法官建议购房者预判风险点防纠纷 勿打“擦边球”

　　某楼盘以“不限购”、“不限贷”做广告吸引眼球 资料照片

　　本报记者 陈琼珂

　　最近，本市新推七条措施，严格执行国家房地产市场调控政策。其中包括，二套房首付比例由六成提至七成及以上；非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。 “沪七条”出台后，楼市明显降温。

　　近年来，从中央到地方陆续出台了一系列楼市调控政策，如俗称的“限贷令”、“限购令”等。这些政策都对遏制房地产市场投机行为起到了一定作用。然而，也有不少购房者因为不了解突然降临的调控新政而闹出纠纷。有人则为了买房，不惜采用假结婚、假离婚等手段钻空子。

　　对此，上海一中院房产庭法官给出建议：购房者应当事先比对自己的资质条件，充分预判风险，切勿铤而走险打“擦边球”。

　　案例1

　　补缴社保不等于“累计”缴纳

　　因儿子在沪工作，浙江的陈先生退休后想在沪购房。根据上海市政府2011年1月出台的规定，非沪籍居民在沪购房必须提供自购房之日起算的前2年内在沪累计1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。然而，陈先生从未在沪工作过，更没有在沪缴纳过个税或社保，“听说买房的时候补缴1年社保，就有资格购房了。反正政策没说不能补缴嘛！ ”

　　去年6月，陈先生与上家方先生、中介三方签订居间协议，约定20日内签署正式房屋买卖合同。合同签订当天，陈先生支付定金5万元。一个月后，房管局一纸通知让陈先生傻了眼，“非沪籍居民持社保缴纳证明购房的，必须是累计缴纳，不得补缴”。当他联系方先生要求解约返还定金时遭拒，于是诉至法院。

　　法院认为，陈先生对于自己不符合购房条件是明知的，但他对通过补缴社保以获取购房资格怀有不当的侥幸心理，对于最终未能签约具有过错，由此带来的交易风险亦应由其自行承担。据此，法院判决居间协议解除，驳回他要求返还定金的诉请。

　　【解读】主审法官蒋庆琨：在因调控政策出台导致签约未成的情况下，判断过错与否的关键，就在于违反合同一方对于自己可能因受调控政策影响而无法完成交易，是否应当有所预见。本案中，早在居间协议签订之前，就已有政策明确规定非沪籍居民在沪购房应累计缴满1年社保。陈先生所谓“补缴社保”实际是钻政策空子，最终交易不成，理应由其自担风险。

　　案例2

　　以新政为由不履约于法无据

　　去年2月25日，袁女士与上家田先生、中介三方签订居间协议，约定袁女士购买田先生名下房屋，所有交易税费均由袁女士负担。当日，袁女士向田先生支付了2万元定金；双方又签署纸质版《房屋买卖合同》，并约定于20日内网签合同。

　　次日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，即俗称的“国五条”，其中明确“出售自有住房，应按转让所得的20%计收个人所得税”。 “20%的税全部我付？成本太高了！ ”袁女士要求修改合同，由双方各自承担一半税费。田先生则要求按合同抓紧时间办，但遭袁女士拒绝。协商不成，袁女士将田先生告上法院，要求解除合同、返还定金。

　　为查清事实，法官来到税务机关设在房产交易中心的窗口。经了解，上海市类似本案涉讼房屋的买卖交易税费政策与此前没有变化。对此，袁女士从未向交易中心咨询过。

　　法院审理后认为，袁女士并未充分了解，即以调控新政出台为由拒绝履行合同，存在违约行为。法院据此判决合同解除，驳回袁女士要求返还定金的诉讼请求。

　　【解读】主审法官翟从海：“国五条”出台后，多地出现市民连夜排队网签、过户的现象。反观本案，袁女士没有积极了解政策、及时履行合同，反而一味主张推翻原先的约定，这显然有违常理，表明袁女士其实并不想履行与田先生的约定，调控新政仅是其不履行合同的借口而已。袁女士的行为违背了诚实信用原则，因此无权要回定金。

　　案例3

　　遭遇“限贷”合同可解除

　　楼市调控政策出台后，“不限购、不限贷”成为许多开发商招徕客户的新口号。小张就被这样一则广告所吸引，楼盘是期房，规划用途为办公，总价64万余元。 2011年8月6日，小张与开发商签订了《商品房预售合同》，其中约定50%的房款以银行贷款支付。

　　半个月后，上海银监局下发《上海市商业地产信贷风险提示的通知》，规定“未竣工验收的房屋不予贷款”。此后虽开发商数次帮小张申请贷款，均因房屋尚未竣工验收而被拒绝。因拿不出30多万元现金，去年3月，小张向开发商发函，要求解除合同。因协商未果，小张诉至法院，要求判决确认合同已解除，开发商返还已付购房款32万余元及利息。

　　法院认为，以贷款方式支付50%房款是双方合同达成及履行的条件。限制商业用房贷款发放的规定颁布后，小张无法办理贷款，属于不可归责于双方的事由导致合同不能继续履行，小张享有法定的合同解除权。法院据此判决确认合同已解除，开发商返还所付购房款及利息。

　　【解读】主审法官侯卫清：商品房销售广告及宣传资料上所载开发商对房屋的说明、允诺等，如果是具体、确定的，并对买卖合同的订立有重大影响，那么该说明、允诺即使未写入买卖合同，也应当视为合同内容的一部分。因此，本案涉讼楼盘“贷购不限”，应当说是双方达成合同的基础条件。而合同签订后出台了双方均难以预见的限制贷款政策，导致小张不能办理贷款，根据相关司法解释规定，小张在此情况下应享有法定的合同解除权。

　　法官提醒

　　售楼广告单可留作证据

　　面对层层加码的楼市调控政策，购房者如何才能避免纠纷发生？法官建议应增强“三个意识”——

　　一是增强风险意识，充分了解政策。房屋买卖双方在订立合同之前，应注重了解近年来的楼市调控政策，尤其是对于购房资格、首付房款比例、贷款利率、贷款资质要求等，应严格对照自身条件，对可能的风险有充分预判。实践中，无论借假结婚、假离婚“曲线购房”，还是以补缴社保打政策 “擦边球”，其背后都隐藏着难以预知的风险，一旦出现问题，非但导致买卖不成，购房人或卖房人还可能承担违约责任。

　　二是增强诚信意识，自觉践行契约。现代市场经济是发达的信用经济，合同任何一方应尊重契约，崇尚规则，信守承诺，不能以受调控新政影响为 “借口”，达到故意毁约的目的。当事人主张解除合同，必须证明确实属于调控政策规定的范围及对象，虽然积极、努力地履行义务，客观上仍难以实现合同目的，或继续履行合同将导致明显的不公平。

　　三是增强证据意识，完善书面约定。房产中介在促成二手房买卖合同签订过程中，往往表示可以代为办理贷款、过户，甚至承诺可以办出一定折扣优惠利率的贷款，或者中介佣金打折收取等等。对此，应要求中介将所有口头承诺写进书面合同中，以免中介“食言”，不兑现承诺。新盘销售之时，开发商多在广告宣传上大做文章，对此则应注意保存好广告宣传单，将来一旦涉讼可作为有力证据。