深圳7月房贷利率下降 但仍高于京沪

　　进入7月，距离央行喊话已两月有余，但记者走访深圳房贷市场发现，定向降准及银监会调整银行存贷比计算口径等一系列“微刺激”并没有对深圳的房贷市场产生实质性作用。在一线城市中，深圳的房贷利率到目前为止依旧在高位徘徊，均值在基准利率之上。但从1—7月的数据看，深圳的房贷利率尽管一直居高不下，甚至比北京、上海要高，但7月的房贷利率已呈现小幅下调的迹象。

　　业内人士指出，尽管政府出台了一系列调控手段对房贷市场进行“微刺激”，但现在看来效果十分有限，利率市场化的趋势越发明显。在政府不出台明文对利率进行调控的情况下，房贷利率上扬的趋势很难出现转机，刚需族购房未来将面临更大的贷款压力。

　　7月首套房贷利率基本上浮0—10%

　　7月为传统的楼市淡季，房地产市场延续了上半年的不景气。为了挽救惨淡的成交量，中国楼市开始进入“降价季”。国家统计局最新数据显示，70个大中城市中，房价环比下跌的多达55个城市。7月，多地积极推出“救市”举措，截至目前，在46个限购城市中已经有20个城市在限购方面有不同程度的松动。

　　与多地积极推出“救市”举措形成鲜明对比的是，影响成交量的另一重要因素——房贷市场的现状却令刚需族购房之路困难重重。根据“融360金融搜索平台”近日推出《中国房贷市场月度分析报告7月报》，随着银行房贷利率持续走高，能够提供基准利率以下优惠利率的银行越来越少。从今年2月以来的数据看，银行优惠利率占比总体呈现下降趋势。从该报告的数据来看，目前基准利率上浮仍是房贷市场的主流利率。

　　报告显示，6月重现江湖的8.5折利率仅为昙花一现，7月，在全国23个重点城市中，房贷利率最低为9折，出现在北京农商行和中信银行北京分行；在以往房贷利率相对较低的外资银行中，如今也只剩汇丰银行可以提供9.4—9.8折的优惠，其他外资银行均提高到基准利率以上；绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹，首套房利率与二套房利率逐渐趋同，差别化信贷政策名存实亡。

　　金融搜索平台融360的信贷专家徐瑾告诉记者，从近日融360对全国23个重点城市近400家银行的房贷利率进行的调查数据来看，目前首套房利率主要集中在基准利率及基准上浮10%这一区间。

　　有消息称农业银行已发文，该行从8月起将在上海地区对200万元以上首套房贷款利率实行9.5折优惠。也有消息称除农行之外的其他三大行也已在上海地区实行9.5折利率。业内人士表示，假如未来四大行的实际放款利率全面下调的话，那么，下半年信贷紧缩的局面将会得到部分纾解。

　　“即使优惠利率有所增加，也不排除银行抬高优惠利率的门槛，最终究竟有多少贷款申请者实际可获得优惠贷款利率，又能在多大程度上缓解信贷紧缩的状况，还需要观察。”徐瑾坦言，“距离央行喊话已两月有余，定向降准及银监会调整银行存贷比计算口径等一系列‘微刺激’并没有对房贷市场产生实质性作用。”

　　深圳四家银行停贷停贷数量领跑全国

　　“停贷”一词进入公众视线发生在2013年的年底，在此之前，深圳不做房贷业务的银行仅平安一家。从2013年年底的“停贷潮”开始，停贷队伍不断壮大，此后，广发银行、民生银行、招商银行、中信银行，甚至邮储银行和花旗银行也加入停贷的大军。

　　《中国房贷市场月度分析报告7月报》的数据显示，7月，停贷银行占比相比上月有小幅回落，但也达到12%的高位。今年2月至7月，停贷银行占比呈现曲折上升的趋势，5月受央行发声支持个人住房贷款的影响，停贷银行数量一度有所减少，但6月之后呈现反弹趋势。7月，在统计的23城市中，只有西安、佛山、青岛、珠海四个城市没有银行停贷。

　　未来停贷的银行是否会不断增加？徐瑾指出，这样的情况不会发生，原因有二：一是银行停做房贷业务的根本原因还是因为房贷业务收益低，但不管怎样，个人房贷业务依然是零售银行业务的重头戏，银行不可能完全舍弃这一低风险的优质资产而仅追逐高风险、高收益的中小企业贷款等业务；二是停贷是各家银行经营风格分化的体现，如民生银行把主要精力投放至中小企业业务，全面实现战略转型；平安银行将主要精力放在小微企业贷款、供应链金融、个人信用贷款等收益更高的业务上。但是绝大多数银行不会放弃个人房贷业务，尤其是国有大行。

