禹洲地产近50亿元连拿合肥3宗住宅地块 去年区域销售占比三分之一

　　人民网北京4月29日电 （余燕明）人民网记者获悉，4月28日闽系香港上市房企禹洲地产（股份代码：01628.HK）在合肥市连获3宗住宅地块，耗资49.28亿元。

　　禹洲地产获取的2宗住宅地块均位于合肥市的瑶海区，另一宗地块则位于新站区，瑶海区2宗地块均是较高溢价率及楼面价水平竞得。

　　其中，瑶海区E1601号地块总价23.89亿元，楼面价超过了1万元/平方米，溢价率接近3倍；瑶海区E1602号地块成交总价7.18亿元，楼面价达到了1.2万元/平方米，溢价率3.8倍。

　　另一宗合肥市新站区XZQTD175号地块禹洲地产以总价18.21亿元竞得，楼面价5100元/平方米，溢价率1.4倍。

　　禹洲地产在合肥市瑶海区拿下的2宗地块楼面价均超过了1万元/平方米，而根据房地产研究机构克尔瑞研究中心的数据，2015年合肥市瑶海区的商品住宅成交均价仅约为8100元/平方米，同比上年增长了10%左右。

　　合肥市新站区2015年商品住宅成交均价则达到了7200元/平方米左右，同比上年涨幅约为8%。

　　对此，禹洲地产企业融资及投资者关系部黄璐向人民网记者解释称，合肥一直是禹洲地产在长三角地区重点布局的城市之一，瑶海区2宗地块过万元的楼面价仍在合理水平，相比之前一些品牌房企在合肥拿地的楼面价，仍然比较适当。

　　据悉，融创中国去年底在合肥政务区以总价24.26亿元的代价拿下一宗商业和居住混合用地，溢价率达到了4.4倍，其中住宅楼面价超过1.7万元/平方米，商业楼面价也超过了1.5万元/平方米。

　　“据公司内部了解，合肥市瑶海区的房地产库存量处在较低水平，消化周期大约只有2个月。”黄璐说，禹洲地产所获地块均位于合肥的老城区，配套比较成熟，而且邻近合肥正在规划建设的地铁2号线和3号线。另外，在今年两会上，合肥再次进一步提出建设发展东部新城，且该区域居住氛围浓厚，瑶海区的2宗地块也毗邻即将开业的瑶海万达广场商业区。

　　根据合肥当地一家房地产网站的统计数据，在今年年初，瑶海区的商品房库存量持续减少，从今年1月份的2055套继续下降至1685套，到近期区域内的商品房库存量约为1000套水平，库存消化周期只需数月之久。

　　根据克尔瑞研究中心的数据显示，合肥整体可售商品住宅库存量在2015年屡创新低，到去年底，合肥全市商品住宅消化周期仅为2.6个月，为近5年来的最低值。

　　黄璐进一步告诉人民网记者，禹洲地产仍然是重点拓展以厦门为中心的海西经济区，与此同时，会继续加大在长三角地区的上海、合肥、南京等一、二线城市的土地储备。

　　根据禹洲地产2015年业绩报告，公司以厦门为重点发展的海西经济区土地储备在集团占比将不低于50%，也会继续加大上海、合肥、厦门、南京和福州的土地储备，目标打造这5个年销售50亿元的核心城市。

　　禹洲地产在2015年新增土地储备约102万平方米，总地价支出约86.2亿元。到今年年初，公司土地储备达856万平方米，其中海西区域占比约47%，长三角区域约49%，环渤海区域则约为4%。

　　2015年禹洲地产的物业合约销售收入超过了140亿元，同比上升了近17%，其中公司在合肥的合约销售金额就到了42.39亿元，合肥地区占禹洲地产整体物业销售收入的三分之一，这一比例在2014年仅为18%，2015年禹洲地产在合肥的销售面积套数均位列该市前三名。

　　此番禹洲地产在合肥继续新增3宗住宅地块之前，公司在该市的在售项目已经达到了7个，可售建筑面积超过218万平方米，并且其中有2个项目在当地的销售金额都突破了10亿元，禹洲地产在合肥市场占率已经是当地位列前三的开发商。

　　禹洲地产财务总监许进业在今年业绩发布会上表示，2016年公司的销售目标是160亿元，将有一半销售收入来自长三角地区。

　　禹洲地产首席执行官及董事会主席林龙安在业绩发布会上补充说，禹洲地产2016年新推盘总量为260万平方米，新开盘占比59%，现有盘占41%。其中区域推盘量占比中，合肥占33%，厦门占25%，上海、福州各占9%。

　　另外，林龙安还透露，长三角是禹洲地产布局的重中之重，目前已经成立了长三角上海中心，一方面是为了适应禹洲地产的全国布局，另一方面是为了利用上海的人力资源以及金融。

　　黄璐则向人民网记者透露，禹洲地产今年的拿地预算约为2016年全年合约销售回款的60%左右，预算拿地的资本支出约为80亿元到100亿元左右，但公司会根据市场和公司内部情况适时调整。

　　到2015年底，禹洲地产储备了大量的现金资源。根据禹洲地产2015年财务报表披露，公司截至2015年底的现金资源接近110亿元，当年公司新增现金及现金等价物增加净额为16.56亿元，禹洲地产在2015年新增银行及其他借款的总额也接近100亿元，另外还通过新发行股份募资6.23亿元。

　　根据人民网记者计算，到2015年末，禹洲地产的有息负债规模超过了200亿元，同比2014年有息负债规模增长了3成以上。

　　2015年底公司有息负债率（有息负债与股东权益比率）达到了196%。禹洲地产的有息负债结构中，要求1年内偿还的借贷规接近40亿元。

　　禹洲地产有息负债规模的增加，随之带来的是融资成本的上升。2015年禹洲地产的融资成本接近3.5亿元，同比增长了近1倍。禹洲地产将有息负债利息支出做了资本化的会计处理，实际公司的利息支出接近13亿元，占到公司当年税前利润的4成左右。

　　另外，由于禹洲地产在2015年提前赎回了一笔2.5亿美元票面息率11.75%的高息票据，致使公司产生了近2亿元的亏损，这也是公司融资成本增加的原因之一。