惠州房企投资信心回升 刚需仍是楼市发展潜力

在当前市场，楼盘采取合理的营销手段也能取得预期效果。南方日报记者 王昌辉 摄

　　惠州城区最近开盘的是中信凯旋城5期，开盘单日销售量达到129套，去化率达到82.2%。

　　尽管今年5月开始，惠州出现了问题楼盘的现象，但是并未波及市场。

　　5月底推出的升利悦湖会项目开盘当日认购所剩的产品在随后几日内也随即售罄。升利地产徐姓负责人就指出，惠州市场是以刚性需求占主导的市场，泡沫较少，无论是在市场快速走量环境下还是在市场观望情绪下，购房者的需求都摆在那里，能不能吸引他们入市，就看开发商能够推出怎样的产品和怎样的服务了。

　　今年，惠州的房企不断推出的企鹅展、功夫熊猫展、多啦a梦展以及各种各样的折扣优惠活动，打造了惠州的一场场城市嘉年华，也吸引了巨大的人气。

　　惠州老牌房企的日昇昌集团总裁欧吉阳表达了对后市的看好，除了城市住房需求和宜居环境，“目前惠州正处在尽快进入珠三角第二梯队的高速发展周期，二三产业的提速对于房地产业的推进本就不言而喻。”

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　　城市中心区风向标坚挺

　　在惠州上半年房地产中市场，尽管行业在面上陷入结构调整不可避免，但在城市的局部区域和局部楼盘仍旧频频闪现行业高光。

　　金山湖是惠州行业市场受追捧的片区，随着区域间的交通壁垒被打通，金山湖向江北、河麦以及东部新城便利的区位使得区域价值一再被市民关注。

　　8月6日，金山湖片区中心水岸城销售人员介绍，尽管市场成交出现波动，但对金山湖楼盘并未产生多大影响。片区的居住价值通过近些年的宣导和培育，已经逐步被购房者认可。

　　这也得到了现已置业金山湖，暂居东平东湖花园的市民林先生认可。“多年来，东湖花园都是惠州居住环境最好的小区之一，近年随着珑湖湾的兴起，金山湖周边的住宅集聚逐渐成为新兴的高端居住区，未来的居住环境基本可以期待。”此外，林先生还表示，由于小孩现在在上小学，住在东湖更方便，等过几年孩子长大了，金山湖区域的生活配套设施也差不多就完善了。

　　在国务院批准的《惠州城市总体规划(2006―2020)》纲要中，包括金山湖在内的南部新城承担着城市文化、体育、医疗卫生、高等教育中心等规划，这对于未来区域的居住价值而言，基本能够得到保障。

　　这些规划的利好和市民的认可也最终转化成了市场成交。据半年度的数据统计显示，区域内的凯旋城、中央公园、水岸城、君御和珑湖湾东岸等楼盘悉数进入榜单前列。有资深业内人士对此表示，当下房地产市场的大环境并不能影响市场的局部成交热潮，市场购房需求一直存在，而占据城市区位价值高地的楼盘自然最具吸引力。

　　惠州中洲置业总裁刘继洲也保持类似看法。他说，在长周期的惠州楼市发展中，需要培育行业的价值高地，打造城市的标杆产品。不管面临怎样的市场环境，中心区域的价值都能作为行业的支撑，起到风向标的作用。

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　　问题楼盘未波及市场销售

　　随着城市中心住宅区的概念逐步形成，市场成交仍旧从这里取得突破。

　　2014年7月27日，金山湖片区的中信凯旋城五期的首批园林单位D8栋开盘。开盘推出157套88-172平米N+1户型单位。现场吸引近300批次客户到场选房。据开发商提供的销控数据，开盘单日销售量达到129套，去化率达到82.2%。

　　在早前的5月中下旬，虽然时值行业面临出现个别问题楼盘事件，但并未波及市场。5月25日，紧邻方直珑湖湾的升利悦湖会项目新年首度推货入市，共推出83套平层和14套复式产品，开盘当日分别销售56套和11套，去化率分别达到70%和80%。而在记者随后5月31日的回访中看到，项目楼体外墙广告挂起了“逆市狂销”的广告语，此外，项目售楼员透露，开盘当日认购所剩的产品在随后几日内也随即售罄。

　　对此，开发商升利地产徐姓负责人就指出，惠州市场是以刚性需求占主导的市场，泡沫较少，无论是在市场快速走量环境下还是在市场观望情绪下，购房者的需求都摆在那里，能不能吸引他们入市，就看开发商能够推出怎样的产品和怎样的服务了。

　　惠州市场经过上世纪90年代的泡沫和此前连续几年的调控洗礼，市场的投资性需求基本被抑制，目前活跃市场的以自住型刚需为主。

　　在惠州城市发展过程中，由于经济的高速发展，每年仍吸引着大量外籍人口流入。据统计，目前惠州每年仍有接近10万计的机械人口增长。该群体的住房和生活需求，在很大程度上也为惠州房地产市场提供了客观的消费能力。

