北京高端市场逆市回暖 优质地段项目走俏

　　59个项目单价超5万

　　6.3万元高端甲级公寓成交均价

　　在普通商品房市场进入量价齐跌的通道时，北京高端住宅市场却逆转一季度的颓势，开始稳步回升。据多家机构统计数据显示，进入4月，高端住宅市场成交量价均呈现反弹趋势，千万级住宅成交量更是明显提升。业内人士认为，高端市场成交量价齐升，凸显其在整体楼市预期不明朗情况下的抗跌保值性，二季度是高端市场传统的销售旺季，在供需双方的推动下，预计成交量还将会有所上升。

　　高端市场量价齐升

　　据亚豪机构统计数据显示，今年4月，北京59个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交141套，环比上涨4%。总价在千万级以上的豪宅成交量更是明显提升，其中1000万以上的豪宅4月成交51套，占比36%，2000万以上的豪宅项目也签约了10套之多，占比为7%，而3月该数据仅为12套和4套。

　　丽兹行豪宅研究院统计数据也显示，4月北京市高端住宅的总成交面积为25601.33平方米，套均面积为169.55平方米，环比上涨0.9%，同比上涨13.79%。从成交面积区间来看，150-200平方米户型成交占比增加，达到34.44%，为2013年以来最高值。

　　而在今年一季度，受传统春节淡季因素影响，北京高端住宅市场整体表现低迷，其中高端二手住宅共成交454套，相比去年四季度下降30.89%，同比去年一季度下降69.01%。

　　进入4月，在高端市场升温的大背景下，北京顶级住宅也在近期蕴势而起。据亚豪机构统计数据显示，4月份，成交价格超过10万元/平方米的顶级住宅共签约4套，其中西单·上国阙成交2套，北京四季世家成交1套，励骏华庭成交1套，而去年全年，也不过有21套住宅的成交价突破了10万元/平方米大关。此外，在销售量不断增加的驱使下，4月北京顶级住宅的平均报价成为自2013年以来历月平均报价的最高点，达到83410元/平方米，环比上涨1%，同比上涨14%。

　　优质地段项目走俏

　　“地段、地段还是地段”，亚豪机构副总经理任启鑫认为，高端住宅的地段优势成为其价值长期向好的坚实保障。在当前国内金融系统影子银行风险加剧，流动性错配、期限错配、风险错配和高杠杆导致金融投资所谓的刚性兑付难以为继的前提下，国内财富阶层正在面临重新配置投资组合，在此时，北京优质地段高端项目坚挺的价值走向赢得高端人群的瞩目，决定高端市场逆市走高的原因，也就在于高端人群正在将地段作为置业的首要考虑指标。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为，核心区住宅对稀缺资源的占有是其他区域项目无法比拟的，北京顶尖的商业、行政、医疗、教育资源，加上稀缺的人文景观都集中在核心区，这对区域内生活品质及生活便利的助推作用相当明显。

　　据亚豪机构统计数据显示，4月北京高端住宅成交区域以朝阳区较为活跃，共成交85套，占比60%。板块集中在CBD和亚奥区域，分别成交34套和29套，占比分别为24%和21%。在任启鑫看来，随着高端楼市的逐渐升温，一些交通便利，拥有高端配套资源的热点区域正在成为高端置业人群的投资首选。

　　CBD作为核心商务区，区域内的高端住宅项目无论是从自住还是投资角度，性价比都非常高。而受奥运会的成功举办带动的亚奥区域的不断升值，加之可开发土地的日益减少，亚奥区域的发展趋势及前景一直处于利好态势，需求量始终是有增无减。

　　对于千万级顶级住宅的崛起，任启鑫认为，这凸显其在整体楼市预期不明朗情况下的抗跌保值性。当下的顶级住宅买家日趋专业，对住宅的产品品质、园林绿化、智能科技、配套及安防等方面的综合要求越来越高，特别是购买顶级住宅的财富阶层，更是谨慎理性。所以，核心区顶级住宅所拥有的先天地段优势和成熟品质无疑促成了4月这4套单价超10万元的顶级豪宅的售出。

　　有望进一步升温

　　业内人士认为，二季度将进入高端住宅市场传统的销售旺季，在供需双方的推动下，预计北京高端住宅的成交量还将会有所上升。

　　由于2013年末出台的调控政策使若干高端住宅项目推迟了入市时间，在未来9个月内，北京高端住宅供给量将有所增长。第一太平戴维斯近日发布市场报告预测，今明两年内，将有10个左右高端住宅项目入市，且多数项目的预售价格都超过10万元/平方米。其中，多个地王项目都将在今年登场，包括中赫万柳书院、保利海德公园、万科此前收购凯德的地安门项目，以及三里屯的通盈中心等都计划今年开盘入市。

　　第一太平戴维斯研究及顾问咨询部经理董月告诉记者，由于前期拿地成本较高，计划在今明两年入市的这些高端项目均价都相对较高，最低的价格预期也在7万元/平方米左右，而多数项目的预期售价均超过10万元/平方米。目前北京高端甲级公寓的成交均价在6.3万元/平方米左右，预计未来这一价格将会逐渐升高。

　　在宏观政策层面，据《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》规定，“十二五”期间，北京三环内原则上不再新增供应住宅用地。随着北京的城市化进程，核心区的土地供应日趋见底，这更加凸显了核心地段的不可复制性和稀缺性。据亚豪机构统计数据显示，目前三环以内仅剩3324套可售住宅，相比去年同期减少了1000套，可见中心城区的住宅产品将愈加珍贵。

　　在任启鑫看来，北京高端住宅市场出现的量价双增凸显买卖双方对市场的信心，在核心区住宅价值持续走高的驱使下，无论是出于自住、投资还是收藏等心态，高净值人群都会不断加大对北京核心地段住宅的投资，位于四环以内特别是三环以内的高端住宅销量会进一步升温。另一方面，开发商在对市场预期不断走高的情况下，其售卖策略也将更富前瞻性，不会像中低端市场一样“舍价保量”，而是追求高品质、高利润。