　　记者调查了解到，7月，深圳市场共有平安银行、花旗银行、杭州银行、东莞银行四家停止房贷，停贷银行数量与北京齐平，二者共同领跑全国。

　　不过，从1—7月数据来看，深圳停贷银行占比并没有表现出增加或者减少的趋势。徐瑾分析认为，这是因为除了平安银行、民生银行等明确经营重心的银行之外，其他银行的贷款政策容易受政府政策及贷款额度的影响而表现出更大的不确定性。

　　优惠利率或成噱头放款时间有所改善

　　从北京、上海、广州、深圳四大一线城市的平均房贷利率总体走势来看，一线城市1—7月房贷利率变化均呈现出上行趋势。其中，广州和深圳的利率水平明显高于北京和上海。报告显示，7月广州的平均房贷利率更达到基准利率的1.086倍，创一线城市平均房贷利率新高。

　　优惠利率几乎在深圳市场上绝迹。1—7月，深圳能提供优惠房贷利率的银行占比呈明显的下降趋势，7月的优惠银行占比仅为16.7%，目前仅剩汇丰银行提供优惠利率。

　　记者调查了解到，虽然少数银行名义上可以提供优惠房贷利率，但是折扣利率很难申请，即使申请到，放款时间也无法确定。例如，农业银行只针对优质客户提供9.5折利率优惠。

　　“优惠利率对于绝大多数贷款申请者来说犹如镜中花水中月，难以企及。”徐瑾认为，“往年客户只要申请就能获得优惠利率的年代将一去不回，未来优惠利率或演变为银行自我宣传、引发关注的一个幌子。”

　　深圳一国有大行的信贷部负责人告诉记者，在一线城市中，深圳的房贷利率一直在高位徘徊，均值在基准利率之上。记者采访了解到，7月，深圳的几家国有银行首套房利率微降：交通银行利率从上个月的基准上浮5%下调至基准利率；工商银行利率由基准利率上浮5%下调至上浮3%。股份制银行中，中信银行由基准上浮10%下调至上浮5%。

　　在7月的房贷市场调查中，深圳银行的放款时间有所改善，银行普遍因额度紧张而放不出款的局面已经有所缓解。农业银行和渤海银行均表示目前额度充足，可以较快放款。

　　“从深圳的房贷市场来看，深圳房贷利率依然高企、放款依然需要等待、停贷的银行数量也领跑全国。”一位业内人士指出，“尽管政府出台了一系列调控手段对房贷市场进行微刺激，但现在看来效果十分有限，利率市场化的趋势越发明显。在政府不出台明文对利率进行调控的情况下，房贷利率上扬的趋势很难出现转机，这意味着刚需族购房未来将面临更大的贷款压力。”

　　专家分析下半年房贷走势：

　　“只要房价不急跌

　　房贷不会真松口”

　　■业界声音

　　下半年房贷市场将会呈现怎样的走向？紧缩的信贷政策能否松动？金融搜索平台融360的信贷专家徐瑾分析认为，绝大多数银行在下半年仍将维持目前紧缩的住房信贷政策。

　　“中国楼市的黄金年代已经过去，目前正进入一个调整期。而此阶段的表现为房地产市场量价齐跌，房贷的抵押物——房产贬值的风险加大。银行出于规避风险的考虑，谨慎对待房贷业务也无可厚非。”徐瑾表示。

　　“此外，银行在当下获得存款的成本因为互联网金融的影响而大幅提高，利差缩小促使银行逐步提高房贷利率，当下对于银行来说，做房贷就像做公益，利润微薄。”徐瑾告诉记者，从目前银行吸收金融同业的协议存款来看，年化利率有的已经超过5%，在此基础上，还要计入20%不产生收益的存款准备金，因此，银行的实际放贷成本至少是“5%÷0.8”，即6.25%，而住房贷款基准利率仅为6.55%，所以银行不仅没有给房贷打折的空间，反而还要提高利率，否则就无法获利。

　　“虽然很多人预测中国楼市的‘拐点’即将到来，但目前房地产市场的降价行为还可以视为小幅且和缓的，也尚在安全范围内。”徐瑾同时指出，“不过，下半年并不排除这样一种可能性：一旦房价出现了断崖式的下跌，将会引发多米诺骨牌效应，对民生、经济，甚至社会的稳定都会产生很大的影响。这时不排除政府会出台相关政策指导银行适当放松信贷政策，以提高房地产市场的成交量，达到‘救市’的目的，在这种情况下，下半年或将出现房贷利率回落的情况。”

　　此外，业内人士指出，部分小微贷款占比较大的银行在下半年或将加大对住房贷款的支持。“此前的两次定向降准，使得小微贷款占比较大的城市商业银行获得了更多的贷款额度，这些银行很可能会将部分额度用于支持住房贷款。”徐瑾表示，“但是，因为城市商业银行从来都不是做房贷业务的主力军，所以他们的作为依然很难改变目前房贷市场总体紧缩的局面。”

　　“降利率是一剂猛药。只要房价不急跌，房贷就不会真正松口。”徐瑾最后这样总结道。