　　对此，惠州市嘉盛美业地产经纪公司营销总监陈锦祥认为，惠州市场从来不缺客户，缺的只是如何吸引客户的方法。

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　　营销策略得当市民不吝入市

　　如何吸引市场的购房需求进入市场？成为了考验惠州房地产行业从业人员的一大难题。

　　这无疑和楼市营销紧密相连。

　　然而，这并不容易。尤其是当下惠州市场普遍面临着产品同质化的情况下，购房者很难找到非买某个楼盘的理由。

　　于是，我们看到今年以来，在楼市营销过程中，从年初的鸿润叠韵机器人展，到东江学府多啦A梦，到奥林匹克花园南极企鹅展、华贸中心功夫熊猫和依云小镇小黄人等，不断掀起的楼市卖萌热潮。

　　开发商更看重这些活动带来的人气。南极企鹅展在六一节日期间累计吸引接近10万人次，企鹅展负责人奥林匹克花园营销经理胡润良表示，夏日的天气普遍比较热，而且今年的企鹅展、多啦A梦展等活动比起去年的明星站台，营销花费基本只占零头，但吸引的客户量接近，这就说明市场的购房热情仍然很高，只不过缺少一个合适的引擎。

　　从年初的雅居乐白鹭湖打出“直降2000元”的营销策略，随后中信的“团购”，保利的“八五折”，方直东岸的“低至5288元/平方米起”，市场的营销策略引入降价走量的通道中，这也使得大量刚需客户入市选房，开发商的营销策略取得了显著成效。尤其需要指出的则是方直珑湖湾东岸，从6月中旬加入走量大军，截至7月中旬，短短一个月的时间就实现了三四亿元的资金回笼。

　　面对这一轮入市潮，业内资深专家、中城嘉信地产董事总经理杨锦斌指出，在当前市场，金融业和行业本身的调整让开发商面临较大压力，成交量也环比出现下滑，但如果就此断定市场趋冷并不客观。这从开发商通过针对性的推货或针对性的降价，立马能够实现较为乐观的走量效果可以看出，市场的实际需求并未出现减少，只是如何去吸引隐性的需求如何转化成销售业绩的问题。

　　杨锦斌此外还认为，楼市政策没变，需求没变，购房群体没变，但成交量变了，这就说明现在市场的诱惑力还不够。

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　　进入珠三角第二梯队过程将推进房地产业发展

　　在营销领域有这样一句话：只要有需求，就没有卖不掉的产品。

　　针对开发商相应的营销策略改变，市场如期而至的集中成交状况涌现，可见进入调整周期的惠州楼市其市场需求并未出现太大波动。

　　联系到惠州市场每年新增的机械人口红利，惠州凭借其优越的江河湖海资源以及快速发展的城市经济水平，未来城市的吸引能力将会更加明显。此外，有惠州行业人士介绍，通过近年来的发展，惠州城市的不断完善也使得城市吸引力增强，而二三产业的快速增长吸纳这越来越多的社会劳动力。按照这个趋势，惠州楼市在短时期内，市场需求仍将得到进一步扩大。

　　惠州老牌地产商金宝集团营销总监余鹤皋在行业角度又指出，惠州城市的发展不断吸引着外来人口定居，对行业而言是个利好。然而惠州行业凭借惠州的湖海资源优势，不断发展起来的度假地产和养老地产基地，反过来又极大地推动了惠州宜居宜业宜游形象的深入。

　　在此之外，著名房地产行业专家、清华大学客座教授严忠明指出在当前市场调整深入的情况下，不断加深的城镇化进程将有可能成为破局的关键。严忠明指出，在城市城镇化率在30%-70%之间的时候，城镇化处于高速推进的发展阶段。据相关数据显示，当前惠州城市城镇化率在65%左右，仍处于高速发展周期内，带来的人口转移和城市发展需求，惠州房地产市场的需求仍有进一步加大的空间。

　　广东和天下集团营销中心总经理周九州在面对这一话题时直言，惠州的房地产市场最少也还有10年的增长周期，单惠城及各个区县的城镇化推进也能基本保证房地产业的发展。

　　同属惠州老牌房企的日昇昌集团总裁欧吉阳也表达了对后市的看好。除了城市住房需求，城镇化不断发展，惠州城市本身的所处的经济环境和区位环境也足够让行业振奋。目前惠州正处在尽快进入珠三角第二梯队的高速发展周期，二三产业的提速对于房地产业的推进本就不言而喻。

　　此外，深莞惠一体化加深，惠州融入和承接深圳、东莞的产业转移和人员转移，城轨的开通又将打通交通壁垒，而价格优势又将使得置业惠州在相当长时间仍将成为深圳东莞中产阶级的安家选择。

　　（南方日报记者张峰）