杭州现“神秘”楼盘 开发商卖房法则：低调再低调

　　一个位于成熟地段且领出预售证、正在销售阶段的地产项目，在开发商的官方网站上却几乎没有任何消息；开发商对销售代理的卖房要求是：有多低调就多低调，甚至不要作宣传……

　　杭州市下城区新开盘的项目东新府，十分低调，有点神秘。

　　地块空了多年

　　没人知道这里卖的是什么

　　在百度地图上搜索“沈家路58号”的关键字，会显示该地是一个自行车租赁点，但实际上这个自行车点不久前已经被拆除了。

　　东新府的售楼处就离原自行车租赁点很近。虽然地处下城区成熟板块，但直到2014年房交会，该楼盘才进入公众视野。

　　10月份的房交会上，前来索取资料的人很多，但是对于开盘时间和开盘价格等信息，销售人员一直没有给出准确的消息。

　　上周日，东新府低调开盘。开盘当天，钱江晚报记者来到东新府项目现场。

　　东新府的南面就是杭州目前规模最大的东新园小区，旁边有一所九年制的胜蓝实验学校，还有一所杭州求是医院。项目规模不大，总占地面积2.5万平方米，由6幢16层的高层建筑组成，不留意的话还以为是东新园小区的一个组团。

　　东新园的业主徐先生告诉记者，这块地空了好些年，几个月前看到售楼处开放，他才知道这是个商品房项目，而且可能要开卖了。

　　从项目的施工许可证看，动工时间是2013年3月，目前刚刚开盘的1号楼已经建到12层楼左右，其它几幢也基本是这样的状态，项目没有设样板房。

　　本是重点项目

　　开发商却异常低调

　　杭州市透明售房网信息显示，该楼盘的开发商为杭州龙元房地产开发有限公司，集团公司是星火集团。最近领出了586套房源的预售证，此次推出的仅有1号楼59套房源。

　　浙江星火集团就在东新府对面，它隶属于下城区东新街道，由下城区东新街道沈家经济合作社全额投资组建。一位东新街道的官员说：“沈家经合社和星火集团实际上就是一套班子两块牌子”。

　　奇怪的是，记者在星火集团的官方网站上，几乎找不到有关东新府项目的任何信息，所有的栏目都对东新府项目三缄其口。但记者还是从一份工作报告上看到了有关的信息。

　　这份关于某某某书记2013年度在社区、经合社工作总结大会上的发言中提到：“……总建筑面积达九万七千余平方米的东新府商品房项目顺利开工，施工进展正常……要加快东新府商品房开发项目的施工进度，力争今年下半年开盘。”

　　星火集团对于项目的销售也采取的是“能有多低调就有多低调”的原则。代理该项目的销售经理车润林说，开发商一再强调项目要低调，因此“前期的蓄客完全是靠路过的客户和口口相传”。

　　星火集团常务副总经理杨建伟证实了这一说法，他说：“我们认为好房子不用宣传，不如把一期开盘价格定低，就是希望能够通过客户的口碑把这个项目销售出去。”

　　记者在物价网上看到，这个房子的备案价格基本在20000元/平方米左右，和周边在售楼盘的价格相比并不算高。按照杨建伟的说法，他们在销售员这一道就把价格放到了85折的折扣，最后成交均价差不多在17380元/平方米左右。“折扣直接到底，不能再低了，再低就要重新备案了。”

　　1月18日开盘，一期推出的59套房源已经订出了46套，杨建伟对此感到比较满意。

　　土地最早由宝仕隆吃下

　　资金链断裂后转手

　　东新府项目虽然规模小，但小区采用全石材干挂，还有8000平方米的园林景观，车位配比是1∶1.8，配置规格丝毫不亚于一些高端物业。

　　成熟的地段，价格不高，配置不低，按理说是好卖的项目，东新府为何要如此低调？

　　在杭州市下城区的区委办发〔2014〕17号文件上看到，东新府项目还有一个名称叫做“中包印务地块”。杨建伟告诉记者，这块地原先是东新街道的土地，由中包印务在使用。企业搬迁后，这块土地经过整理便成为了2010(40号)地块，正式对外招拍挂。

