售价下行 广州一些学位房业主转卖为租

　　业内人士建议楼龄较长的楼梯学位房可放售 转购优惠一手房

　　冯先生在水荫路有一套两房的楼梯楼学位房，以130多万元放售，两三个月后还是卖不出。当有买家跟他砍价10万元时，他极不耐烦地让中介把房子转为租盘。

　　近日，几大中介陆续发布广州二手楼价出现下跌的数据，市场中的学位房也出现转售为租的现象。

　　房地产专业人士建议业主可以放售楼龄较长的楼梯楼学位房，转购“优惠价”出售的一手单位。

　　文、表/记者林琳 图/记者王维宣

　　冯先生的物业因带水荫路小学的学位，受到家长卖家的追捧。他把房子以130多万元放售，而且不予讲价，但两三个月来一直都不能成交。

　　最近，市场“降价风”吹起，他暗示中介愿意退步让一点价，没想到来看房的买家一口气就砍价10万元。冯先生一怒之下致电中介，提出房子不再放售，而是转为出租，租金为3200元左右。

　　刘先生在水荫路也有一套物业，本来放售价为170万元，略高于市场价，一直无人问津。有买家出价150多万元后，他又反口不出售，转为出租。

　　业主让价出售转买一手

　　“5月份越秀区学位房放盘量增多，由于市场下行，总价达不到业主期望后，业主转卖为租，欲等市场价提升后再卖。”中原市场部人士透露，5月越秀区二手住宅成交量排名中心六区榜首，成交上涨超一成，中原成交均价为30166元/平方米，环比上涨11%。

　　不过，正由于越秀区均价较高，成交量占比提升，结构性拉升了广州市区二手买卖均价。但是，中原数据显示，该板块的租赁市场均价为55元/平方米·月，环比下降8%。

　　在中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明建议：“20多年楼龄的楼梯楼，业主不妨在合理范围内稍降价出售，再买一手新楼居住。”他认为，目前广州一手市场价格出现调整，尤其是稍远地段如金沙洲，目前三四房的单位总价才140多万元，完全“买得过”。

　　据了解，最近有一个水荫路的业主以120多万元卖了老房，凑齐140万元作为五成首期买了荔湾的一手房。钟志明说，本来2.5万~2.6万元／平方米的新房，现在降到2.2万~2.3万元／平方米，总价比之前低10多万元，这是推动部分业主“促销”的最大动力。

　　市场：5月二手住宅价环比微跌0.3%

　　据广州市国土房管局公布的数据，5月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为4722宗，同比减少36.6%。当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比4月减少两成半，住宅租赁业务量比4月减少近两成。

　　满堂红市场研究部对二手住宅买卖交易分析发现，5月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19529元/平方米，环比下跌6.5%。5月合富标准二手住宅价格指数（广州）为181.8点，环比2014年4月微跌0.3%。

　　“楼价跌了。”一名中介前线人员坦言。据合富置业市场人士透露，降幅较大的板块，较多集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。此外，市区也有部分板块的价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中到滨江西、工业大道及中山八路板块等，但降幅较小，均在1%以内。

　　中原地产分析人士告诉记者：“从市场反馈来看，部分急需资金的业主降价空间有所扩大，但不急需资金的业主心态依然强势；而现在虽然客户实际需求量并未减少，但政策与行业环境所致客户等降价心态明显，客户看楼积极性不如从前，除非有笋盘，客户看楼动力不足。”

　　此外，一手项目较多的近郊区域，例如番禺，由于开发商去库存压力较大，促销力度也较大，形成一、二手价格倒挂现象，吸引了不少二手客户。

　　二手市场是否出现供过于求的现象？根据满堂红市场研究部高级经理周峰提供的数据，5月份经满堂红地产新增的可售房源比4月减少12.2%，有意向入市的有效客户数量比4月增加9.5%。

　　按周峰的观察，有效客户在5月份直接进行7%～8%的压价，个别业主在出货意愿明显且有意向客户不多的前提下，最终愿意降价成交。

　　根据其分析，今年前5个月的二手住宅买卖交易数据中，所有面积区间的成交价均比放盘价低，其中60～90平方米区间成功还价幅度最大，降幅为7.7%。

　　他分析5月多数面积区间的还价幅度皆比前几个月要大，且仅反映成交状态下的还价空间，可以预期市场上其他尚未成交的物业，在未来几个月就业主和准买家之间认可价格的“拉锯”会更加激烈。