评论：价差20%“重税”已成豪宅“命门”

　　记者日前看到珠江新城一“高龄”一手楼的售楼广告，该广告声称一手房售价在3.8万元/m2，周边二手房价格在4.3万元/m2，且加上5.6%营业税和20%个税，一二手房倒挂严重，以此来显示一手房的抵买。说起来该一手房位于珠江新城地铁口，地段非常好，却一直有一手房声称“即买即出证”。记者一位朋友在该区域上班，他说当时开售时楼盘单价在1.9万元/m2，眼看着它嗖嗖串上3万元/m2，之后估计有多套低楼层的单位一直未能售出，故此该楼盘长年都有一手房在售。不过，以往被开发商用来说事的二手房税费重，今年加上豪宅转让个税与营业税“联动”，想扣减营业税就必须按照增值部分征20%个税，的确会打击豪宅市场。

　　据记者了解，豪宅的认定有两个，一个是由楼盘容积率来认定，容积率低于1的楼盘无论房屋面积大小，全部被认定为非普通住宅（俗称“豪宅”）；二是根据面积来定，面积在144平方米以上且套内面积在120平方米以上的则被归类为非普通住宅。记者之前采访过萝岗多个二手楼盘，如万科城、保利林语山庄等楼盘，由于这些楼盘的容积率都低于1，萝岗二手名盘的税费向来就较其他区域要重，之前由于萝岗一手房断货而使“刚需”族不得不转买二手房，后来随着一手供应大增且后期出现降价，萝岗名盘的二手转让顿时陷入停滞。若是从面积来定，对于144平方米左右的房屋来说，以往购房者非常重视的实用率或是一个双刃剑，建筑面积144平方米且套内面积在120平方米以上，也就是说实用率在83%以上。一些在144平方米“豪宅线”附近的房屋，高实用率反而是一个缺点，因为未来转手可能会产生买卖差价20%的个税，不过近年高层电梯楼实用率高于83%的楼盘都不多，一些担心购买144平方米房屋会导致豪宅征税的买家不妨看看楼盘的实用率，实用率低或许可以放下心头大石。

　　虽然一手房开发商出于售楼考虑多番贬损二手房，不过售出的一手房最终都会变成二手房，如果房屋缺乏流通变现的能力，这与小产权房何异？故此，二手房税费是买卖双方需要共同面对的一个问题，对于豪宅来说，目前个税征收方式依然可以据实和核定两种方式并行，买卖双方签约前可以仔细计算两种方式产生的税费差异。其实无论是哪种征税方式都好，最怕的是税局评估价系统的“神评估”，买卖双方真实报税却必须按照不知从何处得来的评估价来纳税，高了也不见税局补给业主，低了则是按“孰高原则”，依然按照双方的报价来纳税，对此买卖双方应该在买卖合同上做好充分的预案。