深圳大宗写字楼交易去年3宗 今年或更多

　　2013年深圳一手写字楼供应量明显增加，是2012年同期的1.6倍。

　　去年深圳写字楼市场诞生了3宗大宗交易，其中第一季度交通银行以32亿元购买世纪汇广场后，先后又有祥祺集团收购民生银行大厦交易和正顺集团收购新世纪广场交易作为总部自用和投资用途。这种大宗交易的明显增多是深圳近几年罕见的，而记者了解到，伴随着深圳城市吸引力增强以及企业自身的发展壮大，大额资金投资总部物业的愿望也日益高涨，预计2014年写字楼市场仍不乏大宗交易出现。

　　去年大宗写字楼交易增多、近年罕见

　　据DTZ戴德梁行统计，2013年深圳一手写字楼供应量明显增加，写字楼批准预售面积达到34.65万平方米，是2012年同期的1.6倍。而在这些新供应的刺激下，一手写字楼成交22.2万平方米，较2012年同期增长292.9%。新品供应的增加分流了一部分二手交易的需求，同时受存量非住宅房交易评估征税的持续影响，全市二手写字楼成交仅12.29万平方米，比2012年同期减少32.1%。其中，业主惜售降低了二手优质物业的供应量，也在一定程度上影响了二手市场的成交量。

　　此外，2013年深圳写字楼市场的另一特点就是大宗交易较往年明显增加。DTZ戴德梁行华南及华西区写字楼部董事罗进良告诉记者，去年第一季度交通银行买下世纪汇5.5万平方米共27层优质办公物业自用，第四季度民生银行大厦以8.3亿元将整栋3.6万平方米写字楼出售给祥祺集团，而深圳正顺集团也收购新世纪广场17.8万平方米办公物业。“这3宗大宗交易前两宗收购是作为总部自用，而第三宗则是作为投资用途，此外购买方都呈现金融类和总部类客户的特点”，罗进良表示。

　　“2013年写字楼大宗交易明显增多，为近两年罕见”，罗进良介绍，交易主体也不再仅仅局限为单一的投资公司，一些产业基金、实业公司等也开始进入。他认为，一方面，在住宅市场持续受到调控的背景下，资金更愿意进入增值保值功能较强的商业地产；另一方面，伴随经济企稳、城市吸引力增强以及企业自身的发展壮大，大额资金投资总部物业的愿望也日益高涨。

　　世邦魏理仕的研究报告则认为，深圳去年投资资本市场交易较往年活跃，主要原因在于优质写字楼租金近年来呈现稳步上升的态势，而机构投资者和个人投资者愿意购买写字楼进行运营和自用。

　　南山甲级写字楼供应后年将超福田

　　长期来看，未来三年深圳甲级写字楼供应将达到414万平方米，远超当前市场的总存量，巨大的未来供应量则必然对市场造成较大的压力。但戴德梁行认为，由于新增供应中超过五成的写字楼为总部企业大楼，一定比例的自用要求以及相关联的上下游客户都将消化一部分的压力；且总部企业对其高品质物业的租金期望较高，价格让步空间有限。但整体上，租金受压的局面不会改变。

　　目前，随着前海对现代物流等现代服务业的鼓励政策，在前海注册的企业在去年年底前已经超过2000家。因为前海区域内没有已建成的写字楼，部分注册企业选择在福田和南山其他区域租赁写字楼。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，从区域发展来看，尽管福田中心区未来的持续供应将进一步稳固其作为深圳金融中心的地位，但随着后海总部经济区、南油片区以及未来前海的发展，高质素新项目的入市将使得企业租户对此片区的关注度提高。同时，2016年南山甲级写字楼168.6万平方米的供应将显然超过福田区，这有望加大南山区对深圳整体写字楼市场的影响力，强化南山区办公氛围。

　　宝安、龙岗小型写字楼出售机会增多

　　对于深圳未来两年大宗交易是否还会频频发生，仲量联行深圳公司董事总经理夏春毅表示，随着深圳湾超级总部基地及前海合作区规划的深化，国内各种大型企业纷纷落户深圳。随着深圳新的总部经济集聚区已现雏形，越来越多企业总部的落户，企业总部对购买甲级写字楼的需求也随之释放。预计2014年将继续出现甲级写字楼的大宗买卖现象。

　　“这些企业主要以金融、IT行业为主，购买的写字楼也主要用于自用”，夏春毅表示，从目前情况看来，企业购买甲级写字楼青睐于福田中心区、南山的前海和后海区域，而这些企业总部购买甲级写字楼自用的需求将带动甲级写字楼的资本值继续上扬。

　　深圳中原工商铺部董事总经理何世胜告诉记者，与往常多用来投资不同，这些写字楼的大宗交易都是买来自用的。目前，这些用家寻找大面积自用办公空间并不容易，因此买下整个物业的需求很旺盛，只要有人愿意出售大面积的写字楼就会有成交。何世胜表示，从这点来说，写字楼大宗交易在未来有增加的趋势，并且在宝安、龙岗，那些十几层的小型写字楼的成交会增加，预计今年超过1亿元的写字楼大宗交易超过10单，在明年数量和交易额也都会增加。

　　而对于写字楼的卖方，夏春毅建议，一般来说以持有写字楼为最佳方式，但开发商资金链松紧的情况各不相同，所以对于可能有需要回笼资金的开发商，他们也愿意出售整栋物业。