11月北京33个楼盘入市 年底或出现供需双高峰

　　继10月二手房出现爆发性行情之后，11月，受供应加快的影响，新房市场将迎来一大波成交行情。经过一个月的消化，央行新政对市场的影响已经显露出来。据中原地产数据，10月北京二手房实际成交近1.8万套，但新房市场成交的环比涨幅仅2成。这样的差异主要是因为新房供应相对滞后一些。不过，随着11月新房市场供应高峰的出现，新房成交将再次掀起楼市热浪。据统计，11月预计将会有33个项目入市。

　　业内人士表示，自9月底“认贷不认房”与普宅标准调整两项“暖市”政策公布之后，“暖市”效力开始发作，虽然看房选房的购房者有所增多，但签约的滞后性导致市场销量未现起色，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交仍将处于反弹周期。

　　□供应

　　11月33盘入市

　　继10月下旬房企积极推盘之后，11月北京的供应将持续增加。根据亚豪机构数据统计显示，11月北京商品住宅市场预计将有33个项目入市，其中包括首开·熙悦尚郡、北京城建·胜茂广场、中国铁建·青秀尚城等在内的17个纯新盘，以及包括北京城建·世华泊郡、亦庄·金茂悦、住总万科·金域国际等在内的16个老项目后期。这一开盘项目量也将创下下半年月度新高，从全年来看也仅次于5月的供应量，北京楼市在经历了“寒秋”之后，将迎来新一轮“暖冬”。

　　亚豪机构副总经理高姗分析指出，今年来北京住宅市场供应情况呈现出“前多后少”的特点。上半年除元旦春节所在传统淡季1、2月份之外，其他月份开盘个数均在30以上。虽然供应较为充足，但是基于市场价格的不断攀升，已超出购房者的心理预期。再加上长期限购的影响市场需求逐渐疲软，使得上半年市场成交数据并不尽如人意，房企去化速度明显放缓。市场疲软直接打乱了开发商的推盘节奏，进入下半年以来，除8月份之外，7月与9月开盘项目量均回缩至30个以内，10月中上旬也仅有14个项目开盘。但是这一趋势将在11月份打破，受到政策利好的拉动，市场需求出现明显抬头。

　　□策略

　　低价开盘是主流

　　值得关注的是，在市场前景尚不明朗的背景下，房企的定价策略依然相对谨慎。

　　根据亚豪机构统计，多数预计入市项目均选择“平开”，甚至“低开”。例如地处昌平南邵区域的纯新盘中国铁建·青秀尚城报价21000元/平方米，相比其同区域的路劲世界城价格低出2000元/平方米；而老项目后期亦庄金茂悦此次“起价38000元/平方米”，而其上期均价在42000元/平方米；另外其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城·V公馆以及溪水雅地·尚著等，而以较低的“起价”作为宣传点也是价格营销的一种策略。另外，高姗认为，虽然年底阶段政策暖市，需求回升，但是市场价格却能够保持稳中有降的态势，这主要是受到楼市高库存的影响。

　　根据亚豪机构统计数据显示，截至目前，北京商品住宅存量为91229套，虽然其中有部分为尚未签约的自住房所贡献，但即便扣除这一部分，与去年同期58669套的库存量也相去甚远。如此大的库存压力之下，多数房企在市场转暖起初均选择以跑量求生存，因此预计短期内房价上涨动力并不充分。

　　□观点 年底或出现供需双高峰

　　亚豪机构副总经理高姗告诉记者，从11月入市项目特征来看，郊区中低端刚需与改善型项目开盘积极性较高。其中又以大兴和房山最为明显，这两个区域11月预计入市项目量均为6个。这与政策的指向性不无相关。例如普宅标准的调整，受益较大的是在原本“被非普”的郊区县进行首套置业的群体；而“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，其中尤以低端改善型受益最大。高姗指出，对于手中既有房产再进行多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金的有限，对于信贷政策的优惠反应较大。因此在接下来的一段时间内，中低端刚需及改善型产品将主导这一轮的市场回暖。

　　除去上述两项已落地的政策之外，据传另外一项税收政策利好将在11月发布，“原满5年的普通住房交易免征营业税，将调整为满2年的即可免征”，而一旦这一政策得到证实，加上原有的两项“三管齐下”，将加快北京楼市回暖步伐，甚至在年底两个月出现供需双高峰。