北京3天内土地成交139亿 房山楼面价高达1.8万

　　有业内人士称，个别房企过高价格拿地的行为存在一定盈利风险

　　■本报记者 王丽新

　　2014年开年，北京土地市场延续了2013年的热度，继1月7日首拍取得开门红后，1月9日再度吸金60.79亿元，三天内土地出让金收入达138.89亿元，大有“趁热打铁”之势。

　　值得注意的是，从上述7宗地块的成交结果来看，深耕北京的传统龙头房企已经率先出手，金隅嘉业、远洋地产以及和裕地产三家拿地总额已达到85.5亿元，占7宗地出让总额的61.56%。而尚未出手的龙头房企都在睁大眼睛，密切关注着这些企业拿地的区域和对应的楼面价，以伺机而动。

　　开年成交139亿元

　　截至1月9日，据《证券日报》记者统计，北京开年已经成交7宗土地，总出让金收入为138.89亿元，溢价情况冷热不均，但多数地块溢价率超过40%。

　　1月7日，北京年内首次经营性用地集中成交，包含两宗住宅类地块，一宗商业用地，一宗文化娱乐用地，总成交额为78.1亿元；1月9日，北京成交3宗住宅类地块，总成交额为60.79亿元。

　　值得一提的是，金隅嘉业以最高报价43.35亿元夺得东坝地块，该地块规划建筑面积约31.6万平方米，以最高价计算，该地块的溢价率仅为0.28%，楼面价约合1.37万元/平方米；和裕地产以30.71亿元总价，配建2.9万平方米限价商品房、2万平方米自住型商品房的代价竞得顺义区赵全营镇镇中心区地块，溢价率高达48%；远洋地产则以11.44亿元总价，配建2.7万平方米限价商品房的代价击败万科等8家竞争对手，夺得房山长阳镇高教园区4号地，溢价率为48%。

　　据悉，远洋地产所拿的房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）地块原本规划限价房为1.1万平方米，房屋销售限价为9800元/平方米。在其约8.2万平方米的建筑规模中，60%为住宅性质用地，约40%为公建用地。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟估算认为，远洋地产本次夺得的房山地块商品房的楼面价约为1.83万元／平方米。

　　“在当下竞争白热化的土地市场中，房山区拍出1.8万元／平方米的楼面价并不令市场意外”，张大伟称，房山长阳区域已经发展成熟，区域内配套逐渐完善，房价已经突破2万元／平方米，目前大部分在售项目售价约为2.5万元／平方米。鉴于此，可见2014年房企拿地竞争的激烈程度仍在加剧。

　　高地价压缩房企利润

　　事实上，据链家地产市场研究部统计，7日成交的4宗地块平均溢价率为52.7%，其中长阳的商业用途地块溢价率达到214%。除此之外，虽然9日成交的土地平均溢价率并不高，但远洋地产所拿的房山地块的楼面价也超过了1.8万元／平方米。

　　对此，链家地产市场研究部张旭认为，近几年来赵全营镇区域住宅用地成交极少，住宅市场并不成熟。而在不考虑配建面积的情况，顺义赵全营区域的楼面价已经超过了1万元/平方米，而区位和配套都更为成熟的顺义城区，房价也刚刚超过2万元/平方米。若扣除配建成本后，相比周边房价来看，地价明显较高，风险也较大。

　　张大伟也表示，虽然2014年土地市场供应将继续增加，但从短期看，预计地王依然会频繁出现。

　　不过，尽管如此，《证券日报》记者从多家房企高层处仍然获悉，北京等一线城市依旧是其拿地布局的重点区域，声称“2014年一定会在北京拿地，而且可能进一步扩大土地储备规模”。由此可见，目前房企对北京未来房价走势的预判依然以乐观为主。

　　值得注意的是，张旭认为，在未来住宅用地捆绑自住型商品房的地块供应增加后，考虑到低价自住型商品房的入市等情况，目前个别房企过高价格拿地的行为存在一定的盈利风险。