申银万国：房价未到崩盘时 城市分化严重

　　申银万国证券最新发布的房地产行业报告称，中国房价未到崩盘时，目前全国的房地产供需比为119%，呈现供需相对均衡的状态，但城市之间分化严重，全国房地产相对过剩城市的比例约为37.14%。

　　当前市场供需基本均衡

　　申银万国房地产行业分析师韩思怡、陈天诚分析认为，影响房价的因素有很多，但根本原因是供需反转趋势的确立，有时房价会出现阶段性回调，但这并不是供需真正反转，而是受一些外部因素(限购、限贷、舆论情绪)影响而导致供需预期的短暂改变，使得供需双方观望。要判断房价是否到了拐点，首先应当判断现在的供需状况。

　　按照申万的定义，供需比等于统计年限内出让住宅用地规划建筑面积总和除以统计年限内住宅销售面积总和。经过对全国70个城市2005-2013年间供需数据的分析，申万认为：

　　全国住宅市场目前供需基本均衡。全国供需比为119%，但城市之间分化严重。其中，一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，具体来看，上海>北京>广州>深圳；二线城市供需基本均衡，供需比为116%，具体来看，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩，过剩比例为44%；三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，具体来看，营口、鄂尔多斯、张家界过剩最为严重，但仍有部分城市供给不足。

　　全国房地产相对过剩城市的比例约为37.14%。70个城市中，有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；供给相对不足的有27个，占比38.57%。分地域来看，供给过剩的省份(含严重和轻度过剩)有11个，分别是内蒙古、青海、山西、山东、湖北、湖南、吉林、黑龙江、重庆、贵州、云南、天津，区域面积达379万平方公里，占国土面积的39.5%；供需基本均衡的省份有5个，分别是新疆、甘肃、河南、江苏、江西，区域面积达255万平方公里，占国土面积的26.6%；供给相对不足的省份有11个，分别是宁夏、陕西、四川、河北、北京、安徽、浙江、福建、广东、广西、海南，区域面积达200万平方公里，占国土面积的20.8%。

　　房价下跌直接诱因是货币紧缩

　　对比日本1975年、1992年以及中国2008年、2012年的房价下跌周期，申万认为紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素。

　　日本在1971-74和1988-91年经历了两次快速加息周期(1971-74年由4%加至5.5%；1988-91年由1.76%提升至5.07%)，随后导致地价在1975和1992年出现明显调整；中国在2007-08年经历了6次加息、16次提升准备金，利息提升1.35%，2011-12年经历了6次加息、12次提升准备金，利息提升1%，随后导致2008和2012年房价出现明显回调。

　　同时，下跌周期在加长，幅度在加大。日本上世纪70年代加息周期结束时，房价增速经历了1975-1978三年的低速增长而后渐渐企稳恢复，但1992年的下跌则开启了失落二十年的序幕；中国2008年环比下跌周期4个月，而2012年则接近9个月，调整范围也较2008年更为普遍(2008年主要是一线城市调整，而2011年则几乎遍及全国)，区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。

　　商业地价连续下跌是崩盘领先信号

　　从日本的经验来看，在经济增长初期，由于重工业的发展，工业地价增长最快；随着居民收入的提升，住宅地价增长最快；而在泡沫形成的后期，商业地价增长最快。相反，当泡沫破裂时，商业地价最先下跌，且在泡沫破裂后的每个阶段跌幅都是最大的，住宅地产其次，工业地产最后。据此，申万认为：

　　商业地价连续下跌往往是房价崩盘的领先信号。日本在泡沫发生期间的1986-1991年间，商业地价的年均涨幅在10.45%，远高于全国地价8.38%、住宅地价7.17%和工业地价7.26%的涨价幅度；在泡沫破裂初期的1992-1997年，商业地价的年均跌幅近6.68%，远高于全国地价4.01%、住宅地价2.54%和工业地价1.95%的跌幅。商业地价的连续大幅下跌可看作是住宅地产和工业地产下跌的信号。

　　不过，我国的工业地产的价值还有待挖掘。中国的工业地产不像日本，在经济和房地产发展初期就大幅增长，这与我国特殊的开放和招商政策有关，工业地价被人为压低。日本在地产发展初期的10年(1956-1965年)，工业地价年均涨幅达25.23%，超过商业21.97%和住宅21.87%的水平。而我国工业地产的价格几乎没有增长过。2008年和2012年更是下跌近20%，后续工业地产有待盘活。