9月仅温州房价同比下降 银十房价可能再度爆发

　　在房地产传统的“金九银十”销售旺季，全国各主要城市的房价再次普涨。国家统计局昨天发布的数据显示，9月全国70个大中城市中，仅温州一地新建商品住宅销售价格较去年同期出现下跌。北上广深四个一线城市新房涨幅持续飙升，新建商品住宅价格同比涨幅均超20%，北京高达20.6%的涨幅更是创下国家统计局发布房价数据以来的最高点。

　　□权威发布

　　仅温州房价同比下降

　　9月份，70个大中城市中，仅有温州一地新建商品住宅价格同比下降了1.8%，其余69个城市房价同比均上涨。上涨城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格领涨全国，涨幅均超过20%；厦门、南京、沈阳、郑州、福州、南充、太原、岳阳、长沙、武汉、乌鲁木齐等11个城市同比涨幅超过10%。

　　二手房方面，与去年同比，9月有68个城市房价上涨，仅海口和温州下降。北上广深四个一线城市中，仅广州同比涨幅收窄0.2个百分点，其余三地涨幅继续扩大，北京以17.8%的涨幅领涨全国。

　　从更能反映短期价格变动的环比数据看，房价上涨趋势未变。与上月相比，70个大中城市中，温州和桂林房价下降，海口、九江和唐山价格持平，其余65个城市价格上涨，上涨城市个数较8月减少一个。从涨幅看，最高涨幅为1.9%，较8月扩大0.2个百分点。值得注意的是，9月新房环比涨幅排名前十位的城市包括一线城市和部分二三线城市，其中泸州、岳阳、厦门等二三线城市涨幅显著，打破了长期由一线城市独占的局面。

　　□数据解读

　　◎上涨探因

　　多因素致9月房价上涨

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，9月房价上涨与“地王”不断爆出、地价凶猛上涨以及前期房价上涨累积有关，又受到刚需置业拉动、市场局部供不应求、房企资金宽松等诸多因素影响。

　　市场层面上，住宅土地有效供应与商品房供应偏紧，市场供求两端失衡，地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强；购房者层面上，消费者看好楼市，部分刚需与改善性需求的观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈；调控层面上，调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求，房企资金面偏宽松，并无降价压力。

　　为何作为全国调控加码最严厉的城市，北上广深房价还能加速上涨？谢逸枫指出，一线城市高端资源集中，新增人口庞大，导致市场刚需非常旺盛。此外，一线城市土地供应与市场供应非常紧张，供求不平衡，近期品牌房企重回一线城市抢夺土地，也推高了房价上涨预期。谢逸枫表示，一线城市购买力超强，经济发展迅猛，为房价的上涨起到了支撑作用，“只要未改变供求关系，随着地价持续上涨、市场需求不断增加，一线城市房价还将继续上涨。”

　　◎后市走势

　　“银十”房价将再度爆发

　　北京市中原地产市场研究部总监张大伟指出，9月40个重点城市新建住宅销售面积为2279万平方米，环比8月回升5.8%，“金九”效应明显。房企销售任务完成得非常好，在今年最后几个月将开始追求高利润，很可能会惜售。此外，各地频现的“地王”将强化开发商的市场定价权，购房者很可能会恐慌性入市，“银十”房价可能再度爆发。

　　分析师郑红玉看来，由于政策面基本平稳，预计四季度房价仍会上涨，“虽然即将召开的十八届三中全会可能会出台房地产长效调控机制，但短期仍难以改变房价上涨的态势”。

　　◎政策预期

　　四季度或成政策窗口期

　　在新建住宅价格方面，9月份同比上涨超过10%的城市已经达到了15个，在张大伟看来，这15个城市完成年度调控任务已经基本无望。此外，还有24个城市涨幅在8%到10%之间，这些城市完成年度调控任务的难度也都非常大。

　　张大伟告诉记者，9月份一些城市房价同比涨幅超过20%，为国家统计局发布房价数据以来首次出现，市场已经到了必须出台调控长效机制的时刻。鉴于十八届三中全会在四季度召开，预计四季度可能成为政策窗口期，房产税有望扩容。此外，虽然“银十”量价上涨已成为定局，但部分城市为了完成房价调控目标，可能会在四季度出台部分微调政策或其他长效机制，以抑制房价涨幅。

　　谢逸枫也认为，目前一二线城市房价下行动力不足，楼市必须新增猛药。若四季度中央与地方政府无后续调控政策跟进，房价会持续上涨到2014年，而在“稳增长”的基调及城镇化影响下，一二线城市楼市必将爆发新一轮房价上涨高潮，加大今后调控难度。当前一线城市和部分二三线城市房价“失控”、地王爆发、房价与地价互助式上涨的现象将成为住建部、国土部、央行关注的重点，不排除会出台新的调控措施。

　　□北京落点

　　北京市住建委：年内推2万套自住型商品房

　　北京市9月份新建商品房价格同比、环比涨幅均较上月扩大。其中，新房价格同比上涨20.6%，较8月增加1.3个百分点；环比涨幅达1.2%，较8月扩大0.1个百分点。

　　为何北京房价涨幅表现突出？上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，发展中国家的很多资源都向首都、向大城市集聚，所以导致首都或第一大城市的房价水平远远高于其他城市。北京领涨与我国国情、经济社会制度有关，这种现象还会持续。

　　“大城市的集聚效应使得北京市房价在上涨的时候涨幅大，下跌的时候跌幅也大。”张大伟表示，北京楼市数据领涨全国的背后是“金九”成交量增长产生的巨大支撑力，9月份北京新房市场成交量达到13279套，创下4年来“金九”成交量的最高值。

　　>>应对

　　增加自住型商品房供应

　　“尽管从同比看房价涨幅较高，但随着房价环比涨幅持续回落，加上去年9月份开始北京市加大土地供应，企业也加快了开工进度，住房库存将得到补充。”北京市住建委相关负责人指出，“今年二、三季度北京市新开工面积同比分别增加76%和63%。一般新开工一至两个季度后可形成住房供应。”

　　面对居高不下的房价，北京市年内将推出的2万套自住型商品住房有望成为稳定房价的重要举措。记者昨天从北京市住建委了解到，除朝阳、海淀等地已有的3宗“限房价、竞地价”地块出让外，市政府还明确表示年内土地供应将以自住型住房项目为主，近期又在朝阳、通州、大兴、亦庄、顺义、昌平、平谷等区县推出了多块配建自住型商品住房项目用地。自住型商品房的房价在1万元－2.2万元/平方米之间，年底前将形成2万套左右的供应量。明年自住型商品住房的供应还将进一步增加，计划推出5万套左右，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应，着力满足需求最旺盛的刚性自住需求、改善性需求和夹心层家庭。

　　据介绍，自住型商品住房政策将于近日发布。此类住房面向全市符合限购条件的家庭，其中保障房轮候家庭及本市无房家庭优先购买；价格比周边商品住房低30%左右；套型以90平方米以下为主，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

　　根据中原地产统计，最近几年北京剔除保障房后的纯商品房住宅平均在8万套左右，如果供应5万套自住型商品房，相当于占市场成交量的近60%都将是限制价格的商品房。张大伟认为，如果明年5万套自住型商品住房的计划能够成为现实，整体市场结构将出现质变。