东莞房企9.5亿元底价获塘厦两宗“豪宅地”

　　昨日，两宗位于塘厦镇大坪村的商住商服地块在东莞市国土资源交易网挂牌出让，最终东莞市合和城辉房地产投资有限公司分别以61854万元和33340万元的底价拿下这两宗曾遭流拍的地块。业内人士认为，该地块虽然“前有高压线、后有公共墓场”，但前景依然被看好。

　　虽有硬伤但前景仍被看好

　　据记者了解，地块编号为2013WG048、2013WG049的两宗地块位于塘厦市郊豪宅板块，周边有观澜高尔夫会所、费度球场等，片区占据高尔夫和山水景观，资源十分稀缺。地块紧靠莞深高速公路大坪出口，北面、东面和南面分别为莞深高速、蛟坪路、沙新路。

　　据公开数据显示，2012年塘厦别墅成交均价为每平方米14193元，而位于同片区的万科棠樾、观澜高尔夫花园等项目均价更是去到每平方米23000至35000元，这两宗地块的楼面地价与万科棠樾地块楼面地价每平方米15243元的地王价格相比相差甚远，业内人士认为其未来打造豪宅产品，利润非常可观。

　　据悉，两宗地块曾于2012年7月16日遭遇流拍，当时其中较大的地块起拍总价约8.08亿元，起拍楼面价高达每平方米7492元，而另一宗地的售价也超过4亿元。业内人士认为地块是在单价过高、市场竞争压力大的双重因素影响下流拍的，因此此次地块分别折价1.89亿元、7280万元的方式“复出”，以迎合市场预期。此外，地块本身存在一些不利于开发的因素。其东面红线外现有500千伏高压线路，竞得方必须按照供电部门的要求和相关规定退缩建筑红线进行建设；另外，公告显示，地块东南面山坟或对地块景观有所影响。

　　东莞中原研究部认为，地块因“前有高压线、后有公共墓场”的硬伤，曾在去年接连流拍，本次出让自愿降低“身价”并成功出让，“这反映尽管地块外部环境存在一定的硬伤，但随着开发的越加成熟和入住率的提升，本身的硬伤所带来的心理作用会逐步减弱。同时，开发商看好塘厦郊区豪宅板块的楼市价值，价格在可控范畴内，这些原因增加了房企布局的信心。”

　　外部市场需求大推动塘厦楼市

　　塘厦作为东莞楼市发展相对成熟的热点区域，汇集了万科、金地、中信、碧桂园等全国品牌开发商的布局，据有关数据，塘厦的住宅月均消化量从2008年的1.86万平方米到2013年的7.76万平方米，消化量跳跃式增长。

　　业内人士分析，塘厦楼市发展呈现“三足鼎立”的格局，以万科棠樾、观澜高尔夫为代表的观澜郊区豪宅板块；以城蕊首府、金地博登湖等为代表的新城区和以德州丹缇轩、花园1号为代表的老城区。

　　塘厦作为东莞经济发达镇区，经济水平位列东莞各镇前茅。产业经济发达，大约53万的常住人口，塘厦本地人以及企业高管、老板成为当地购买力的一部分消费市场，但这部分消费的支撑力有限，毕竟塘厦缺乏白领阶层，以企业高管为代表的购买力人群偏少。从近两年来看，塘厦的楼市在万科、碧桂园、中信等品牌开发商共同推动下，区域成交十分活跃，这根本的驱动力在于外部市场的需求庞大，尤其观澜板块直接对接深圳客的需求，使得该板块的土地价值和楼价节节飙升。

　　“但是在宏观调控的不确定性、企业未来对深圳客的挖掘难度加大以及市场竞争格局加剧等因素，也使得塘厦未来的楼市充满着变数，而开发量的激增或加大潜在风险。”东莞中原研究部分析员称。

　　■延伸阅读

　　三线镇区

　　成“冲量”目标

　　进入第四季度，为冲刺年度销售目标，不少房企全面启动推售计划，市场迎来一轮供应热潮。

　　为完成年度土地供应计划，第四季度土地市场也掀起一轮“冲量热潮”，截止10月30日，11月和12月东莞将有18宗商住地出让，面积合计72.26万平方米，其中一二线镇区各4宗，三线镇区10宗，面积47.65万平方米，占整体的66%。

　　分析员叶海青认为，随着楼市交投氛围维持活跃，开发商回笼资金顺利，以及政府为完成年度的供应计划，第四季度土地掀起一轮推地热潮，尤其偏远落后镇区供应发力明显。这些地块多数位于房地产开发的非热点区域地带，地块综合素质参差不齐，开发商的可选择范畴广，但由于供应地块以中小规模为主，缺乏优质地块，对大型品牌开发商的吸引力不大，可以预见第四季度本土中小房企或频繁出手拿地。

　　“第四季度土地供应爆发，一方面是为填补土地供应计划的缺口，另一方面，供应地块全为镇区地块，并且以落后镇区为主，主要是契合当前火热的土地市场控制优质地块的供应，从而避免新地王的产生，加剧房价上涨预期。”叶海青说。 (记者/龚名扬)