　　2010年10月28日，杭州宝仕隆房地产开发有限公司以7.7亿元，折合楼面价13308元/平方米竞得了这块土地。

　　那么，拿地的宝仕隆房产和开发公司龙元房产及星火集团三者之间到底是什么关系？

　　原来，杭州宝仕隆房地产开发有限公司是杭州九龙控股集团有限公司实际全资控股的企业。九龙集团出资49%，宝仕隆出资51%，注册成立了杭州龙元房地产开发有限公司，负责40号地块的开发。

　　由于九龙集团筹资困难，东新街道沈家经济合作社、石桥街道石桥经济合作社、文晖街道打铁关经济合作社分期分批出借给九龙公司2.65亿元人民币(其中沈家经济合作社1.4亿元，石桥经济合作社【浙江新华集团】8000万元，打铁关经济合作社【杭州物资城储运有限公司】4500万元)，全部用于龙元公司支付土地出让金，并由龙元公司提供担保。

　　2011年到2012年初，宝仕隆公司出现经济纠纷，房产被查封；加之九龙集团因面临多项债务纠纷，致使龙元公司只交纳了市国土局70%的出让金(5.39亿元)，还有30%余款(2.31亿元)尚未缴纳。从2011年11月起，该项目出现了严重逾期。高达23万元/天的滞纳金对于身陷多项债务漩涡的宝仕隆公司无疑是雪上加霜。如果不能足额缴纳土地出让金，宝仕隆将面临土地收回和已交款罚没的困境。

　　杨建伟说，他们原先只是借钱给九龙集团，后来因为迫于形势只能改为债转股的方案。这个项目经历了多次协调会议，直到2012年12月才拿到土地证，目前该项目的股东方为星火集团和新华集团两家，星火集团占有52%的股份。除了借给宝仕隆的2.65亿元外，两家公司还向国土局支付了8000多万的滞纳金。“虽然过程曲折，但是现在我们和九龙集团没有任何关系了，东新府就是我们两家的项目，土地证也十分干净。”

　　一桩亏本买卖

　　星火集团为何接盘东新府

　　如果不是星火集团和新华集团的出手相救，这本来只是一个民营企业破产的故事。

　　有关九龙集团的多份裁决文书显示，该公司自2011年初已经开始身陷债务的漩涡。到了2012年初，更是因为欠债数亿元被牵扯到多起债务纠纷中。也就是说，这个项目还没开工便身陷债务漩涡。

　　记者在调查中发现，东新府项目并不是九龙集团在杭州首次染指地产。早在2007年3月19日，九龙控股集团就与杭州宝华实业有限公司、浙江世纪控股有限公司共同拿下了位于下城区永华路1号的杭政储出[2007]8号地块，地块用途为商业金融用地兼办公。

　　透明售房网的信息显示，这个叫做华富金座的项目开发公司正是宝仕隆公司。项目2010年底开盘，总共卖出了1.3万平方米，限制房源却还有2.9万平方米。华富金座的开盘均价为每平方米1.4万元，卖出去的房子大约实现销售回款不到2亿元。

　　钱江晚报记者在华富金座现场看到，虽然已经交付，但整幢楼空无一人，一楼的商铺大门都是紧锁着，其中一处标着售楼处的商铺门也关着，大楼的停车场也尚未启用，被一堆建筑材料堵着。一位在里面施工的工人告诉记者，大楼还没启用，招租招不起来，售楼处很早下班，平时基本没什么人的。

　　民营企业经营不善导致面临亏损，为何星火集团和新华集团两家经合社要出手搭救？

　　一位不愿意透露姓名的知情人士告诉记者，原先星火集团借款给九龙公司只是为了理财，但是后来九龙集团资金链断裂后，区政府就指示他们按照债转股的方案来为这个项目接盘。“如果他们不接盘，土地就要被政府收回，保证金都要被收回”。

　　杨建伟说，本来项目2个多月前就准备开盘了，苦于预售证一直领不出，只能拖到现在才开。为了加快销售速度，他们把开盘均价定在17380元/平方米左右。土地出让金加上滞纳金成本，让这个项目光土地成本就达到了近15000元/平方米，从目前的销售均价看这明显是亏本卖。“我们想快点出手，所以肯定按照最快能销售的价格卖。但是成本在这里，最乐观的估计这个项目也至少要亏2.7亿元。”说起接手这个项目，杨建伟有说不出的苦恼。