国内楼市波动助推海外置业潮 谨慎购买善避风险

　　随着中国经济的发展，房地产市场的增温越来越快，民众对于房产市场的关注度也不断提升。当今的中国，与世界联系越来越紧密，国人的视野也从过去的小范围扩大到了全世界，而眼下，在中国大起大伏的房产市场波动中，许多国内房企把目光转移到了海外，进驻海外房地产市场，兴起了一股海外置业的热潮。而对于购房者来说，除了最基本的居住需求，投资、移民、留学等各方面的需求也是这股海外置业潮流的重要推动力量。

　　不住只作为一种资产

　　类似于国内的房地产市场，投资是许多人选择海外购房一个重要的原因。中国的房地产市场相比于英美等国家，还处于不成熟、不稳定、不平衡的阶段，且目前国内房地产市场的不景气和价格的回落，使得许多购房者态度发生了转变，目光也逐渐由国内转移到了海外市场。相比于国内一线城市的房价，国外许多国家的房产性价比更高，以同样的价格能买到地段更好的房产。而且相比于国内房地产市场价格的大幅波动，海外置业的优势在于其稳定的升值与投资回报，风险较低。许多投资者在海外买房，并不会去居住，只是把房产作为一种多样化资产，用于出租或者等待其升值变现，获取更大价值。专家认为，房企转战海外，意在谋求更多的投资收益。

　　在地点的选择上，美国、加拿大、英国等国家房产倍受投资者青睐。目前一些机构对美国的经济比较看好，房地产市场也是比较被投资者看好的，相对于中国，美国为代表的发达国家房地产行业发展较为成熟，加上良好的投资收益空间和法律制度，吸引了越来越多中国投资者的目光。据报道，中国人是美国房产市场最大的买家，加利福尼亚、华盛顿、纽约、德克萨斯是中国买家最感兴趣的地区，其中过半的投资集中加州、华盛顿和纽约。由于加州离中国较近，气候宜人，且当地有许多华裔居住，生活方式较为符合中国人习惯，所以加州尤其吸引中国大陆买家。专门向大陆买家介绍海外房产信息的居外网C E O安德鲁·泰勒(A ndrew T aylor)表示，在迈阿密，中国买家钟意海边的高端新别墅，因为这些别墅容易租出去，回报也很高。德州也越来越受中国买家欢迎，尤其是奥斯丁和休斯顿。中国买家在德州房市每年投资接近100亿美元。德州外围的普莱诺华人居民比例竟然高达5.2%，是全美国华人最密集的城市。

　　海外移民身份吸引眼球

　　当前随着中国经济发展，环境污染日益严重，越来越多的中国人转向寻求海外低污染的居住环境，加上中国的食品安全、教育环境，以及医疗制度等原因，国内选择移民海外的人不断增加。数据显示，去年中国内地获得加拿大、美国、澳大利亚三国移民签证的人数超过6000人，为全世界之最，而由这股移民潮带来的，则是海外购房的需求激增。

　　选择一种新的生活方式成为了海外购房的一大原因，而各个国家不同的移民政策又给了购房者多样化的选择。由于美国、加拿大、澳洲等热门移民国家都纷纷提高移民门槛，限制移民名额，使移民难度增加，所以许多人把目光转向了移民门槛较低的国家。去年下半年以来一些欧洲国家敞开了移民大门，以低投资额吸引国内移民人士。而葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊等国推出的购房移民政策，由于可通过购房投资快速获得身份移民海外，成了备受移民人士欢迎的新选择。这些国家的投资金额低，从25万欧元到50万欧元不等，在资金门槛、审批程序、居留时间限制等方面占有很大优势，使“移民”变得更加平民化。除了欧洲的这几个国家，亚洲的韩国、马来西亚也有购房移民的政策。韩国的济州岛由于距离中国近，环境气候以及生活方式等与国人较为接近，加上其购房获身份的便利政策，也吸引了不少移民人士。一些海外置业房产公司针对购房者的不同需求，提供了购房前期的咨询、选房、考察、办理签证，购房期间的专业律师咨询、办理购房手续、获取海外移民身份，以及购房之后的一系列咨询，完善的一站式服务为想要移民却苦于各种程序和手续的人士提供了最大的便利，低投资额的购房使移民变得不再遥不可及。

