销售存量面积同涨 楼市供求冷热不均恐加剧

　　国家统计局公布的最新数字显示：3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米。此数据引来市场惊呼“原来商品房存量这么大”。业内人士认为，楼市销售量大幅增长的同时，库存量也继续增加，表明楼市新增供应量明显增加，增长幅度超过销售速度，如此巨大的待售量为未来市场走势带来变数。

　　销售面积、存量面积双涨

　　国家统计局公布的最新数字显示，1至3月份，全国商品房销售面积20898万平方米，同比大幅增长37.1%。与此同时，3月末，商品房待售面积42441万平方米，比2月末增加536万平方米，其中住宅待售面积增加345万平方米。

　　据上述数据，中原地产研究部总监张大伟表示，按照每套住房100平方米估算，4.24亿平方米全国商品房待售面积意味着有424万套左右的商品房待售，需要至少6个月才能完全消化。

　　对于销售面积和存量面积同时上涨，链家地产分析师张旭认为，一方面是因为去年同期基数较低，导致对比增幅提高明显；另一方面，今年初市场延续了去年的回暖趋势，销售情况较佳。

　　据链家地产监测数显示，从待售情况看，截至3月底，商品住宅待售面积达到28145万平方米，比去年底增加了4526万平方米，主要是在1至2月形成的积累。不过，3月新增商品住宅库存为345万平方米，与去年同期相比，库存增速小幅回落。

　　“楼市销售量大幅增长的同时，库存量也继续增加，表明楼市新增供应量明显增加，增长幅度超过销售速度，如此巨大的待售量给未来市场走势带来一定的变数。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

　　地区间楼市供求冷热不均

　　在全国商品房待售面积高企的背景下，不同城市之间却出现了供求的冷热不均。

　　3月，中原地产研究中心监测的12个重点城市新建住宅供应量较上月有较大幅度回升，是2月供应面积的2倍有余，但这并未缓解市场供不应求的局面，强劲的需求使本轮供求比仍维持在平衡点以下，为0.66。尤其是一线城市供不应求现象更为显著，为0.52。以北京为例，其库存量与库存消化周期均为2009年1月以来的最低值。

　　但在三四线城市，却是另一番景象。

　　申银万国监测显示，1至2月全国商品房销售面积增幅高达49.5%，一个重要原因是今年春节期间三四线城市出现了一轮返乡置业的高潮。由于三四线城市回乡置业潮渐退，3月申万监控的45大城市中，三线城市销售套数同比增长24.3%，远低于一线的76.2%和二线的46.7%(而1-2月一、二、三线的累计同比分别为82%、94%、74%，差别不大)。目前，其监控的三线城市周度销量已基本回到2012年11月左右的水平，而一二线城市的需求在3月下旬集中释放之后，目前也基本稳定在2月春节前后的水平。

　　数据显示，除1至2月因春节返乡置业增长较快外，三四线城市其余时候增幅不及一二线城市的增速。同时，2012年，三四线城市开工收缩力度相对较小，因此今年供应相对充足，库存水平相对较高。

　　未来楼市走向添变数

　　业内人士认为，3月初“国五条”新政的出台，政策的末班车效应带动了楼市交易量的活跃，然而，当前房地产行业库存量居于高位，未来市场存在较大的变数。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，一季度市场交易量创新高是以提前释放未来几个月交易量为前提，二季度需求量萎缩将使得房地产市场出现“拐点”几成定局。同时，当前库存量维持新高，相比需求量的减少、原来供不应求的楼市状况将得到缓解，多数城市房价上涨局面将有所改观，虽然北京等一线城市库存量较低，但由于新房预售证发放时间及最高价格都到政府严格限制，房价增长幅度也有限。

　　经济研究机构莫尼塔研报显示，由于新开工和竣工的同比回落，全国商品房可比在建面积同比出现明显放缓。开发商整体仍处于去库存周期，其潜在库存同比增速相比上月明显回落，但仍接近2008年的峰值水平。根据去年拿地的情况来看，今年上半年供给增加的幅度将相对有限，由于销售短期内仍将维持较高的增速，预计库存去化时间将进一步小幅下降。

　　业内人士认为，通过2008年、2011年的市场波动规律可知，大的调控政策出台之后，市场恢复周期一般将持续13个月左右，加上全国商品房市场待售量居于高位，因此，预计市场全面复苏可能得到明年4月；但由于土地购置面积持续下滑，也影响未来商品房市场潜在供应量，1年或者更长时间之后，总体市场可能还将供不应求。

　　经济学家马光远接受记者采访时曾表示，准确、充分的信息公开是房地产调控的基础。在基本数据不清楚的情况下，到底是供大于求、还是供小于求，普通购房者难以判断并做出理性选择，也容易给开发商、中介机构制造恐慌情绪的空间。因此，各地房地产数据的公布应进一步透明、细致，给市场以正确的引导。记者 任峰 孔祥鑫

[责任编辑： 王伟]