广州库存量再上高峰 楼市求“稳”让利是关键

　　今年2月，广州住宅库存量曾创下自2010年以来的月度新高，当时的未售面积为1996.82万平方米。而记者在阳光家缘了解到，截至3月16日，广州住宅未售面积也冲到了1976万平方米，不仅接近2月高位，同时距离2000万平方米只有一步之遥。而刚过去的两会，政府释放出稳房产的信号。自3月份以来市场成交也开始有所起色。但开发商让利仍然是拉动销售的关键。有分析认为，楼市往后仍然要求“稳”，让利仍是最大的支撑。

　　广州住宅库存再上高位

　　阳光家缘网最新数据显示，广州住宅库存近期冲上高位。截至3月16日，广州住宅未售套数为148579套，未售面积为1976万平方米，离2000万平方米仅一步之遥。此前广州高库存顶峰出现在2月12日，其时广州住宅未售套数为15.0648万套，未售面积为1996.82万平方米，创下2010年以来的月度新高。

　　3月2日-3月8日，广州商用物业销售也表现低迷，销售面积4638平方米，销售金额8549万元。办公物业销售面积7725平方米，销售金额1.87亿元。商业地产方面，2015年广州预计将有6个新购物中心开业。第一太平戴维斯数据显示，6个新项目总体零售面积超过50万平方米，其中4个位于番禺和南沙，天河商圈新项目天环广场预计将于2015年底开业，将引入广州首家苹果直营店。

　　据不完全统计，3月开始全市28盘有新货推出。其中番禺有6盘推新位居区域第一，除了番禺，前三的区域还有从化以及南沙，三区域推货总量占全市53%。而中心区域已鲜有新盘，推新主要集中在写字楼和加推单位，天河区两盘推新为写字楼。

　　而2015年全年，广州预计将有147个楼盘推新(包含住宅及商业项目)。其中，全新盘43个，老盘加推104个。而在住宅与商业项目占比上，洋房占131个，商业项目仅18个。据合富辉煌市场研究中心监测，预计2015年广州十区可售货量(包括余货和新货)约有12万套，比2014年减少了10%以上，仍高于前几年的平均水平，货量充足，库存压力依然巨大。

　　在2014年，全国商品房销售7.6万亿元，同比下降6.3%，销售面积12万亿平方米，同比下降7.6%。全国商品房库存面积逾6亿平方米，去库存和降价促销成为楼市主基调。而在2015年，这种现象可能有过之而无不及。

　　成交开始有起色

　　库存的压力需要成交去缓和。记者了解到，经历了春节前后的冷淡，广州的一手住宅市场在成交上有所起色。

　　据网易房产数据中心数据显示，2015年2月广州网签3388套，同比2014年2月份4481套跌24%；环比2015年1月则减少49.96%。从历史数据来看，2月广州成交量创下了近两年以来的最低水平。

　　进入3月后，情况有所好转。据网易房产数据中心数据显示，3月9日至3月15日的一周内，广州全市网签1330套，环比3月2日至3月8日一周的1038套上涨28%；成交均价则从上上周14742元/平方米下跌至上周14492元/平方米，环比下跌2%。其中，中心六区环比上升81%至508套，外围五郊区环比上升9%至822套。

　　十一区中，只有南沙、海珠、番禺和越秀四区成交出现下降。其中，海珠区的下降幅度最大，环比下跌22%至28套。而天河区是十一区中成交上涨幅度最大的区域，环比上涨154%至104套。区域方面，新黄埔区周成交量领跑全市，成交268套，其中君和名城贡献了144套，也在一定程度上拉高了区域整体均价，黄埔区成交均价达到16443元/平方米。而南沙区则以193套位居第二，成交均价为10475元/平方米。

　　由于受到自贸区政策利好因素的影响，预计未来一段时间，南沙还将继续成为区域热销前列。除了黄埔和南沙之外，从化、番禺两大成交大户紧随其后，分别以170套和163的成交量位居第三和第四位。

　　让利仍是市场最大支撑

　　记者发现，一手市场成交的起色仍然是建立在价格回调的基础之上。从数据显示，上周广州全市的成交均价为14492元/平方米，相比上上周14742元/平环比下跌2%。其中，中心六区环比跌12%至21965元/平方米；外围五郊区则环比跌4%至10644元/平方米。

　　从区域上看，除白云、南沙、增城、海珠和黄埔几个区域均价环比略有上涨之外，其他区域无一例外呈下跌趋势，下跌幅度最大为天河区，环比下跌16%。由于上周均价23118元/平方米的南国商苑持续放量，且网签量环比上涨明显，占比较大，从而拉低了区域均价。

　　单盘成交方面，黄埔2盘入围十大热销楼盘榜单，其中君和名城和中海誉城分别以144套和36套的成交量位列第一、第六位。位于天河区的南国商苑以75套的成交位列第二名，花都的自由人花园以57套的成交位列第三位，珠光流溪御景以50套的成交位列第四位。

　　政策利好楼市仍要求“稳”

　　今年两会期间政府已经为房地产市场今年的政策指明了方向。国务院总理李克强作政府工作报告。在报告中，对于房地产市场的内容颇多。其中“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”都被提及。值得关注的是，关于“公积金改革”、“户籍制度改革”等热点内容也进行了强调。报告称要继续推进公积金改革，同时要用改革的办法解决城镇化难点问题，要落实放宽户口迁移政策。

　　“从近期政府一系列表态，尤其是两会政府工作报告释放出信号看出，政府对待房地产市场的态度是“稳”字当头，保留政策调控空间的同时也保留市场自我修复空间。”世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟分析今年的楼市走势时认为。

　　陈仲伟指出，房地产市场的问题关键还在供需关系的扭曲。“在三、四线高库存，以及一二线利润率逐步走低的情形下，房地产的投资以及背后的资本涌入都会恢复到一个高度理性乃至谨慎的态度，非理性供给和投资炒作的水分将持续被挤出。”除却供给，政府在需求端也有许多操作手段，比如降息、公积金相关政策的放开，都能刺激购房需求，且这部分需求是有效需求，是健康需求。此外，随着金融利率市场化的快速推进，未来首付比例、贷款利息存在更大的议价空间，能够为有真实刚需和刚改需求的人提供财务支持，这部分政策红利将给市场注入很大的动力。

　　有市场人士认为，今年政府对于房地产市场给出的信号都是比较积极的，但在高库存的压力下，快速消化仍是王道。“现在很多房企都实行项目制，把大权都放到各自楼盘去，改变了以往总部命令式的策略。快速卖房获得资金的快速回流肯定会成为主流。”

　　南方日报记者 蒋劲劲