田国强：中国楼市还远没有饱和

　　目前，住宅空置率并没有一个准确的官方定义、官方数据，中国住房的空置率俨然成了一个难以破解之谜。近期，一份宣称“全国城镇家庭住房空置率22.4%”、“全国空置房为4898万套”的地产行业统计分析报告再度挑动了房地产市场的敏感神经。“大炮”任志强直接反驳称，“绝不可能有5000万套或更多的空置”。

　　一场“空置率论战”由此引发了人们对中国楼市以及中国经济前景的诸多预测。对此，上海财经大学经济学院院长、经济学教授田国强在接受本网专访时提出了个人见地。

　　非官方数据的存在是必要的

　　他认为，其关于空置率的数据调查，开启了我国包括国家统计局都一直未能有效开展的调查，具有填白的重要意义。从方法上，通过分组分层随机抽样抽取了2.8万多个样本，间隔一年入户调查，再辅以2次电话辅助调查，这些基本上是国际上的通行做法，具有科学性。因此，中国家庭金融调查与研究中心发布的这个报告得出的数据是可信的。

　　当然有人批评他们的样本规模的相对有限。确实，以美国全美住房调查（American Housing Survey）和当前人口及住房空置调查（Current Population Survey/Housing Vacancy Survey， CPS/HVS）为例，其样本容量分别约为5.6万个住宅住址和7.1万个住宅住址，但这些都是美国人口调查局等政府部门实施的，有很大的财力、人力支持。规模重要，但更重要的还是看调研的方法科学性和代表性，科学性最基本和关键的判断标准是获取的样本是否具有随机性。

　　关于任志强和甘犁“空置率”论战，田国强认为关键是要把概念和定义搞清楚。任志强的数据测算只涵盖了商品房，而甘犁的数据则将小产权房、家庭自建房等都涵盖进来了，所以二人得出的结论不一致是理所当然的。所以，关键是要把概念的边界搞清楚，空置率是广义的还是狭义的。

　　国内和国外对于空置率的概念界定也是有所差异的。国际上，空置率是以市场上有出租或出售愿望的空置住房作为分子，而甘犁这边是将空置房定义为两类：一类是因一套房家庭外出务工等原因而无人居住的住房；一类是多套房家庭既未自住也无他人居住的住房，两类空置住房作为分子，也包含了未进入市场的空置房，如果将第一类不计入，空置率肯定也就没有这么高了。

　　中国是一个转型经济，经济体制、结构变化很快、很大，有很多调查统计制度和方法体系还没有来得及转换。其实，如同经济发展不能光靠国有企业一样，统计调查也不能光靠官方统计机构。实际上，在国外非官方数据调查机构是非常多的，占了绝大多数，他们对政府调查机构既是竞争又是互补、既有制衡也有合作的关系，可以将一些官方做不了、做不好的调查做起来。

　　这些非官方的数据调查机构特别是那些非盈利的数据调查机构，如由大学发起的数据调查机构有着很强的学术性和独立性，他们作为中立的第三方，具有利益超脱性，其数据往往有很强的公信力。如密歇根大学消费者信心指数初编制于20世纪40年代，已经成为半官方色彩的数据。并且，这些非官方的数据调查机构往往是与民间智库相关联的，这就使得这些智库提出的政策方案既有定性分析又有定量支撑，政府很多时候通过购买向智库获得决策咨询建议，其背后所隐含的就是对民间数据调查的信任。所以，像这些非官方数据调研机构的存在是非常必要的，需要更多这样的机构。

　　而空置率反映的是一种结构性的资源错配。在田国强看来，针对空置房的定义及其调查结果，可以从两个大的方面来研究推进解决空置率居高不下的问题。其一，大力促进人的城镇化，以稳定就业、同等待遇等让真正为城市发展作出贡献的农民工真正扎根城市，而非疲于候鸟式迁徙。城镇的各项福利得不到保障，自然不会放弃农村的房屋、土地及其他财产权利。其二，建立全国统一不动产登记制度，消除信息孤岛，同时加快房产税立法，在税收法定的原则下推进试点扩围，双管齐下可以有效杜绝一人多房的局面。

　　中国的楼市还远没有饱和

　　田国强称从中长期看，中国的楼市还远没有饱和，还有很大的增长空间。

　　中国的真实城镇化率才只有35%左右，还有几亿的人口要从农村转移并真正扎根到城市，这些人都要住有所居，目前的供给是远远不能填补的。中国房地产的问题，不是一朝一夕形成的，也不是短期就能解决的，房价下跌过大的问题并不比上涨过快来得轻松，因为房地产已经将政府、银行、购房者、开发商捆绑在一起，翻船的危害性具有关联性和放大性，任何激进的调整都不足取，而是需要一定的时间来化解。

　　同时，他不认为中国的房地产市场有很大的泡沫。从国际横向比较，如果用动态和发展的眼光看中国的房价（因为住房是一种高值的耐用消费品，需要跨期消费。房价所对应的收入就不应是当期收入，而是长期收入），即考虑收入增幅的显著差异（中国10%左右，美国4%左右），中国的真实（理性预期）房价收入比也许并不比美国等发达国家高多少。如果再考虑美国每年要交的房屋市值1%到3%的不动产税（这笔钱中国大部分城市不要交），其房价收入比反而超过中国。