热评：房企热衷造地王为哪般？

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　　进入7月以后，稍作休息的土地市场又再度进入疯狂的节奏。7月8日，广州成本出让四宗地块，其中荔湾区珠江隧道口的地块被万科以6.03亿元夺得成为荔湾新单价地王。事实上，这已经是半个月内万科三度问鼎地王，而且也是品牌房企在近一个月来抢地的缩影。全国一二线城市土地市场的火热已经是不争的事实，包括万科、越秀在内的众多大型企业都加入到了争夺土地资源的行列。房企抢地导致地王频出，不少地块的出让在项目还未开建就已经使得周边物业价格快速飙升，这种“楼未盖价先起”的现象引起了业界的广泛关注，甚至有分析认为，房企抢地造地王有托市的嫌疑。

　　下半场万科抢出三个地王

　　在房地产企业当中，作为排头兵的万科一直在宣传中都奉承“稳定”的路线。自2008年以来，万科就一直在持续宣称“不囤地、不捂盘、不拿地王”的十字真言。而每次万科集团公布的业绩报告中对于拿地方面在字眼上都显得十分谨慎，“稳健”已经在近年来成为万科发展的代名词。但这一状态如今已经被彻底打破。仅在近半个月时间内，万科在全国的土地市场上都可谓是风头出尽，举牌抢地所向披靡一举拿下了全国三个大城市三个地王的头衔。而三个地王项目总金额就超过110亿元。

　　6月27日，万科与保利以53.7亿元的价格成功竞得重庆江北区溉澜溪地块，拿地面积逾28万平方米，而这块土地被誉为是“江北嘴最后一块好地”，尽管总价比2011年11月首度推出时的63.4亿元低了10亿元，但53.7亿元的价格仍然被认为是天文数字。

　　6天以后，7月3日，万科再度出手，以48.7亿元的总价力挫中海、金地等众多大型房企，拿下上海市浦东新区张江高科技园中区地块。而万科此次的大手笔也使得上海总价地王纪录再度被刷新。

　　再隔5天，7月8日，万科在广州拿下的荔湾地块则使得其已成为地王市场上的众矢之的。6.03亿元的总价尽管相对于其他地王而言不高，但折合楼面均价达到19638元/平方米，溢价率高达96.4%的数据却一举刷新了这个区域中广铁南站地块保持的17000元/平方米的单价地王纪录。

　　无地王不成交

　　2013年上半年，国内10大城市土地出让金收入为3140.1亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。上半年，“新国五条”各地方细则的落地，但房企拿地意愿依旧强烈。

　　其中，在上半年的土地成交当中，住宅类用地成交楼面均价为1575元/平方米，环比上涨7%，同比上涨41%。1－6月全国300个城市成交楼面均价为1078元/平方米，同比上涨37%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1469元/平方米，同比上涨31%。相关数据显示，上半年一二线城市的土地成交量价涨幅显著，三四线城市则相对平稳。不少“二线”企业拿地规模之所以比龙头企业更加“来势汹汹”，旨在尽快介入一线城市。

　　记者发现，在近段时间土地拍卖中真可谓是无地王不成交。上述万科半个月内创出三个地王也仅是房企争地的缩影。事实上，在万科地王出炉的同时，其他大型房企也在不断地营造出地王的氛围。仅在7月8日万科以单价地王的身份拿下广州荔湾地块后的一天，越秀地产旗下非全资附属公司广州东辉房地产开发有限公司也与另一家企业组成竞买联以总价17.72亿元的竞价拍得佛山禅城一地块，成交的楼面地价达到7346元/平方米，溢价率高达96%，成为今年以来佛山禅城新晋单价地王。而就在前天，中铁建也于成都以21.46亿元的总价竞得一地块，从而刷新了今年的成都总价地王，其溢价率更是达到100%。

　　地王频出遭遇炮轰

　　今年仅过去一半，全国各地的土地市场火热之势已显得不可阻挡。与去年相比，今年大型房企集体加入到争地的行列，白热化的竞争之下导致一二线城市的地王频出。总价、单价新纪录被频频刷新引来了业内人士的广泛关注。对于大型房企争夺地王，更有专家认为这是企业在哄台房价。

　　以万科为例，一直宣称在土地市场上走稳健路线的万科在半个月内就创出了三个地王。甚至在重庆地块成交后，万科总裁郁亮更是公开表示：“2008年我们也是拿过三个地王，那也是很痛苦的，所以地王我们还是不会参加的。”但事实上以“不囤地、不捂盘、不拿地王”自居的万科近期却着实地上演了一出“地王戏”。

　　近日包括华远地产董事长任志强在内的不少人士都开始公开质疑万科的拿地行为。任志强更是在微博中提出了“谁说万科不地王？”的质疑，同时更炮轰万科言行不一，屡屡抬高地价。而在万科拿下广州荔湾单价地王后，越秀城建的旗下公司也于佛山拿下单价地王，这更被专家们认为是在变相抬高市场价格。满堂红研究中心高级主任肖文晓就称，越秀城建“先在广州拿地王，又在佛山拿地王。楼还没盖，地价先抬起来了。”

　　面粉价高是为新面包价“造势”？

　　今年以来在北上广这些一线大城市，土地出让普遍呈现出“面粉贵过面包”的现象。新地块特别是以“地王”身份出让的地块在楼面地价上往往都比土地周边在售住宅的单价更高。今年的5月23日，越秀城建就以24.6亿元的总价拿下海珠区南洲路地块。按照粗略计算，在未加入建安成本的情况下，该地块实际楼面地价就已经达到34590元/平方米。而事实上，当时这一地块周边在售的一手楼盘价格均在30000元/平方米以下。也就是说，越秀城建拿下的项目仅楼面地价就已经超过当时市场实际售价近5000元/平方米。

　　对于开发商敢于以远高于市场售价的价格拿下土地，有专家指出这更多是为周边市场造势以追求更高的市场新价格。“有人形容新地王楼面地价高过周边在售房屋价格，称为面粉贵过面包。理论分析，新面粉远远贵过旧面粉，自然有可能贵过之前较便宜的旧面粉做的面包。”合富辉煌首席分析师黎文江就认为，从历史记录上看开发商以高价拿地是有可能卖出新楼王价格。

　　事实上，近段时间以来，广州众多地王的诞生已经使得这些地王周边的楼价开始扶摇直上。越秀城建拿下的南洲路地王就是最明显的例子。该地王出炉后，周边一手楼盘的售价就开始直线上升。位于同一地段的在售项目罗马家园在地王出现之前推出的103-188平方米的大户型单位均价在24000元/平方米，即使是新推出的“龙禧”组团，价格也在32000元/平方米左右，而在南洲地王诞生后，开发商就开始提价，“龙禧”组团带装修均价一下飙升到35000元/平方米。“地王抬价”现象在今年的广州房地产市场中变得越来越普遍，白云新城、番禺华南板块、海珠区南洲路等等。有专家指出，在眼下需求仍然旺盛的房地产市场中，在下半年，将有可能会有更多地王诞生。南方日报记者 蒋劲劲

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