北京楼市新盘供应大增 刚需项目评价降价"出货"

　　春分这天，太阳光直射赤道，地球各地的昼夜时间相等，民间有“春分秋分，昼夜平分”的谚语。华中有“春分麦起身，一刻值千金”的农谚。正如春分时节对务农的重要性，所谓的刚需即首次购房客群也在楼市中扮演举足轻重的角色。同时大量自住房入市，与刚需盘“昼夜平分”。

　　新盘供应大增，房山成热点

　　2013年前，北京的刚需盘的标签是“万元盘”，但经过2013年房价的快速上涨，目前刚需盘的门槛已经到了2万元/平方米大关，刚需的主战场依然在通州、大兴、房山等近郊区域，但地理位置已由五环外拓展到了六环外。

　　业内人士指出，今年1、2月北京刚需盘并未大规模推盘，3月份以来刚需房源逐渐占据主力供应市场，目前各项目集体跑量抢客的趋势明显。

　　记者从北京市住建委网站获悉，截至4月25日，4月北京楼市共有30个项目密集取证，而仅4月22日—24日短短三天内，共有13个住宅新盘共14批房源获批预售证，共计总建筑面积近50万平米的供应量入市在即，创下今年以来单周供应的最高峰，其中房山取代大兴，包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等多项目入市，成为了供应大头。

　　北京中原首席分析师张大伟表示，今年至今新盘的供应已比去年上涨了97%，新入市的期房项目为57个，合计供应住宅16179套。

　　自住房分流，竞争压力加大

　　业内人士指出，今年北京刚需项目最大的挑战来自于自住房的冲击，由于价格明显低于周边同质的刚需项目，预计高达50万的购房家庭为了等待自住房的摇号结果而放缓了购房计划，目前刚需楼盘大多选择调低预期入市，抢夺客户资源，力图减少冲击。

　　仅4月下旬以来，北京就接连有两个自住型商品住宅项目入市，分别是位于顺义新城的住总正华新国展满庭芳项目和位于通州的紫峰·九院城项目。而自去年11月份至今，北京已有8个自住型商品住房入市，总供应房源达到14700套；几乎和今年以来新建纯商品住宅的成交规模14215套相当。

　　亚豪机构副总经理任启鑫对新京报称，由于竞争压力较大，刚需项目的市场成交很可能出现“量价双跌”。

　　刚需盘平价降价“出货”

　　为了避开下半年大量自住型商品房集中上市的冲击、实现销量，刚需盘只得在价格上做出让步和妥协，因此，价格停涨或微涨入市的刚需项目开始增多，购房者可以关注购买机会。

　　据了解，年内开盘的多数刚需项目都出现了调低预期入市，如2月开盘的大兴区的保利首开·熙悦春天以22500元/平方米入市，房山区的万科幸福汇以14000元/平方米入市，均价与上一期基本持平。3月，大兴区的金融街·融汇、众美城、住总万科橙，以及房山区的首创·新悦都、通州区的珠江四季悦城等项目都出现低预期开盘的现象。

　　如紧邻大兴地铁天宫院站的万科橙、融汇两项目，都以均价2万元/平方米左右的价格入市受到购房者热捧，被业内视为“以自住房的价格买商品房”。据悉，另一些在售项目将通过增大折扣等形式“变相降价”，房山和大兴都可能成为今年“以价换量”的重点区域。

　　■ 买房故事

　　●刘刚，30岁，“北漂”，攒了30万元，计划今年解决买房问题

　　“100万元的房子，去哪找”

　　“北京还有总价100万左右的房子吗？”30岁的刘刚问记者，他的手机桌面是妻子和3岁小女儿的合照，由于在北京没有房子，刘刚一家三口“北漂”这些年搬了有六七次家。女儿一天天大了，刘刚夫妇攒了30多万元，准备今年在北京真的安个家。

　　记者第一次碰到刘刚一家是4月下旬在南六环外房山长阳的一个楼盘售楼处门口。当时销售员热情地留他们到下午，坐售楼处的班车回城区，但刘刚坚持要自己坐公交先走，抱着小女儿的妈妈说，他们还要回草桥去看另外一个楼盘。

　　“他就非要100多万元的房子，北京现在去哪找？！”刘刚一家刚走，销售就打电话给主管抱怨道。记者随后在公交站牌前又遇上了刘刚一家，他说自己这几个月已经看了20多个项目了，但要么没有买上一居，要么就是价格超出了预期。

　　“我发现一居特别难买。”刘刚说，他看了几个项目，都是一居室的数量最少，单价也最贵；来长阳看看后，发现这块通地铁后房价涨到了2.4万元/平方米，而一居的户型都是60多平方米，加上税费首付算下来得小50万元。有时他也收到推销短信说有每平方米1.4万至1.6万元的北京房子，马上打电话过去问，得到回答要么是郊区的使用权房子，要么是房山窦店、周口店那边的，现在还没通地铁，来一趟北京城区得两三个小时。

　　“再找找吧，实在不行就再借点钱。”刘刚说，今年一定要把房子的问题解决了。

　　■ 购房建议

　　自住房无论从数量上还是质量上都远远不能解决全部的刚性需求，因为开发商更多要考虑平衡成本。对重视居住品质的购房者来说，品质型的刚需项目或更适合。

　　——中国水电地产公司副总经理谢苏明

　　近期北京楼市购房人群的观望，受到了自住型商品房土地供应不断增加的影响，但自住房供应周期也相对较长。随着市场的逐步复苏，数量可观的新盘低价入市，部分较迫切的购房需求可以寻找合适的时机转入商品房市场。

　　——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　本版采写/新京报记者 自曾晖