“契税直征”杜绝房产开发商挪用契税行为

　　2013沈阳春季房地产展示交易会日前在沈阳国际展览中心举行，展会提供了约133万平方米的13640套房屋。参展楼盘纷纷推出让利优惠政策，吸引众多百姓前来。图为沈阳春季房交会现场。记者　姚剑锋　摄

　　日前，湖南永州市地税局办税大厅出现扎堆缴纳房屋契税的市民。据了解，这是因为当地年前出台了新规，禁止开发商代收商品房契税，推行“契税直征”管理。永州此举受到大多数购房者的欢迎，然而也在当地业界引发了诸多争议。专家指出，这折射出我国商品房契税征收机制仍有很多漏洞，绝不是一纸禁令就能解决，需要市场参与各方共同努力进行规范。

　　开发商代收契税遭禁

　　永州市地税局2012年12月下发了《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》，明确开发商不得代收房屋购买环节契税，建立以购房户自行申报纳税为主的管理模式，要求此前已由开发商代收的商品房购买环节的契税必须在2013年3月31日前缴纳入库，未缴纳的依照相关规定进行处罚。

　　这一打破以往契税由开发商代收“潜规则”的新规得到许多购房者的欢迎和支持，由此永州市出现了市民扎堆缴税的现象。据永州市地税局介绍，通过加强“契税直征”的管理，截至今年2月份，购房户直接到办税厅办理契税申报1538户次，占总申报的78%，共入库契税1591万元，同比增长38%。

　　其实，除了永州这类中小城市，在全国房地产市场中开发商代收契税已成为“行规”。一般购房者在签订合同时，开发商就会自行向客户收取一系列相关费用，包括契税、贷款抵押费用、房产办证费，有的甚至还代收物业维修基金等。如果购房者不愿向开发商缴纳上述费用，则不能签合同或不能收房。

　　然而，这种不合理的“行规”却存在诸多隐患和风险，侵害了购房者和国家利益。一方面，部分开发商在代收契税后并没有及时入库，甚至挪作他用，造成一些楼盘的业主迟迟无法拿到房屋产权证。另一方面，部分开发商超过国家规定比例代收契税，声称在有关证件办下来后多退少补，从而变相套取购房者资金。

　　业内人士指出，一些开发商利用代收契税等相关费用的时间差，手头就能积累数额不菲的流动资金，相当于“无息贷款”。以一套价值100万的房子为例，根据面积不同，其契税约在一万元至四万元之间，按一个楼盘1000套房子计算，这笔资金就高达1000万元至4000万元。

　　由于代收金额较大，不诚信的开发商就会挪用这笔资金。一旦开发商资金链断裂，楼盘建设停摆，业主缴纳的契税很可能会面临血本无归的风险。长沙麓山里佳园的部分业主就遇到过这种情况，在房款和契税交给开发商后，房子尚未备案，开发商就“跑路”了。

　　永州市地税局表示，“契税直征”规定的推出就是为了防止房地产开发商代收、挪用契税的现象发生，确保契税及时足额入库。

　　“契税直征”引发业内质疑

　　尽管“契税直征”受到了购房者的普遍欢迎和支持，但同样也在房地产行业内部引发了争议和担忧。

　　首先，开发商担忧如果购房者不按时缴纳契税，可能会导致产权证无法按期办理。目前，购房合同里都约定了开发商办理产权证的时间期限，而契税是办理产权证的重要材料。一些开发商提出，如果不统一提前代收契税，产权证可能无法按期办理。如果因买房人延期缴税而使产权证无法按合同约定的时间办理完成，会造成违约责任不明晰的问题。

　　另外，部分开发商还表示，当前很多购房都是以抵押贷款方式进行，在办理相关贷款手续中，开发商通常为购房者提供了阶段性担保。如果买房人不按时缴纳契税，产权证不能办理，抵押登记手续就无法办理。如果这种情况下，买房人开始恶意不还贷，开发商还必须承担责任。

　　不过，永州多家楼盘的工作人员对记者表示，在“契税直征”规定出台后，大部分购房者都按时缴纳了契税，“否则他们无法完成购房手续”。

　　此外，也有部分购房者表示，办理房屋产权证的过程费时费力，自己交给开发商办理也无不妥，如果一刀切的要求所有购房者必须自主缴税，并不是最佳的管理方法。永州香樟绿城楼盘的工作人员对记者表示，该楼盘尚未收到“契税直征”的规定，契税如何缴纳需等通知。

　　同时，据记者了解，只要有委托协议，购房者依然可以委托包括开发商在内的任何人缴税，这很可能会导致“契税直征”的执行效果打折。

　　规范契税征收需多方努力

　　面对房屋契税的乱象丛生，永州推行“契税直征”新规，折射出我国房屋契税征收机制依然存在着诸多漏洞。实际上，我国许多大中城市早就出台了类似规定，但具体的实施效果不是很好。

　　然而，根据我国税法规定，各级税务征收机关一律不得委托其他单位征契税。由此可见，开发商代收契税的行规显然是违规的，而挪用税款、套取税款等行为则更为严重。

　　针对“契税直征”新规的执行以及房地产行业内部的不同声音，专家指出，要彻底规范好房屋契税征收，绝不是一纸禁令就可以解决，需要市场买卖双方以及房管、税收等相关监管方的共同努力。

　　首先，作为契税征收的主体，地方税务部门必须强化“契税直征”管理，坚决杜绝方式开发商违规代收契税的行为。在实际操作中，很多地方税务部门本身都没有严格执行规定，纵容了开发商代收契税的行为。同时，税务部门需要仔细推敲执行细则，对开发商和购房者的责任和义务分别作出明确规定，以免让开发商“钻空子”。

　　中国指数研究院总监何田在接受记者采访时指出，“契税直征”在全国范围内推行是大势所趋，需要大力推动实施和加强管理。不过，在具体的执行过程中需要更加合理，比如契税应该在办理产权证时由购房者自主向税务局缴纳，而不应该是签合同的时候缴纳。同时，要考虑部分购房者委托他人缴纳契税的意愿，形成规范的委托规定。

　　其次，永州市地税局税政二科副科长张新华对记者表示，当前房屋产权证办理手续非常繁琐，涉及税务、房产、国土等多个部门，只有将所有相关信息联网，在统一的平台上公开，这样就可以大大简化手续时间。同时，税务部门还可以推出预约申报纳税等服务，以提高购房者缴税的便利性。

　　另外，业内人士还指出，除了税务部门，房产管理等监管部门也要出台配套措施，要求开发商不得代收和乱收契税等费用，以切实维护市场秩序的稳定。何田强调，政府部门要加大对“契税直征”的宣传力度，购房者则要提高对自主报税的意识，维护自身权益，积极配合税收部门，做好对开发商的监督与约束，共同创造良好的市场环境。

[责任编辑： 王君飞]