恒大40亿摘北京限房价地块 限房价模式或成“常态”

　　据中国之声《新闻纵横》报道，昨天(4日)一天之内，北京房地产市场就爆出了两条引人关注的土地交易新闻。前一个新闻，是说农展馆附近地块，以楼面价格超过令人咋舌的7万元，夺取了地王的桂冠。听到这个消息，很多人恐怕都会有点沮丧。这调控阀门一点都没松动，为什么这地价就是死活不降呢？先别着急上火，下一条新闻可能就会让您露出点笑容了。这条新闻是说，豆各庄地块昨天也成交了，楼面价格不过1万6千多。

　　这两块地，一个在农展馆，一个在豆各庄，直线距离不过19公里，同在朝阳区，差距怎么就这么大呢？原来，后一个地块，是个限房价地块，建成后商品房平米单价不能超过2万2。这“限房价”地块到底是怎么回事，这种方式能否给能否给北京房价“退烧”。

　　概括北京今年的楼市调控政策，最合适的形容莫过于“限字当头”。如果说以前的限购限贷更多的是打击投机需求，那“限房价”地块的出现就是逼着开发商把自己的利润压低再压低。

　　根据北京市土地整理储备中心发布的公告，此次出让的“限房价”豆各庄地块位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，东五环与六环之间,建筑控制规模29.46万平方米。除“公共租赁住房”外，剩余商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内。目前，该区域房价远高于与这个水平。五方桥附近某地产中介小鲍介绍。

　　中介小鲍：在东五环，两居室，最低的大概2万6，户型不好的2万6，好一点的大概就是2万8。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，政府推出这种地块的考虑之一，是解决城市中等收入人群住房问题。

　　张大伟：原来北京是保障房部分是政府做，商品房部分是市场来做，大部分人还要到商品房市场上买房，而现在是三元制发展，解决夹心层中等收入买房的人，夹心层的人就比保障房的要求要高一些，以前就承担着高房价，但是现在他们就可以选择这个限价房。这样商品房上涨太快就会对他影响不会太大。

　　开发商逐利，但这种模式恰好限制了利润，所以此前市场担忧这种地块会受到开发商的冷落。不过豆各庄乡地块除了刚开始挂牌时少人问津外，后期还是收到了8份报价。张大伟分析，出现这种情况并不意外。

　　张大伟：开发商还是愿意拿这种地的。这个地块虽然说限制了开发商的利润，但是一定程度上也是能够避免收到楼市调控政策风险的影响，因为现在北京市场来说，拿一块单独的商品房地块来说，收到的竞争肯定很激烈，市场风险也会存在。特别是这块地，位置也是不错，所以还是受到了开发商一些关注。

　　即便如此，这块地最后的成交价格还是让不少人吃了一惊，根据北京市土地整理储备中心发布的公告，豆各庄乡地块现场竞价最后花落恒大，成交价格是40亿4000万，高出土地起拍价24亿5千万6成以上。这个价格成交意味着利润微乎其微。

　　张大伟：他的土地部分(楼面单价)大概在1.6万左右，再加上建安成本每平米大概2000到3000，其他的税费，管理也要1到2千，这样算他的成本接近或者超过2万了。

　　不过恒大早就用足球证明了，他们不差钱，业内也很难以此来判定开发商对于“限房价”地块的真正态度。不过可以确定的是，恒大必须要加快脚步，缩短建筑工期，才能保证自己的利润保留的多一点。

　　张大伟：上市时间越快，他的利润会多，因为会减少占用他资金的时间，提高了运转率，整体说，这种地一定会很快上市。事实上，这已经不是北京第一次推出“限房价”地块。早在2010年，北京就开始进行试点，当时推出的“长阳国际城”限价1.25万元出售。在项目推出之初，确实拉低了区域房价。但业内对于这种模式能否真正“控房价”还是有一些不同的声音。

　　第一个质疑是，“限房价、竞地价”这样的措施能长效执行、控制房价么？ 对于“限房价”地块可以压制区域房价，业内普遍给予认同。不过中国人民大学不动产研究中心副主任况伟大认为，这种作用对于房价大局影响不大，一旦房屋入市价格就会慢慢拉平。

　　况伟大：在目前的这种制度，和情况下，这个政策也就是个权宜之计，也就是那么几处，长效的执行是很难的。

　　不过北京中原地产市场研究部总监张大伟却认为，还是应该认可这种模式的可行性，未来这种方式有可能会成为土地出让方式的常态，势必会产生积极影响。

　　张大伟：不可否认的是，当时推出这些项目就对市场影响很大，因为他一下子推出几千套，对于市场的预期是很大降温的，对于商品房的定价也是有影响的。后续的作用还是要看推地的节奏和供应量。

　　另外，按照此前的规律，限价房从拿地到上市一般在一年左右，相比于其他住宅开发时间要短，亚豪机构市场总监郭毅担忧，开发商基于利润考虑，必然会想办法减少成本投入，那么，限价房“快开发周期”是不是会影响房屋质量呢？对于这样的质疑，张大伟认为，在北京不必过于担心。

　　张大伟：现在北京预售资金监管啊什么的都是验收合格后才会拨付给开发商，而且建安成本在北京房子里占比很低，所以在一二线城市很少有偷工减料的。

　　从限制购买，到限制拿地，再到限制入市价格，“限卖价、竞地价”被认为是北京住房调控“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”的重要补充。但况伟大认为，这种方式不适合一刀切的推广。

　　况伟大：在一些中低收入者住房问题突出的城市适合推广，但是对一些城市中低收入者通过买商品房就可以解决，就不必推广。”

　　而张大伟则认为，未来这种模式势必会由“试点”变为“常态”。

　　张大伟：我觉得这个会从北京向全国推广，其实从国土部的一些谈话之后也谈到了，这个在试点北京总结经验后是会推广的。

　　根据媒体报道，“限房价，竞地价”是目前北京正在推出的一项重要举措。豆各庄地块是一个开始，而不是一个孤家寡人。第二块限房价地块——海淀区环保科技园地铁地块将于9月11日开始接受网上报价。

　　可能大家都觉得，这下低房价有望。但还是不得不给大家泼泼冷水，限房价地块来了，高价地王也并不遥远。就在明天，起始总价高达175.26亿元的上海徐家汇中心地块开标。如无例外，该地块的成交也极有可能成为今年的全国总价地王。所以说，房价能不能停止疯狂，限房价地块能不能成为楼市良方，还得咱们边走边瞧。 (记者杜希萌）