2014四大要素如何影响苏州楼市？轨交影响深远

　　购房者最注重的还是价格。

　　去年，园区湖东最后一宗住宅用地（08号地块）最终被中锐地产以14.77亿的总价拿下，成交楼面价为8898.6元/平方米。和08号地块一路之隔的天地源七里香都地块去年的楼面价是5248.2元/平方米，附近的中海8号公馆楼面价仅为3819.37元/平方米，二者之和是9067.57元/平方米。08号地块楼面价仅比二者之和少了168.97元/平方米。这样的价格，或许会带动附近楼盘价格的上涨。2014年苏州全市（包括吴江地区）商品房（普通住宅、别墅、商业）预计193个项目约79200套房源入市，其中纯新盘85个，占上市楼盘量的近一半。

　　■关键词：刚需

　　仍是2014楼市关键词

　　从住宅市场来看，2014年预计101个楼盘约58000套（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，环比2013年预计入市的46000套房源多了12000套，有不小的上涨。

　　最重要的不是相比去年房源多了多少，而是这多出来的是从哪里来，记者了解到，这101个楼盘共计58000套预计入市的住宅房源中，纯新盘占到了41个，共计26000套纯新房源几乎占了总房源的一半，新盘将成为明年住宅市场的主流。

　　搜房网数据监控中心数据显示，101个2014预计入市的住宅楼盘中，仅10个楼盘主要以大户型为主，比如万科御玲珑、万科金域平江、姑苏金茂府、新湖明珠城等。91个楼盘涉及小户型房源，多集中在75平方米到100平方米的刚需房源，供应量充足。比如，相城2号线附近的中惠晨曦怡庭主推93平方米、96平方米户型，吴江的伟业迎春丽家推出78平方米到99平方米的全能小户型等。

　　■关键词：首改

　　比重将会有所增加

　　虽然在2014年，刚性需求将继续成为苏州楼市的关键词，刚需购房者将继续支撑房地产市场的成交量。不过，从市场变化也能看出，新的一年首套自住购房和首次改善型购房需求的比例也许会发生略微的变化。其中，首次改善型购房需求所占比重将有所增加。

　　上周末，记者来到苏州新区一家售楼处，正在看房的市民不少，多为30岁左右的购房者。正在看房的张先生告诉记者：“以前买房就是为了满足居住的要求，现在结婚几年了，准备生孩子，所以考虑的因素也相对多了！”

　　“楼盘的品质、地理位置、施教区，是我这次购房比较看中的。”张先生表示：“尤其现在苏州轨交一二号线已经全面通车，出行也是我考虑的重点。”

　　为了吸引更多的购房者，开发商对于房屋质量、配套、物业等要素的打造也变得更加用心。园区某楼盘的销售人员告诉记者：“今年我们楼盘的开发更注重周边的环境和配套。”

　　■关键词：房价

　　仍是购房者最关心的

　　2013年11月29日，园区湖东最后一宗住宅用地（08号地块）开拍，最终，中锐地产以14.77亿的总价拿下此地块，溢价率48.3%，成交楼面价高达8898.6元/平方米。据悉，和08号地块一路之隔的天地源七里香都地块去年的楼面价是5248.2元/平方米，附近的中海8号公馆楼面价仅为3819.37元/平方米，二者之和是9067.57元/平方米，08号地块楼面价是8898.6元/平方米，仅比二者之和少了168.97元/平方米。有人据此预测，未来该地块的房价或将达到16000元/平方米以上，甚至有人认为该区域的房价未来或达到20000元/平方米。

　　而对于购房者来说，房价依然是关注的核心。有业内人士预测，房价未来仍将稳中有升，这其中，成本上涨是主要原因，但根本原因并不在于成本，而在于需求。苏州楼市在2014年可能会再次掀起“量价齐升”的小高潮。从搜房网统计来看，基本上九成的住宅纯新盘关于价格的说辞，仅两个字“待定”。

　　■关键词：轨交

　　深远影响苏州楼市发展

　　苏州轨交一号线在2012年就已经开通运行，轨交对楼市的拉动已经不算是新的现象了。不过，2013年12月28日正式开通的轨交二号线则使得轨交对楼市的影响更加深远，“轻轨房”的概念也更深得人心。

　　据统计，轨交一号线站点500米范围内的在售楼盘和待售楼盘共计约28个左右。而如今轨交二号线开始运行，据不完全统计，二号线地铁站500米内的在售楼盘和待售楼盘共有30个，超过了一号线的楼盘数，“轻轨房”的价格也比其他房源高出不少。

　　轨交一号线已经开通一年多，沿线楼盘价格涨幅明显高于其他地区，不少楼盘平均涨幅达到了1000元/平米以上。去年12月28日，轨交二号线开通，二号线附近石湖一楼盘在短短一个月的时间内，房价每平方米涨了1500元，成了去年12月涨幅最大的楼盘。

　　随着未来轨交三号线、四号线、轻轨S1、S2的开通，轨道交通对楼市的影响也将日益深远。记者在采访中发现，轨道交通成了不少市民购房会考虑的一个重要方面。

　　姚一鹤 文/摄

　　■新闻链接

　　去年苏州住宅均价达11397元/㎡，环比上涨13.08%

　　据搜房网统计数据显示，2013年1—12月，苏州市区住宅类房源共成交69864套，较2012年同期减少38740套，降幅为35.67%。除了3月份受政策影响带来的一波成交高峰，和年底新盘加推带来了较高的成交量外，2013年其他时间苏州楼市都呈现了不温不火的状态，月均成交量约5822套左右。

　　虽然全年成交量下降，但均价却没有下跌。2013年苏州住宅均价11397元/㎡，环比2012年上涨13.08%。另外，2013年吴中区首次取代了园区成为了新房销量最多的区域，以21616套的销售量占据全市的31%。 顾秋萍