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上半年杭州上市房企净利普遍下滑 杭州房地产商苦撑待变

2014-08-26 09:43 来源:杭州日报 字号:       转发 打印

  今年上半年,在限购加限贷的调控政策下,全国楼市普遍处于低迷状态,杭州的市场也不容乐观。作为知名的杭州本土上市房企,宋都股份的半年报传递了整个行业的现状。主力开发刚需楼盘、成立地产基金、拟增发股份以募集资金,宋都股份的这些举动,也同样折射出杭州房产界苦撑待变的处境。

  行业观察

  房企中报整体欠佳

  转型刚需换仓求生

  在A股上市的几家本土房企,宋都股份率先发布半年报,显示上半年净利润下降46.53%,实现营业收入13.79亿元,离全年50亿元的目标还不到三分之一。

  其余几家本土房企发布的半年度业绩预报同样不佳,如广宇集团预计净利润下降90%,滨江集团预计净利润下降60%。在香港上市的绿城中国,于本月初发布业绩预警称,上半年净利润下降幅度可能超65%。

  上半年楼市的不景气,不只是体现在杭州市场。在宋都股份的半年报中这样分析:从今年年初开始,房地产市场的调整行情进一步深化演绎,1—6月份,全国商品房销售下降6.7%。楼市投资投机比例大幅下降,主流为首次置业和改善型自住需求。

  正是基于这样的分析,宋都房产加快刚需项目的开发节奏,实现刚需楼盘的快周转与快去化。半年报中指出,上半年,以南京南郡国际为代表的刚需项目销售情况喜人,数次开盘都取得很好的成绩。

  在力促刚需楼盘实现快去化的同时,上半年,宋都还成功以较低成本揽入杭州火车东站附近“淘天地”商业项目。去库存、拿新地,宋都股份在换仓求生中遵循着“拿有市场的土地,做有市场的产品”这一理念。

  此外,宋都股份的半年报还显示,该公司上半年融资大幅增加,上半年融入资金30.46亿元,而去年同期只有6.15亿元。为了多渠道解决融资问题,宋都股份拟通过增发从资本市场募集资金,目前增发方案已经报证监会审核,该方案的募集资金规模超过10亿元。此外,宋都股份与平安信托签订协议,共同成立地产基金,上限规模为100亿元。

  专家点评

  资金扼喉毛利下降

  地产走上金融化之路

  浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为,通过研读中报,宋都股份的年中表现颇能反映浙江楼市的现状,因为宋都房产上半年销售收入的77.28%都在浙江地区。

  从宋都的半年报可以看到房产销售毛利率的大幅下降,这也折射了整个行业的利润率变化趋势。在2012年之前,整个房产业的毛利率普遍在30%左右,但是现在整体遭遇了下滑,房产的暴利时代已经过去。房地产的暴利已然成为过去。在宋都股份2014年半年度中,该公司上半年的房产销售毛利率只有18.71%,而在2012年,这个数字是47.72%。

  毛利下滑的原因主要有两个,一是在限购限贷的调控政策下,大家都去做刚需市场,刚需楼盘的利润率必然不如豪宅,这也是万科多年来毛利率不高的原因;二是楼市价格没有大幅上涨,但房企的资金成本却越来越高。

   一般来说,房企的资金来源主要有以下四个:自有资金、资本市场、银行开发贷款、地产信托和地产基金,其资金获得成本依次递增。但随着银行开发贷款的不断收紧,地产信托和地产基金正在成为房企融资的重要途径。

  资金成本的高企成为房产公司的一大困扰,一些房产商开始自谋生路。如滨江集团在2011年成立了首只房地产股权投资基金。今年上半年,元上资产与广宇集团合作组建一家地产基金管理公司。房产开发商的金融化趋势正在变得越来越明显。

  房价暴跌不会直接带来好处

  经济快评

  房价暴跌不会直接带来好处

  6月底,呼和浩特成为国内首个放开限购的城市。针对这个消息,我7月2日发表专栏文章《放开楼市限购已逐渐获得共识》。正如该文给出的判断,一个多月来,包括杭州在内的大多数城市已经放开或松绑房产限购。

  不过,伴随着一些城市放开限购,网上也出现不少批评声。因为很多网友可能认为,房价下跌,甚至暴跌对他们有好处。其实,这个理解可能存在一定误区。一般而言,除了一部分恰好持币待购的家庭,房价暴跌本身不会直接给老百姓带来好处。

  很多网友只想到楼市下跌导致的资本缩水,还没有想到房价下跌导致的收入变化,以及收入变化对生活、对消费、对买房带来的影响。

  在目前国内经济中,房地产业相当于“火车头”的角色,涉及的产业链很长。比如,房地产不景气将导致楼盘的建造和开工数减少,“买涨不买跌”的心理会使民众买房意愿随之降低。在此背景下,家具、家电、建材和机械设备等各种产业会受到影响,这些产业下滑又间接影响到餐饮、服装、汽车、IT等一系列需求。

  此外,房价若出现暴跌,相关企业将减少广告投放,传媒业将受到影响。至于金融业,最直接的影响是银行坏账增加,金融风险加大。

  也就是说,若这个“火车头”不跑了,后面一系列产业会受到严重影响。

  当然,目前“中国经济不能继续依赖房地产业和投资拉动”已逐渐成为共识,我写这篇文章并不是鼓吹救市。

  现在关键的问题是,当决定放弃楼市这个“火车头”的同时,中国经济急需找到新的“火车头”。换个角度去思考,目前的楼市调整也可以视作管理层寻求“治本之策”的良机。

  由此分析,房价下跌将给管理层带来紧迫感和危机感,有利于加快经济改革的进程和力度,以释放新的经济活力。

  样本企业:宋都股份

  所属行业:房地产

  关键数字:2014年上半年,宋都股份营业收入为13.79亿元,由于东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转,比上年同期的2.55亿元增长441.46%。归属上市公司股东的净利润为1626.30万元,比上年同期的3041.41万元减少46.53%。(记者 朱雪利)

[责任编辑: 陈桐]

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