“京七条”出台一周 楼市观望情绪显现

　　10月23日，“京七条”横空出世，填补了近半年来调控政策的“空白”，相关措施包括严厉打击骗购行为、严查变相涨价的项目等。其中最受关注的莫过于明确提出要加大“自住型商品房”供给，今明两年推出“7万套7折房”政策。当前，楼市价格已经处于高位，“京七条”会令高热的北京楼市降温吗？

　　高房价下观望情绪已显现

　　记者了解到，由于政府网站的签约滞后性，目前“京七条”还没有对市场造成实质的交易影响，更多是给楼市买卖双方的心理预期增减砝码。在房价已处高位的现状下，新政策无疑加重了市场的观望情绪。

　　据北京市房地产交易管理网和亚豪机构数据显示，10月23日-10月30日内，北京一手商品房共签约2569套，签约均价为24071元/平米，其中成交大户是珠江四季悦城，共签约614套，均价为20888元/平米，成交主力项目还有中国铁建广场、华润公馆九里、国锐金顶等。

　　而从十月的整体成交看，“银十”逊色于“金九”。据中原地产研究部统计数据显示，10月1日-29日，北京新建住宅签约套数为8663套，环比9月下跌32%，同比下跌3%；二手房住宅成交9917套，环比下跌20%，同比下跌4.5%。

　　“从2012年初以来北京房价已经连续上涨超过20个月，高价下购买力逐步减弱，现在市场双方均出现观望”，中原地产市场部研究总监张大伟说，成交量放缓，价格涨幅也必定会受限制，“京七条”的政策出台会加重市场的观望情绪。

　　多数楼盘未改入市计划

　　从“京七条”的新规来看，“7万套7折房”户型以90平米以下为主，冲击最大的是针对首次置业的刚需盘，更有专家认为这会使房山、大兴等刚需集中的区域楼市重新洗牌。

　　但针对新政可能造成的影响，记者询问的多个项目都表示需要“再观察”，目前项目的营销计划还没有改变。

　　“项目体量小就几千套房，现在一期排号客户都有2000多了”，大兴天宫院一刚需项目营销负责人表示，蓄客情况还没有什么变化，项目还会按原预期在年底前入市，只要最后报价稳定在23000元/平米左右，相信成交量不会有问题。

　　而天宫院另一项目销售负责人则表示，天宫院区域未来还有大批土地会供应，区域开发商都走“快周转”路线，“7万套”最快也要2014年末至2015年进入市场，而两年内一般的开发项目都会完成清盘。房山金地朗悦等项目的营销负责人也表示，快销是公司一贯的营销策略。

　　不仅是开发商，购房者也需要一段时间来了解新政策，形成对市场的新判断。“京七条”出台三天后，10月26日，位于旧宫的中南湾成为新政后首个开盘的楼盘，现房销售，定价在3.3万元/平米左右，记者在开盘现场询问的多名购房者都“不知道7万套怎么回事”，“房价仍将上涨”仍是购房者的普遍预期，一些放弃购房的客户更多是因为性价比，而非因为新政。

　　新政影响尚有待观察

　　市场风向转变历来需要一些时间来酝酿。业内人士表示，土地市场的成交将成为房企对未来楼市预期的温度计。“账算不过来，我们不玩”，北京一家国有房企的相关负责人明确表示，不会去竞拍自住型商品房的土地。

　　一家知名顾问代理公司北京商业营业部总监昨日表示，现在开发商已很难拿到纯住宅用地，如果未来在7万套压力下，刚需住宅销售困难，那么项目产品的整体设计也将调整，可谓“牵一发而动全身”，但这只是最糟糕的情况，也有可能新政如此前的70/90政策，最终被市场自动调整。

　　对于北京3年内的新房市场，大部分业内人士还是表示了乐观。“供需严重倒挂下，纯商品房的房价有再次上行的风险”，亚豪机构副总经理任启鑫说，住房供应总量没有明确说增加，自住商品房占比又必须提高，意味着正常的商品房供应量相应减少，房价或将再涨。

　　记者追访

　　多数房企“淡定”应对新政

　　“京七条”出台，房企是否会有特别的应对策略？记者通过采访，发现目前大多数开发商还比较淡定，也有一些房企表示会考虑调整推盘节奏。

　　房企多称“不受影响”

　　对于新出的自住商品房政策，珠江地产华北公司副总经理赵津对记者表示，就多数项目而言，自住商品房项目位置相对比较偏，同时最快也要到明年下半年才入市，短期不会明显影响到多数房企销售安排。

　　珠江地产旗下东都国际预计在11月开盘。赵津表示，开盘将按原计划推进。项目定价还未最终确定，但会坚持高性价比的策略。

　　融创北京公司营销副总楼艳青告诉记者，“京七条”对高端项目来说还是偏利好多一点。就融创在京项目来说，不会因为目前政策而改变销售节奏。10月中旬，融创在亦庄的枫丹壹号开盘，认购率达九成。楼艳青说，下次开盘预计在明年上半年。

　　在东南五环外，泰禾1号街区和首开万科公园里项目都计划在年内开盘，这两个项目和恒大豆各庄自住商品房地块都在东南五环外。根据记者从项目方面了解，两项目开盘都将按原计划进行。北京万科有关人士也表示，目前不会做出推盘策略的调整。

　　少数房企或加快推盘速度

　　同在大台湖板块，都距离恒大豆各庄项目不远，东亚·印象台湖项目则有意根据产品不同进行应对。东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示，目前在售的办公类产品，受自住商品房影响较小。但未来新的一期住宅产品，则可能会受到一些冲击。

