上海别墅市场现"僧多粥少" 中海项目或成孤品

　　2010年12月，上海规土局一则 “为贯彻落实国土资发(2010)204号文精神，朱家角镇张家圩路南侧A3-1、A3-2地块等六幅地块从即日起暂停预申请活动。”的公告搅动了上海别墅市场的平静。根据上述公告，上海已经执行国土资源部当年第204号文，叫停了容积率1.0以下的住宅用地出让。

　　自那时起的四年间，上海别墅市场开始进入“僧多粥少”时期。克而瑞的研究数据则进一步显示，上海的别墅产品新供应面积锐减，由限墅令前的250万平方米，滑落至去年的160万平方米。

　　在限墅令之后，上海的城市别墅正变得日趋稀有。尤其是上海的规划部门对房屋的建筑层高、赠送面积等都有着严格的限制，想要在城市核心区域购买在纯别墅小区里购买一套别墅产品，难度更是非常大。

　　而在上海的城市核心区域中，位于大虹桥板块的别墅尤其难得。作为世界最大的交通枢纽，虹桥被认为是长三角最核心的CBD，未来的发展前景被普遍看好。而在这个板块中，目前唯一由一线开发商开发的知名品牌项目，仅中海紫御世家一家而已。

　　供给不断下滑的城市别墅/

　　德佑地产营运副总经理丁宗洋表示，近年来，随着“限墅令”等因素的影响，别墅的供应量较前两年有明显的减少。

　　因为这一原因，上海的别墅渐渐具有收藏品的价值。以上海浦西内中环的城市核心区域，别墅的供给本就十分稀缺，从2002年至现在，有别墅产品可以购买的项目，总量不会超过一百个楼盘。而其中，能有成规模别墅产品可以购买的区域更是极为稀少。

　　尤其是在2010年限墅令出台之后，上海不仅严格限制容积率在1.0以下的地块上市，而且还在很多出让文件中明确规定了对于建筑的限高和限低规定，这意味着原本通过提高高层建筑层高，为别墅开发腾挪容积率的做法也被严格限制，上海的城市别墅，尤其是核心区域的别墅产品因此面临着供应的枯竭。

　　克而瑞的数据显示，上海自2010年开始，别墅供应面积就呈现下滑状态，大部分年份的别墅供应面积都只有160多万平方米，2012年甚至只有140多万平方米。而今年上海的别墅供应也不乐观。截至今年7月，别墅的总供应面积还不足1000万平方米，供应的稀缺性可见一斑。

　　特别是一些目前发展的热点区域，如大虹桥、滨江等板块，可以购买的城市别墅产品更是屈指可数。类似像上海中海紫御世家那样，由国内一线房地产企业倾力打造的高端品牌别墅产品，更是极为难得。

　　因为这一原因，城市别墅的升值和保值性能已经被业界公认。上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，由于别墅用地极为紧张，目前位置好的别墅保值增值性能更为突出，交易行情即将趋稳。即使是那些位置一般的别墅价格行业不会有大的波动风险。

　　不断走高的土地价格/

　　事实上，即使没有限墅令的出台，中海紫御世家的高性价比也已经在上海的别墅市场有口皆碑。

　　纵观整个上海楼市，内环市中心开发趋于饱和，住宅面临供不应求局面；中环作为内环住宅需求的首要补充，近年来“地王”频现，屡次刷新楼板价纪录，在过去一年内，上海只推出的一块中环内地块，楼面价便已超过40000元/m2；就连外环附近宝山区顾村都已达到20150元/m2楼面价！

　　与此同时，限墅令下，别墅类产品日渐稀缺，城市别墅更是一“墅”难求，而以中海紫御世家一套实际使用面积近650m2的联排为例，如果按现在中环边上的楼板价4.5万/m2计算，仅土地成本就要3000多万元。

　　而根据网上房地产的信息，中海紫御世家目前在售的一栋最贵的别墅，总价也只有三四千万元，对购房者来说，相当于是买地送房。

　　然而，尽管是相当于“白送”，但中海紫御世家的业主们所获得的别墅来历却绝不普通。上述别墅产品，是中海延请国际当今最一流的建筑设计师团队设计的，而且房屋使用的大多是上等的名贵建材。

　　关于建筑本身的价值，即使没有学过建筑设计，也可以从铜仁路333号的 “绿房子”的经历得到启发。由于该建筑出自匈牙利著名设计师邬达克之手，一直是上海文物部门钦定的上海优秀历史保护建筑。类似的保护建筑，在目前的二手房市场几乎是一房难求，已经成为上海房地产市场的无价之宝。

　　远景：大虹桥或成长三角CBD/

　　对中海紫御世家来说，位于大虹桥覆盖的长风板块，更令它的保值增值能力进一步提升。在国家会展中心正式入驻大虹桥之后，整个大虹桥在长三角，乃至全国的战略地位正日益显现。

　　作为整个长江经济带上最重要的一个CBD，也是全球最大的交通枢纽，大虹桥正在大规模吸引华东乃至全国的企业入驻，仅仅全国知名的房地产企业选择在大虹桥作为集团总部或者区域总部的就有几十家之多，另外大量的金融分支机构、服务机构也把大虹桥视为深入拓展整个华东乃至长江经济带的最好位置。

　　在这样的背景下，已有市场人士预期，未来大虹桥的能量将超过目前的淮海路、南京西路、徐家汇等路段，将成为浦西唯一能和陆家嘴比肩的超级商务中心。

　　而作为既是大虹桥内属区域又是市中心区域的长风生态商务区，在上海“十二五”规划的推动下，正以CBD和CED的双重身份，乘势而上，启动上海又一中心城区发展的引擎。

　　从重视程度来看，长风生态商务区作为西上海的发展中心，承接浦西已发展成熟的中心城区和正在快速发展的大虹桥，价值飙升，前景无限。特别是通过轨道交通和中环，长风板块直接对接上海虹桥交通枢纽，能够到达地球村的任意角落。

　　目前长风板块最大的受益者显然非中海紫御世家莫属，其位于长风公园的西侧，同时靠近苏州河，是整个区域自然资源最佳的住宅楼盘之一。周围还有118广场、旭辉世纪广场等商业中心以及华东师范大学，附近还有云岭实验学校、怒江中学、曹阳二中、华师大附属小徐二等近10所学校，是上海名校资源最为集中的板块。 (文/杨涵茗)