广东土地增值税清算管理规程下月施行 清算高潮来袭

　　羊城晚报记者 严丽梅

　　在2013年岁末央视连续炮轰土地增值税征管不到位、大批房企“欠缴”土地增值税之后，在国家税务总局要求下，加强土地增值税征管已经成为今年各地方税务机关工作重点之一，广东也不例外。羊城晚报记者近日获悉，《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（以下简称《规程》）经广东省政府法制办公室审查通过并于近日下发，自2014年7月1日起施行。有业内人士指出，《规程》的出台表明广东土地增值税清算政策更加完善、规范，《规程》施行后，清算效率与进度有望提高，对房企而言，一轮清算高潮即将来袭。

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　　强调房企是土增税清算主体

　　“《规程》强调并明确了房企、中介机构和税务机关在土地增值税清算中各自应该承担的责任，特别是强调了土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，强调纳税人应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。这是企业要特别注意的一点。”在谈及即将施行的《规程》时，有税务界人士向羊城晚报记者表示。

　　据该人士介绍，以往，在土地增值税清算实际操作中，不仅部分房企对此存在模糊认识，税务机关也没有重点强调和明晰，导致在清算中企业应该承担什么责任，中介机构、税务机关应该承担什么责任，大家缺少共识。于是，在以往清算过程中，有些房企一股脑地把所有的不管是真实的、虚假的申报数据全部交给税务机关去审核，自己既不进行纳税调整、也不找中介机构做全面的鉴证报告，这样做的结果，就好像地税机关的职责是清算，让税务机关承担了本不应该承担的执法风险，降低了土地增值税清算的效率和质量。

　　“一个房地产项目前后做下来时间长达三五年、涉及资金十几亿甚至几十亿，就靠税务部门那几个人去复核这些数，做死了也不能保证清算的效率和质量。地税机关的职责是审核而不是清算，纳税人才是土地增值税清算的主体。”该人士表示。

　　为此，广东制定并出台《规程》，强调企业是土地增值税清算主体，明晰企业、中介机构首先必须对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责，再通过优化、规范土地增值税清算流程，来扭转税务机关在土地增值税清算过程中的被动地位，特别是进一步提升土地增值税清算工作的质量和效率。

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　　房企清算责任与风险大增

　　从《规程》的相关规定看，在清算责任明晰之后，房企与中介机构相应承担的法律责任与风险随之增大。

　　广东省地税局在对《规程》进行解读时就特别指出，第七章专门把相关涉税人员法律责任单独成章。对纳税人、会计人员、造价工程师、注册税务师和税务师事务所以及税务人员相关涉税行为可能产生的法律责任进行了梳理、归集，并强调如有违法违规行为，将由相关部门依照相应的法律法规进行问责。

　　特别是《规程》第四十六条，规定“主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任”。

　　值得注意的是，对中介机构，《规程》也明确规定其应负的法律责任：“注册税务师和税务师事务所出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管税务机关应按照《注册税务师管理暂行办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。”

　　也就是说，对企业、中介机构来说，在土地增值税清算过程中，如果不能保证清算申报资料的真实性、准确性和完整性的话，即使清算工作已经完成，之后被有关部门查出有涉税违法问题的话，仍会被追究法律责任，被追缴未缴、少缴的土地增值税税款和滞纳金。

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　　土增税清算高潮来袭

　　根据国家税务总局的工作部署，2014年土地增值税清算计划被列入税务机关绩效考核范围。从目前各地透露出的情况看，今年以来，除广东外，还有海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大连等地先后公布了2014年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策、制定完善规范的土地增值税征管政策文件。

　　在加强土地增值税清算工作的做法上，今年以来，各地方税务机关基本上是先开展排查工作，摸底当地的房地产开发项目，然后确定应清算和可清算项目。同时，进一步规范、完善清算政策、流程，统一执行清算口径。随后就是集中力量进行土地增值税清算审核。

　　如河北省地税局近日就宣布，年内至少清算828个房地产项目。要求纳税人应在满足清算条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。

　　像河北一样，在各地税务机关对房地产开发项目排查摸底结束后，纳入清算计划的房地产项目数量也随之敲定。在广东，同样的工作也在进行中。可以预计，伴随着《规程》7月1日起施行，接下来，房企将迎来一轮土地增值税清算高潮。

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　　土地增值税

　　是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。实际上就是反房地产暴利税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　根据我国土地增值税条例、细则规定，目前对房企土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算、多退少补的制度。