　　贾玉鹏说，印象台湖新的住宅房源原来有卖现房的计划，现在则有可能提前，以避开恒大豆各庄项目集中上市期。据记者了解，恒大豆各庄项目明年下半年即有可能入市。

　　除“京七条”外，三中全会可能涉及的土地改革，也让一些房企开始关注政策叠加的影响。华业地产副总裁陈云峰告诉记者，近期，华业就在研究加快推盘速度，成倍增加明年推盘货值。华业在通州的项目除了住宅大盘华业东方玫瑰外，还有位于新城核心区的新北京中心综合体。陈云峰透露，新北京中心综合体将推出一些精品公寓产品，和普通住宅形成差异化。

　　亚豪机构市场总监郭毅还分析了另外一种可能，相对于刚需盘加快节奏，个别高端盘或放缓推盘节奏。随着纯商品住宅用地减少，商品住宅市场可能出现“泛高端化”趋势，目前在售高端项目在成本优势上比较突出，选择惜售，未来升值空间还会走高。

　　■ 业内看法

　　1、中低端楼盘将受冲击

　　针对新公布的“京七条”，北京房地产业协会秘书长陈志表示，7条措施更多是对已有调控措施的重申与完善，并非加码。但其中自住商品住房的推出，针对中低收入人群，是一项利好。

　　高策地产服务机构董事长陶红兵也认为，“自住商品住房”政策有新意。相对于有严格收入限制的保障房，自住商品房这种“类保障房”面向夹心层，取消户籍和收入限制，是一种进步。

　　针对自住商品房的推出，首创集团董事长刘晓光谈到，未来把“限房价、竞地价”作为土地出让主流途径，自住型商品房在新房中比例不低于50%。这种调控思路不同于以往的需求端控制，而是着重调节供给，强化住房的民生属性，可能改变未来的产品结构。

　　融创中国董事长孙宏斌则在微博上公开表示，“支持京七条。”孙宏斌认为，政府把土地收益的一部分拿出来补贴给中低收入人群，虽不是市场化做法，但顾及了公平，对市场影响是巨大的。

　　朝阳区某楼盘营销负责人告诉记者，自住商品房推出，将分流走一大批刚需和部分首改客群，对于五环外一些价格在两三万水平的楼盘会形成冲击。

　　2、高端楼盘稀缺性将更明显

　　和普通商品房项目相比，业内人士认为高端楼盘受到的影响将不一样。

　　孙宏斌就认为，高端楼盘受到的影响相对小很多，高端客户一是没资格，二是不会选择自住商品房。

　　陶红兵更直接地表示，自住商品房政策对于高端项目是利好。从土地供应来看，“饼就这么大，多切一块给自住商品房，中高端商品住宅就更少了。”

　　业内分析认为，北京出台“京七条”，表态“低端有保障，中端有支持，高端有控制”，供应结构三元化趋势越来越明显。预计未来高端市场会更为放开，“没必要替有钱人控制房价。”

　　北京市住建委有关负责人也强调，“高端有控制”不是控制高端商品房价格，而是控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。未来高端住房或只占全市住宅供应的30%。

　　■ 二手房市场

　　观望情绪已现 价格尚未松动

　　如今，距离“京七条”出台一周有余，本报记者多方了解，二手房市场从10月份开始，就已经出现了一定的观望情绪，但成交价格并没有明显变化。

　　观望情绪月初已现

　　丰台区马家堡西里链家地产门店的经纪人告诉记者，从10月份开始，区域内来看房的客户就有比9月份减少的迹象。“我觉得主要的原因，一方面是之前价格已经涨得比较高了，另一方面，是三中全会快要召开了，买家在观望是否有新政策出台。”

　　位于朝阳区双井的麦田房产富力城门店经理丁先生告诉记者，目前区域二手房市场的买家也出现了观望情绪。“每年到年底，银行批贷款都比较难，而年底往往又会有新政策出台。因此往年这个时候，也会有观望情绪出现，今年来得早一些。”

　　位于通州九棵树区域的中原地产门店经纪人告诉记者，“京七条”刚出台一周，而且内容里没有针对买卖双方的具体限制，因此区域内的市场还没有明显变化。

　　记者采访的多个区域的二手中介均表示，区域内的成交价格并没有明显变化。富力城门店的丁先生表示：“富力城区域没有出现所谓的抛售现象，有个别一两个业主着急卖房降价的情况是有的，这也是很正常的事情。”

　　价格仍有上涨压力

　　据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究部的监测数据显示，10月份第四周(10.21-10.27)，北京二手房市场整体保持上扬态势，连续三周上涨，但量价涨幅趋缓，受政策预期的影响，观望情绪较普遍，价格上涨压力依然不小。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，随着买卖双方度过价格上涨的适应期及三中全会政策落地后，市场放量短期会受到影响。鉴于目前买卖双方对政策预期较为强烈，加上新房推盘动力不足，总体供需依然较为紧张，房价下降的可能性也不大。

　　链家地产市场研究部分析师张旭分析说：“虽然有新的自住型商品住房政策出台，但目前还没有投入到市场，购房者的预期比较模糊。另外一方面，从土地的供应和出让情况估计，城区的房源投放将会极为有限，对二手住宅市场的冲击也将比较有限。”

　　B10-B11版采写

　　新京报记者 自曾晖 张旭 刘狄

　　■ 政策亮点

　　根据北京的规定，自住型商品住房，套型建筑面积以90平米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平米；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

　　2013年，北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。