楼市进入“金九银十”敏感期

　　“金九银十”历来为各大地产商所重视，尽管目前来看，一些大的地产商开始推出各种营销手段与促销措施，但实际上，由于近年来“金九银十”时间段，消费者趋于理性，效果对于大多数公司而言，并不理想。笔者通过对中国金融数据、地产市场现状及政策展望来看，如果今年楼市在敏感时间之窗内出现突破，那么可以判断中国楼市或将真正的体现出风险，而优胜劣汰不仅仅体现到中小地产公司，大的地产公司破产也将是大概率事件。

　　笔者所在的郑州东区CBD高级写字楼内，前些年一些风光的地产投资公司、股权地产方向等相关的公司，目前已失去了往日云集的场面，更多的是撤离或转型其他。据朋友方面沟通了解，温州、北京、深圳等地的此类公司规模或业务均在收缩，那么是什么原因导致此类现象出现，此信号在今年楼市的敏感之窗内又将如何体现影响呢？

　　研究观察认为，下述因素或直接相关。

　　首先，金融数据显示不确定性风险。

　　金融与地产密切相关，从今年金融数据情况来看，笔者关注到今年7月份的宏观金融数据处于恶化的趋势，而8月份的数据虽然没有出来，但一些先期指标数据已显示出不确定性风险或将演变到系统面上。日前央行公布的7月金融统计数据报告显示：当月人民币贷款增加3852亿元，同比增少3145亿元。与6月新增信贷10800亿元相比，环比减少了64%；与去年7月6999亿元新增贷款相比，同比减少了45%，创2010年来新低。7月份社会融资规模2731亿，分别比上月和去年同期少1.69万亿元和5460亿元。笔者观察到8月份前两周四大行存款情况其再发生下降信号，相关数据显示：截至8月17日，四大行存款负增长近5300亿元，其中中行减少近2500亿，工行减少近1300亿，建行减少1000亿，农行减少500亿。同时，8月前两周，四大行新增信贷规模仅560亿元，配合8月份中国汇丰PMI指数创三个月新低，因此如果工业需求与投资受抑背景下，与金融市场密切相关的地产市场就可能在日后出现连锁危机事件，因此对于敏感窗口的楼市而言构成冲击。

　　其次，地产市场库存规模庞大。

　　如果说地产市场在前些年地方政策性保护或支住产业等相关利益体热力护盘下，其投资风险隐匿，延迟了地产市场风险集中的爆发的问题，但目前的情况是，严峻的上市公司存货、资产负债率创新高与现金流等敏感数据，已显示到问题的严峻性。据市场相关统计显示：截止到2014年8月27日，98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。98家上市房企库存从去年同期的3.34万亿元增加到了3.56万亿元，同比新增库存2246.64亿元，增幅达6.7%。对于上市房企而言，如果用存货占总资产比重来衡量上市公司库存水平的话，从2012年2季度开始去库存过程开始，到2013年3季度开始加库存，目前该指标为65.7%，已创下历史峰值，同时其资产负债率也处于历史峰值。如果我们把视野放眼全国，其情况同样严峻。同策咨询研究部数据显示，截至2014年7月底，监测的一、二、三、四线35个城市，商品住宅累计库存余量为30216万平方米，环比小幅上扬2%，同比增幅达39%；35城累计存销比为22.58个月，环比增长3%，同比涨幅为61%。这说明在今年“金九银十”的敏感周期内，更大程度的是消化库存式的促销，但由于消费者的不断成熟，房子这一消费品的消费欲望已大为降低。如果没有相关政策化解或刺激，年底资金紧张及还款背景中，就会出现大量的地产公司危机事件，进而波及相关行业与市场投资，此类因素将对敏感期的楼市构成极大挑战。

　　最后，敏感期也是政策博弈关键期。通过事件观察，目前全国46个城市大多对限购政策采取了解禁，但从市场反映来看，其并未引起消费者的较大购房热情；而北京、郑州等地虽然又有“地王”出现，但地方政府的土地出让金制度也面临反腐败的进一步升级。从历史上来看，在“金九银十”前期，各地总是有地王不断出现，形成对楼市价格的前期预热，也的确出现过一定的部分热销，但随着市场经济的深入，我们看到管理层对于众多领域内的规范正在展开，比如发改委等系统的利益腐败治理、央企与国有银行高管限酬、土地出让金与公积金系统的治理与深查等，可以说这些都将可能促使过高的楼市泡沫在某一时点崩溃。笔者观察注意到，在今年“金九银十”的敏感周期之前，土地出让金的先征后返、利益寻租等已引起高层高度关注，预计规范或查办大案后将减少利益链，而使得地方政府的土地财政面临挑战，市场进入相对公平竞争阶段，进而触及到相关开发商。近期，一些大的地产商，面对税收、竞争与政策博弈变化，喊出了下一个倒下的可能。这说明地产市场的竞争与风险已到了非常严峻的地步，因此，政策博弈在敏感时间内对楼市的冲击具有不确定性。

　　总体来看，中国楼市将进入到“金九银十”的敏感周期内，是热销还是败销，其将构成衡量楼市泡沫崩溃还是健康的一个重要标志，而就当下的金融数据、地产库存、现金流困扰与土地财政政策等形势变化来看，今年楼市的“金九银十”面临的风险冲击可谓空前。