京西北高端楼市供应稀缺 区域升值预期强烈

　　凭借良好的自然资源和教育资源，京西北楼市一直是置业者非常看好的区域，不过，受土地供应的影响，该区域的楼市供应非常稀缺，目前该区域的可售房源主要由融创西山壹号院、万科如园、保利西山林语等项目支撑，但是截至目前，除西山壹号院已经进入收尾阶段外，保利西山林语项目的销售已经结案。业内预计，万科如园将是京西北高端楼市“空档期”的主要供应来源，供需不平衡使得区域升值潜力的预期较为强烈。

　　京西北需求旺盛

　　高端改善型的购房者在京西北地区购房时，往往会感到市场供应稀缺。

　　“世纪城、万泉新新家园的第一批业主已经入住超过了10年，他们中的很大一部分随着自己事业的发展、家庭结构的变化以及区域内房产的升值，升级置换的需求都十分强烈。”麦田房产的一位店长分析称，由于万柳——西北旺板块拥有教育、医疗、居住环境等方面的优势，大部分升级置换的业主，都希望在本区域内完成置换，这就导致了区域内置换需求十分强烈。

　　但该区域可售的二手房并不多，我爱我家的市场监测数据显示，2014年1~2月，北京增量和存量可售期房房源中，位于京西北地区的比例仅有12.5%，除东城、西城的传统城四区之外，位于海淀区的京西北地区可售房源数量排在北京的倒数第五位，稀缺程度可见一斑。

　　“北京西北地区，尤其是万柳——西北旺板块常年缺乏供应的局面可能在2014年会有改观，但是，在改观之前，可能会经历一段青黄不接的时期。”中原地产分析师张大伟向记者表示。

　　供应青黄不接

　　由于万柳——西北旺板块的土地供应一直稀缺，在百旺家园等早期项目入住后，该地区的可售住宅房源供应，主要由融创西山壹号院、万科如园、保利西山林语等项目支撑。但是截至目前，除西山壹号院已经进入收尾阶段外，保利西山林语项目的销售已经结案。

　　在传统主力项目悉数接近结案或者已经结案时，新的主力供应却不能立即“接续”。据了解，中赫置地开发的万柳书院项目，已经确定在2014年入市，但是，最终入市的时点至今未能最后确定。这意味着，目前，在万柳——西北旺板块，仍有较大房源储备的高端住宅项目只剩下万科如园一个楼盘。业界预计，该楼盘有望成为空当期内消化区域内置换需求的主力项目。

　　“我们没有太研究过这个市场节奏的问题，我们还是做好自己，按照自己事先已经确定的销售节奏推进。”日前，万科北京高端事业部相关负责人向记者表示。他告诉记者，如园项目目前已经逐步成熟，在一期交房之后，后期已经逐步进入现房、准现房销售的阶段。项目整体还有近800套房源的可供应量，预计今年整体可供应300套。项目计划在3月8日推出60套新品楼王，主力户型是230-260平米精装修产品，新增新风系统。在今年5月将向市场推出该项目的350平米中央楼王产品，同时，实楼样板间也将投入使用。

　　房价上涨预期强烈

　　在供需不平衡的背景下，区域内房产“升值”的预期十分强烈。麦田房产对万柳区域内二手房挂牌价格的监测数据显示，2014年1~2月，万柳区域内二手住房的挂牌价格同比上涨了约10%，价格也已经达到每平米55000-70000元左右。

　　“主要是基于两个原因，一是万柳——西北旺这个区域里新盘的供应量，从未来几个月看，新盘入市的可能性较小，但这个区域内改善和置换的需求正在增加；另外一点，万柳高价地的接近入市，也提高了市场对于万柳——西北旺板块的价值预期。”麦田房产一位店长分析。

　　尽管至今尚未对外公布正式的入市时间，但是，记者从多位市场人士处获悉，中赫置地开发的万柳书院项目，其售价已经基本确定在15万元/平方米以上。目前，该项目仍处在蓄客阶段，截至2014年2月，蓄客量已经达到1000多组。

　　万柳书院项目由北京高价地转化而来。在此之前，中赫集团以当时折算回购安置房后创纪录的价格摘得北京万柳地块，楼面价超过8万元/平方米。在万柳地块成交之后，区域内的二手房价格即迎来一轮上涨。相比之下，同期在售的同区域板块项目其市场售价多在6万~8万元/平方米不等，正是这样的价格差距，制造了万柳——西北旺区域板块强烈的升值预期。