北京多个改善性楼盘入市 报价可"坐下来谈一谈"

　　7月末，越来越多的改善型楼盘开始步入市场。作为限价令松绑的延续，单价破4万元的项目开始增多，甚至还有个别总价近千万的楼盘再现了“日光”旧景。于是，单价、总价均较高的中高端改善楼盘在冷清的北京楼市中悄然兴起。根据亚豪机构预计，8月份可能开盘的32个新盘中，有一半是改善型项目。而上周新开盘的千万级别项目北五环亚奥·金茂悦项目更是以现房姿态面世，被传一小时内就销售3亿元。再加上二手房成交量的明显回升，近期楼市的一些新变化似乎都印证着购房窗口打开，购房人观望在逐步消退，开始理性抄底。

　　真的是这样吗？北京青年报记者日前探访了多处中高端项目后发现，楼市的回暖远未像公布的销售数据那般耀眼。大部分中高端的改善项目虽然对外报出了较高的价格，但实际上，在每个售楼处现场，看房人都可以坐下来和销售员好好“砍砍价”。一些电商机构甚至与开发商合作推出了为购房人提供首付贷款的金融服务，再加上名目繁多的各类优惠，大部分改善型楼盘为了达成交易，实际上都以相对低价或降价的姿态被推入了市场。“无折扣不买房”已经在买房人中间形成了共识。

　　调查

　　多个改善型楼盘扎堆入市 售楼处报价都能“坐下来谈”

　　在各大房地产门户网站，可以找到大量新盘入市的信息，不难发现，改善型的中高端项目，从7月底就开始形成了新盘扎堆的现象。也正是在大量同质化产品的竞争下，如何打动买房人自然成了开发商的重中之重。北京青年报记者在随买房人实地探盘时发现，面对高总价的改善型项目，无论售楼员如何介绍自身优势，真正能打动购房人的仍是售楼员口中的“价格可以坐下来聊一聊”。

　　上周末，北青报记者和准备卖小换大的赵女士一同前往保利融创·枫丹壹号项目看房，与许多改善型项目一样，枫丹壹号的售楼处内醒目地摆着周围地价的比照图，似乎在提醒着看房人，项目的售价仅相当于地价的水平。负责接待讲解的项目售楼员小孔（化名）表示，项目在售户型从两居三居到联排别墅都有。对于赵女士感兴趣的145平方米三居，她报出了600万元总价，折合每平方米的价格超过了4万元。

　　对于这样的价格，在看到赵女士明显犹豫后，小孔连忙表示，“您可以先看看样板间，价格我们可以坐下来谈。”

　　在看过样板间，确认赵女士确实有买房意愿后，小孔在项目的户型图上开始计算真实的价格。她以一套七层的145平方米三居室为例，单价约39986元/平方米，实际价格为576万元，而后她又表示，项目方还给出了额外的优惠，折扣之后，扣除电商的优惠和付款方式的优惠，小孔实际给赵女士的报价为558万元，相比最早600万元的价格，低了近50万元。

　　类似价格可以“聊一聊”的情况在改善项目集中的亦庄区域十分普遍。不久之前这个区域曾因为城建·海梓府推出过28800元/平方米起的特价团购房而被认为打开了降价窗口。如今，当记者来到与海梓府紧邻的亦庄·金茂悦时，发现项目即将新推出的楼座均价已经突破了4万元/平方米。

　　“其实不是我们涨价了，而是之前海梓府的特价房噱头的意味太浓，28000元/平方米的特价房只有几套，一般购房人还买不到。”对于项目涨价的疑虑，接待记者的金茂悦售楼员解释道，实际海梓府的签约价格在36000元/平方米左右，而金茂悦作为区域内主打绿色科技住宅、精装修品质更高的项目，即将加推的五期产品报价虽然突破了4万元/平方米，但实际上与6月份开盘的四期产品价格差距并不大。

　　售楼员给记者算了一笔账，最受欢迎的161平方米四居室，单价约42000元/平方米，总价约为676万元，相比前一期3.8万元左右的价格上涨明显。但实际上，这个价格同样是可以谈的。售楼员表示，新加推的产品进一步加大了促销力度，除了与网站合作的5万元抵10万元优惠外，还有一个9.5折的优惠，这样算下来折后的价格约为633万元，便宜了40多万元。再加上开盘当天根据付款方式还将有不同的折扣，预计总价相比报价能降低50万元，单价约合在3.9万元/平方米，与此前的售价差距不小。

　　发现

　　改善型买房受困二套房高首付

　　电商配合项目推出首付分期或首付贷款

　　除了价格上的直接让利，还有许多项目明里暗里为购房人打通了各个限制渠道。

　　在朝阳区某项目售楼处，一位售楼员给前来咨询的北青报记者认真地算着经济账，135平方米的三居室，全下来约700万元，由于前来买房的多是改善型置业，因此按照现行政策，首付往往需要达到70%。“现在没那么多钱也没关系，我们可以做首付分期。”售楼员拿着笔在楼书上算着：700万的房子，开盘时可以先交30%的首付，即210万元；剩余的40%，也就是280万元，可以在之后的一年时间里交齐即可。