业内：未来十年中国房地产仍有投资价值

　　赵卓文

　　杨卫华

　　文/羊城晚报记者 刘珊

　　图/羊城晚报记者 何奔

　　2013年注定是房地产不平凡的一年。国五条横空出世，地产风云再起。然而调控之下，却是新一轮的房价上涨。如此调控为哪般？你，看懂了吗？

　　4月19日，第10期“粤财控股·羊城晚报财富大讲坛”携著名房地产市场研究专家、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文先生，著名税收与理财专家、中山大学岭南学院教授杨卫华先生一同为我们回顾了房地产市场及其调控政策的历史沿革，解读了目前的调控措施，分享了2013年房地产投资机会和投资策略。他们都一致看好未来十年房地产发展，“房价仍会涨，一线城市尤甚。未来十年，中国房地产仍然很有投资价值！”

　　看涨：“房价还会继续涨！”

　　房地产调控多年，房价整体走势如何？出台新政策之后，形势是否有大变化？

　　杨卫华给出了自己的解读，“房价的调整和税收的调整不能抑制房价上涨。从长远看，房价只会继续升。2013年-2014年大户型住宅产品供求继续放量，全年楼价将呈现明显的结构性上涨，正常涨幅在10%以上。”

　　赵卓文也认为，目前房价正处于一种逆生长状态，首先从政策来看，房地产行业目前在中国经济的地位和作用不言而喻，因而房地产政策不会有大面积的打压。其次，土地资源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加会进一步促进房价上涨。高地价、高成本、高开发强度、高门槛将成为广东房地产的重要特征。

　　解读：调控为何无法抑制房价

　　谈到调控不理想的原因，杨卫华认为：第一，政府的各项调控政策，比如说金融政策、财税政策、行政手段还有土地政策，并不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床异梦，中央政府要控制房价，而地方政府是希望房价上涨，对房地产调控不积极。第三，我们对房地产的认识是有偏颇的，从2003年国务院“18号文”到现在都在一直强调房地产业是国民经济发展的支柱产业，这话是不全面的，房地产业既是支柱产业也是民生产业，但现在我们过度强调了支柱产业而忽略了民生产业。第四，房地产存在两大垄断，一是土地被政府垄断，土地价格由政府说了算，所以土地价格越来越高；二是房地产的经营是开发商垄断。

　　赵卓文则表示，调控还是有一定作用的，但是可持续性很弱。因为影响楼价的基础因素，没有发生大的改变，楼市繁荣“游戏规则”，更是多年依旧。而要解决这个问题，必须有长效的住房供应体系和长期的住房供应计划。

　　热点：国五条中的20%到底是什么？

　　国五条提出的对二手房卖主征收20%具体指什么？杨卫华解释道：20%是按照所得来计算的，有媒体说20%是按照差价，就是买进房子与卖出房子的差额要交20%的税，这个说法不准确。这个差额是毛利，不是利润，而应该按照这个差额扣掉相关的费用来交税，按所得来交税。

　　政策：“限”时代的到来

　　在谈到限购政策时，赵卓文认为，“限购”应该成为中国房地产的特色而长期存在。“因为当前的房地产运行机制，决定了调控是常态。要想调房价，必须调结构，要想调结构，必须改变运行机制。10年调控，已经指明了出路。”

　　他坦言，房地产市场应该是让多数人财富增加的最重要因素。根据胡润研究报告，中国亿万富豪中15%是炒房者。未来掌握这个城市财富的人将是45岁—60岁的人。他们掌握财富的主要原因是因为拥有不动产。特别在楼市全面进入“万元房时代”后，财富增值最可靠最直接的表现，依然是不动产的增值。它比股票更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。

　　北上广等一线城市的资源永远是供不应求的，不限购不行；财富集中在少数人手中，限购势在必行。不限购，楼市市场几乎无法维持最基本的稳定状态。

　　诀窍：投资房产有门道

　　“2013年的中国楼市，要看大开发商脸色。”赵卓文说，中国房地产已经进入全面资本主义时代，房地产垄断时代提前到来。大型上市房企市场占有率逐年提升，目前排名前50的房企所占的市场份额达到34%。2013年，有能力、有意愿买地的企业，依然是大型开发商。

　　“2013年做房地产，必须研究好四类人。”赵卓文认为有钱人、闲人、女人和年轻人是必须关注的四类人群。2013到2014年，有钱人将撑起一线中心城市楼市的销售量。休闲地产旅游地产将成为投资发展的重点，闲人受到关注。女性作为购房决策者将越来越影响到房地产的发展。另外，2013年，90后隆重登场，他们成为购房的新一代参与者。

