在30%时，业主对未来价格走势持中性态度，高于30%表明未来价格有上涨的空间。

　　中原经理人指数同样连续11周波动下行。据悉，这一指数来源于中原经理根据三级市场地铺的放盘访量、客量、带看量以及买卖双方谈判力对比的情况，结合当前政策环境对市场进行的综合预判，这一指数上周已经跌破50%的临界值。

　　成交下跌

　　2月至今，深圳新盘开盘销售率普遍在六成以下，3月虽有短暂好转，但也未能突破八成。近几周多数项目甚至没能超过四成。