　　“以房养学”异常火热

　　在经济高速发展的今天，孩子的教育问题越来越多地受到家长的重视。国内竞争激烈的教育资源和教育环境，使得很多家庭将目光转向海外，留学成为一种时尚与潮流。据教育部数据显示，2013年中国出国留学总人数为41.39万人，占全球总数的14%，且低龄化趋势明显。面对如此庞大的留学群体，海外置业以房养学的需求呈现出明显的上升趋势。

　　所谓以房养学，就是通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。很多发达国家，如美国、加拿大、澳大利亚、英国等凭借其稳定的经济，宜居的环境，高质量的教育以及成熟的房地产市场和投资机制，成为国人出国留学和投资房产的首选之地。

　　一般而言，中国留学生家庭都具备一定的经济实力，为了让子女接受更好的教育，不远万里把他们送到国外。也许多年以前，很多家庭还在为出国留学的住所而担心，怕找不到合适的房源，又怕上当受骗，或者其他多种多样的因素混杂其中。而现在，很多家长愿意出资为子女购买房产“以房养学”，既满足了子女留学自住的需求，还不失为一种投资方式，可谓一举两得。

　　曾看到过这样一篇报道，讲述了一个以房养学的成功案例：一位女士在澳大利亚投资了总价值约为40万澳元的房产，其孩子在澳大利亚留学三年的总费用为3.6万澳元。投资的三居室房产中孩子自住一间，其余两间出租，房租收入为1600澳元/月，三年后孩子毕业，她将房子转手，该房产市值已增值至56万澳元，除去留学和房产投资的成本，净赚11万澳元。这便是典型的“以房养学”的成功案例，不仅为子女在留学期间提供了一个“家”，而且具有较高投资价值。

　　正因如此，目前越来越多的留学家庭选择“以房养学”的新型留学投资模式，这也是海外置业近年来异常火热的重要原因之一。

　　谨慎购买善避风险

　　当下，海外置业原因渐趋多元化，海外购房的人群也在不断扩大。不管何种原因购房，投资、移民还是留学，都应该看清海外房地产的大形势，结合自身购房需求，并根据当地的房产走势和市场请况，驻足观望，谨慎购买。

　　海外房产价格相对于国内而言并不算高，这也就使得很多人有实力去海外购房。现在海外置业多是通过房产中介进行，这就要求购房者一定要了解清楚相关国家的购房政策，比如购房移民政策，除了像西班牙、葡萄牙等少数几个国家之外，许多国家是不能靠购房移民的。

　　此外，有专家提醒，海外购房小心难养难卖，这也是购房者需要注意的一大关键问题。所谓难养，主要是指有些国家购房后房屋的维护成本相当高。有些国家规定，假如房产持有人不在国外居住，则需要委托当地中介或其他机构收租、管理，付给其一大笔中介费和管理费；有些国家房产则明文规定几年内不许出租、出售，只能自住；而有些国家则有高额的遗产税，即使房屋空置每年也要缴纳大笔费用。

　　而难卖也是房产者面临的一大难题。很多购房者在海外置业的目的就是投资，或者短期留学，并非将其作为长期持有的固定资产，这就面临房产转卖的问题。不同国家对于房产的转卖也有不同的政策。以澳大利亚为例，购房者如果在购房第一年卖掉房产，增值部分则要全额征税，第二年可以减半，但手续仍然比较麻烦。有房产中介还指出，许多国家是不允许非本国居民购买二手房的，而本国居民在购房需求不大的情况下更倾向于购买一手房，二手房的买卖、改建流程都非常复杂。

　　虽然国外购房与国内相比有很多优势可言，如舒适的环境、发达的经济、良好的教育、成熟的投资环境等等，但同时也存在很多需要注意的问题，这就提醒购房者海外置业时要谨慎购买，学会规避风险。

　　本版稿件均由记者洛涛、实习生张晓梅、杜瑶采写