　　警示：新泡沫袭来 注意理性投资

　　赵卓文认为，广州新一轮商业地产泡沫正在形成。“广州商业地产的繁荣在2013年将面临升级换代，表面的繁荣背后是后劲不足。”赵卓文指出，由于限购等房地产调控政策的影响以及地方政府的政策优惠，近两年来广东省的商业地产项目迅速增加，前期的投资回报带来了后期的盲目跟风和投资。后续大量的商业项目的出现，明显缺乏计划和规划。政府鼓励发展，开发商盲目投资，投资者疯狂入市，2013年的广东商业地产正演绎“再攀高峰”的行情，风险与机会并存。消费者不要盲目乐观，注意理性投资。

　　投资策略

　　中心，中心，还是中心！

　　“中心论”是赵卓文提到的一个重要投资战略。“中心就是最强的”。他表示，未来3年中国房地产主要增长机会在一线城市、中心城市。在区位选择上，城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大，增长速度也越来越快。未来的潜力和可能性都是优于周边城市的。对投资者来说，“该出手时就出手”。

　　房地产发展蓝海战略

　　未来房地产发展将出现新的态势。赵卓文总结了2013年房地产发展的蓝海战略：一是城镇化将成为未来几年的发展重点。美丽中国背景下，广东的乡村地产，县镇级地产将有新的增长点；二是珠三角城际轨道交通网络完善后，卫星城市、节点城市和新型商业综合体系，将有新的发展机遇；三是产业地产、旅游休闲地产、文化地产、工业地产等将有新的发展；四是三旧改造将延续，并会进入新的阶段；五是中心城市中心区物业价值将加快上升，企业销售策略转为持有策略，回报水平将更高。

　　重点关注

　　投资关注四类物业

　　“2013年—2022年将是房地产下一个黄金十年”。赵卓文对接下来十年的房地产市场发展情况表示乐观，“未来广州房地产的发展机会还有很多。”他提出了2013年房地产投资必须关注四类物业——土地、车位、高端住宅和“母鸡型”商业物业。而四类应谨慎投资的物业类型有：投资类产品。主要是指酒店式公寓、商务公寓、返租回报的商业物业、小型酒店、小户型出租经营物业等；价格虚高的“豪宅物业”、休闲度假类物业；写字楼物业。

　　甲级写字楼将供过于求

　　杨卫华指出，未来广州写字楼市场将呈现供过于求的局面，“甲级写字楼空置率偏高，租金水平受压，2013年广州甲级写字楼空置率水平超过20%。珠江新城板块写字楼的售价为20000-50000元/平方米。珠江新城板块写字楼租金普遍为100-200元/平方米·月，最高达260-320元/平方米·月。而商铺方面，以珠江新城为例，经过多年的发展，商务与居住氛围日渐浓厚，商业市场的发展趋于成熟，商铺价格也是‘水涨船高’，内临街商铺价格可达到150000-220000元/平方米；裙楼商铺价格可达到28000-50000元/平方米。中大布匹市场首层租金普遍达到1000-2000元/平方米，高的达到4000元/平方米。布匹市场附近的仓库，租金高的达到150元/平方米，低的也达到30-50元/平方米。中大布匹市场的首层商铺月租金可媲美广州天河城、北京路的大商场。”赵卓文建议，看准商机，可以及时入市，但也要注意风险。

　　建议

　　赵卓文给置业者提了六大建议：

　　——城市中心区及城市副中心区的物业升值潜力最大

　　——中心的就是最强的

　　——最贵的也许就是最便宜的

　　——要选择品牌开发商、品牌物业

　　——重视城市配套及未来地段的规划发展前景

　　——懂得买，也要懂得卖

　　精彩问答

　　Q：如果再次买房的话究竟是选择珠三角，还是二线城市？

　　赵卓文：中山房子很便宜，用来自住非常不错，但从投资角度来讲，它的增长幅度是不如中心城市、一线城市的。另外，像长沙这样的省会城市，它像十年前的广州，供应量很大，但供应量大会抑制房价的上升。所以从投资角度来看，我建议一是选大城市、中心城市，这个是比较重要的；第二个就是有增长可能的城市。

　　Q：我想问的是房产税在上海和重庆已经试行了，听说这两年要扩展到全国，而且税率还蛮高，可能要达到4%。我想问一下，如果房产税在广州推出的话，对我们买房、投资都有什么影响？

　　杨卫华：关于房产税的问题，实际上讨论很多，这两个城市在试点的时候，主要是针对增量房，存量没有动。据我了解，你说的那个房产税率达到4%，应该是不可能的，它绝对不会超过现在的房地产税率1.2%，因为1.2%已经高了。但你要买房自己住，我觉得一点问题都没有，因为世界上通行的非经营性住房，都是对第二套才开始征税的，第一套不用交税。我们国家第一套属于保障性住房，第二套是改善性住房，现在可能倾向于从第三套开始征税，那么这个税率估计是0.5%。

[责任编辑： 雍紫薇]