国韵村萬橡府南北双"日光" 京城楼市冷热不均加剧

　　正如不少业内大腕判断，市场分化是本轮楼市调整的主旋律，在经历了近半年的筑底后，北京楼市刚需和改善两大细分市场分化开始加剧。上周，北京共有8个项目入市，其中6个项目为改善型产品，位于大兴的国奥国韵村与海淀的华润萬橡府两个改善型项目均取得了“日光”。业内人士判断，在目前各地陆续放松限购的利好氛围刺激下，北京中高端项目未来将保持价稳量升的态势。

　　改善型项目现日光

　　从2008年远洋沁山水到2013年的中建国际港，每次楼市触底反弹时，全会有知名项目用“日光”来带动市场转暖，而上周北京南北两盘的“日光”或也是此轮调整触底反弹的先兆。

　　7月19日，位于大兴旧宫板块国奥旗下的国韵村项目开盘，现场吸引了200多组客户到访，一期推出的所有房源在两个小时内全部售罄，成为近期南城楼市首个“日光”项目。

　　记者了解到，该项目一期推出的产品主要为86平方米两居、138平方米三居以及174平方米四居，全部为精装修准现房，均价3.6万-3.9万元/平方米。据项目销售负责人介绍，“项目热销主要是由于项目所处政府规划的城市中心区的绝佳地理位置，紧邻南四环中轴，出门即为蒲黄榆快速路，而且区域内居住密度非常低，周边环绕着三大公园，两条自然水系环绕，这在北京其他项目中是绝无仅有的”。

　　“我们来看过项目好几次了，通过跟亦庄的项目对比，觉得位置上有着明显的优势，特别看重的就是项目开发商国奥集团是当年奥运会运动员村的开发商，对项目的品质非常相信。”一对前来购房的中年夫妻向记者表示。

　　在国韵村开盘当日，位于海淀区域的华润萬橡府项目同样取得了“日光”，当日取得了15.9亿元的销售业绩。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，近期高端市场供应的增加主要是受到今年高端市场需求升温的拉动。今年以来，北京市场由刚需客群引发的观望虽然造成整体商品住宅市场出现下行，但相比之下，改善型及高端市场的成交却相对稳定。上半年，总价500万元以下的刚需盘成交量同比下滑近五成，而500万-1000万元/套的改善型产品虽然销量也有所下滑，但降幅仅为两成，且改善型产品的销量占成交总量的比重也由去年上半年的6.1%上升到了8.5%。与刚需重挫、改善企稳不同，高端项目不仅没有受到市场利空的影响销量反而猛涨，数据显示，今年上半年，北京成交价格超过2000万元/套的商品住宅，同比上涨50%。

　　价值洼地

　　尽管与亦庄区域仅相隔一条五环路，但是旧宫板块在楼市上的名气与亦庄有一定的差距，不过这样的差距却造成了区域目前还处于楼市的价值洼地。

　　记者了解到，目前亦庄板块中在售的亦庄金茂悦价格为4万元/平方米、海梓府为3.5万元/平方米、枫丹壹号为3.8万元/平方米，而为精装修准现房交付的国韵村项目目前均价仅为3.8万元/平方米，而在位置和配套上与亦庄相比有着明显优势。

　　在位置上距离市中心更近，在配套上项目周边有两条自然水系环抱，与正在修建的60万平方米大型商业项目城市之花项目仅一路之隔。同时目前区域内还有两个大型开发商开发的项目中冶德贤公馆和首开保利项目。

　　记者了解到，2012年，中冶联合体以22亿元获得的大兴旧宫地块楼面价约为15917元/平方米，如果去除需要配建的4700平方米公租房，楼面价更是高达16478元/平方米；2013年，保利首开拿下旧宫地块的总价为12.82亿元，溢价率49%，不算保障房部分楼面价高达2.23万元/平方米。从楼面价来判断，未来区域内入市项目的价格将超过4.5万元/平方米，国韵村未来具有很大的升值潜力。（北京商报记者 赖大臣）