地产景气指数过热 国民经济发展不能全靠房地产

　　据经济之声《央广财经评论》报道，房地产越调越涨的说法已经不再限于坊间，而是有了官方数据。在经过了新国五条之后，国土资源部昨天发布的最新数据显示，上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，创出了历史新高，大幅高于最近五年的同期水平。而同一天发布的中国土地市场指数则表明，经过一季度短暂调整后，地产市场重新进入景气运行区间，全国地产景气指数进入红灯过热状态。为什么经济"下行"，地产业却"上行"？为什么一线城市"地王"与三四线城市所谓"空城"并存？

　　针对这些问题，国土资源部法律中心主任孙英辉进行了回应。孙英辉说，虽然二季度的新增信贷规模、商品房销售面积、地产股价指数3项指标环比分别出现了下滑，但房地产业投资总额却环比上升了91.4%，直接拉高了地产景气指数。虽然我国GDP增速回落到了7%的平台，但上半年全国房地产开发投资3万6828亿元，同比实际增长20.3%。这说明现阶段房地产市场发展仍然是推动土地市场的内生动力。

　　而所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，最明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。在市场景气不断回升的背景下，重点房企住房销售回款迅速增加，“一线供给不足和三四线供应过量”市场分化异常特征更加明显。

　　看来，受到政策调控一度被传资金链紧张的地产商们又重整旗鼓振作了起来。这对房地产业的健康发展是好是坏？对房价的调控又是喜还是忧呢？经济之声特约评论员、地产专家韩世同对此发表评论。

　　房地产成为了“冬天里的一把火”。在大部分宏观经济数据出现回落的情况下，房地产的增速进一步加快，而且全国地产景气指数已经进入到了红灯过热状态，如何看待这一“低”和一“高”？这说明了什么？

　　韩世同：这个恰好说明现在经济对房地产的依赖程度确实非常高，而且即便房地产超高速发展，经济依然回落到下行区间，也说明继续维系房地产、靠房地产来带动整体的经济模式和结构难以维系了。那么过去有一句话说，房地产要挟了国民经济，现在看起来国民经济好像不得不依赖于房地产。这种一业兴旺、百业萧条的格局，是难以维系的。

　　今天的股市，地方股一跌，大盘跟着就下来了。当然今天有消息面的影响，审计署将对政府性的债务进行审计，大家还是关注地产可能受到的影响会最大。上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。开发商从二三线城市回流一线城市，是不是意味着北上广深这样的大城市接下来的房价又将开始新一轮的上涨？

　　韩世同：一般情况下的确是会推出这样的结论来，但是一线城市就只有四个，二线城市有四十多个，三、四线就有几千个城市，要把局部的、少数的几个城市推高炒热，是容易做到的。现在一线城市的火热也到了历史高位，部分地方土地价格已经比房价还高，这种状况其实是难以维系的。地价太高，原材料太贵，生产出来的产品缺乏支撑的市场基础。国民经济不好，大家的收入都不好，只有房地产业稍微兴旺，这个市场能够持续下去吗？我觉得这是一个假性的繁荣。

　　一直以来房价的上涨也是会挤压实体经济和消费拉动力，最后是地方政府、银行、房企、实体经济等市场的主体和社会组织可能全面被捆绑了，所以这个泡沫会越来越大。从国土部的数据来看，房地产土地供应创出新高，但房价并没有下降多少，而且一线城市频现地王。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累财政金融风险，加大了房地产的调控难度。房地产业的健康发展离不开有序的土地市场，土地市场调控难点在哪里？

　　韩世同：现在土地市场，地方政府既是裁判员又是运动员，既是土地供应商又是土地管理者，这就比较麻烦。我们现在的分税制不合理，再加上金融上过量的资金，造成了土地的市场冷的时候就急速的冷，热的时候就急速的热，不是太有市场性。因为地方政府人为的因素，有些地方政府和开发商有可能联手合作，推高土地市场的现象也时有发生。在这种状况下，现在的难度就在于土地制度过于单一、过于垄断，分税制不太合理，造成地方政府理所当然地去推高地价。这恐怕是要从深层次、从根本上去进行改革和调整。

　　以往的绝大部分地方债的偿还都是拍地的方式，未来到底是怎么来偿还债务，确实需要一些新的思路，在新的调控体系当中地方政府应该处于一个什么位置？

　　韩世同：地方政府必然要有土地供应，但是土地供应过于垄断，单一的只由地方政府供应，还是不如市场，市场的功能和机制就基本消失了，容易出现垄断。一方面地方政府应该还原为土地管理者，增加土地的供应渠道。多元化的供地制度，有助于打断垄断，但前提是财税分配必须合理，不要导致地方政府只能通过增加土地的出让来，或者是房地产的开发来增加财政收益。

　　上半年地产市场对于咱们GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长近两个百分点，对于稳定经济增长还是发挥了非常积极的作用。那么房地产增速进一步加快也说明现阶段房地产市场的发展仍然是拉动经济增长的重要力量。这一点现在也没有明显的改变，可以说房地产是不发展不行，过热也不行，转方式，调结构，房地产市场到底在国民经济当中应该扮演一个什么样的角色呢？

　　韩世同：过去过度地强调支柱产业，好像要靠它来支撑整个国民经济，这显然在属于小马拉大车，光靠房地产来带动各行各业的发展显然是不可能的。现在专家学者也有提出来要转化为基础性产业，各行各业都离不开房地产，尤其是人们的居住、生活，但是实际上工业地产、旅游地产、商业地产等都跟地产息息相关，应该从支柱性产业转化成基础性产业，都要靠它支持，但是不是靠它独立就可以支持的，还是要百业兴旺才能够真正的走上整体的经济繁荣。

[责任编辑： 雍紫薇]