长沙楼市"秋意浓":住宅去化放缓 未来"U型"走势

　　“截止2014年9月，长沙市内六区过去一年新建商品房供销比整体呈现上扬之势，今年三季度达到过去一年中的季度峰值2.22。”

　　近日，戴德梁行长沙公司发布了2014年第三季度房地产市场分析报告。报告显示，2014年第三季度长沙商品住宅供应量不减，去化速度放缓，库存攀升，商品房市场供销比整体走高，土地市场降温。

　　土地市场降温 商业、工业用地占比剧增

　　“高攀的商品房供销比降低土地市场热度，今年第三季度土地市场明显降温。值得注意的是，极具实力的品牌房企仍在有计划的拿地，对长沙市场保持较高信心，中小型房企拿地保守，比较谨慎，市场分化正在继续。”戴德梁行长沙分公司副总经理文学向记者介绍。

　　戴德梁行的报告显示，2014年第三季度长沙内五区土地出让面积372万㎡，环比增长146%，成交金额14亿元，环比增长95%。

　　从区域来看，高新区占比52%，相比2014年上半年增长40%，成为土地出让最密集的区域；开福区占比16%，增长1%；岳麓区占比20%，下跌11%；雨花区占比8%。下跌16%；芙蓉区占比2%，下跌13%；天心区占比2%。

　　从土地用途来看，工业用地和商业用地是出让主流。第三季度工业、商业用地分别占比46%、32%，商业住宅、纯住宅用地分别占比13%、5%。

　　戴德梁行长沙分公司副总经理文学先生表示：“展望2014年10-11月的土地挂牌，月均挂牌5宗，低于2014年月均8宗挂牌量，商业用地占比仍将高达75%。”文学分析，第四季度长沙土地市场难延回暖趋势，商业用地仍将是市场供应主流。

　　商品住宅去化放缓 供销比直逼2008年

　　报告显示，1-8月份长沙市内六区商品住宅月均供应量达到102万㎡，大于近四年月均98万㎡的供应量，而月均成交量只录得69万㎡，低于近四年月均86万㎡的成交量，供销比高达1.47。

　　截止2014年8月，近三年长沙市内六区新建商品住宅库存高达1,367.3万㎡，按照近一年的去化速度计算，去化周期约达16个月，其中岳麓区库存占比32%位列第一，芙蓉区则只占4%，去库存压力最小；90㎡以上的中大户型占比78%，60㎡以下的户型占6%。

　　文学指出，今年以来长沙房地产市场的供应远高于去化速度，“楼市虽不能说是寒冬，但‘秋意’弥漫”。

　　商铺市场同质化严重 升级换代成必然

　　截止2014年第三季度，长沙优质商场存量81.9万㎡，集中在五一商圈和滨江新城，首层平均租金366.3元/㎡/月，空置率低至4.5%。

　　戴德梁行认为，长沙优质商铺的租金和空置率处于较低水平，但同时也存在分布过于集中，同质化较严重问题，在电子商务冲击下，加速商铺的升级换代是生存和发展的必然之路。

　　文学指出，尽管百货和购物中心都受制于其本身的设计和定位，以致出现不同的升级变革策略，但两者均可通过提高餐饮、体验性业态比例，加强线上线下融合、开展特色活动吸引消费者等手段，积极变脸，迎接电商挑战。

　　“限购”、“限贷”等救市措施有助于提振市场信心

　　8月6日，长沙市住建部相关负责人正式披露，长沙市已经正式解除楼市限购令，购房者已不需要限购时的证明材料。

　　8月11日，湖南省住建厅印发“湘五条”——《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金尽管减半等。

　　9月30日，央行、银监会发文松绑限贷，对保障房金融支持、居民家庭合理住房贷款需求、个人住房贷款投放能力、开发企业合理融资四方面予以支持。

　　这一系列政策的出台被业内称为“救市风潮”。文学认为：“松绑限购、限贷以及其他‘救市’措施的效果目前无法从数据上得到充分反映，但在提振楼市信心方面起到一定的积极作用。”

　　文学分析，放松限贷之后楼市成交可能呈现“U”字形变化，逐步上扬。记者 黄怡萍