天津新政出台保自住购房 楼市平稳前行亮点频现

　　2014年即将过去，房地产市场也呈现出不同于往年的“微妙”局面。上半年市场内浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，而9月份以来，中央及地方各级政府陆续出台的各项利好政策让今年有望成为中国房地产调控史上一个里程碑式的时期。随着“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”、“天津六部门联合发文取消限购”、央行降息等房地产政策集中出台，有效缓解了购房者的观望情绪，市场活跃度快速提升，此前被抑制的刚需、改善需求得到释放。临近年终，很多开发商更是积极主动转向营销创新，通过优惠措施加快去库存速度，房地产市场精彩纷呈。从今天起，本报房地产版面将推出系列报道，通过从本市房地产市场年终总结，全面、权威的产品特色盘点，各区域发展特点以及房屋交易指南等四大方面入手，回望2014年天津楼市，为读者购房提供参考和指导。

　　关键词一：淡旺季区分不再明显

　　随着房地产市场的理性回归，传统的淡旺季区分已经没有那么明显。

　　2014年年初，随着传统佳节淡季来临，加之不动产统一登记制度的提速、房地产信贷收紧等多层因素影响，本市商品住宅成交回落至66万平方米总量，3月京津冀协同发展上升至战略层面，给京津冀城市地产发展带来利好方向，但从成交表现来看仍低于去年同期，传统房地产市场的“三月小阳春”并未出现。4月下旬，全国房地产市场开始出现下降趋势。天津在整体全国背景下也表现出自身特性，“蓝印取消”颁布引发蓝印客户抢购热潮，4、5月天津的商品房市场成交量显著攀升。但数字繁荣的背后，真实的市场却没有想象中那么热情澎湃，局部区域的爆发性增长成为全市交易总量激增的推手，政策变动带来的阶段性繁荣无法长久支撑，6月随着蓝印终结，天津整体成交量回落至年初淡季水平，成交均价基本持平。

　　在全国房地产市场的发展背景下，天津楼市下半年继续进入调整期，在信贷未见放松，观望情绪不断高涨的情况下成交缩量在所难免。进入下半年，7月天津新房市场未见变化，延续了6月之势，成交缩量至近一年最低点；而在房企历来重视的“金九银十”，虽然多数房企推出了打折促销，但由于之前蓄客不足，有效需求尚未完全复苏，且另一方面，政策效应尚未真正发酵，因此，整体而言，无论是市场供求关系还是心理预期都造成了旺季成色不足的局面出现。而进入第四季度以来，受松限、津十六条、降息等多种利好政策影响刺激，传统意义上销售最平淡的岁末楼市反倒显得逐渐热闹起来。记者近期走访本市部分售楼处发现，咨询看房者显著增加。

　　总体看来，2014年全国商品住宅市场整体量价同比下行，投资明显趋缓，受高基数及市场预期影响，商品房销售同比持续下降。虽然市场需求量大，但是市场预期影响了部分购房者的购房计划。不过，从本地市场来看，即使个别月份成交量价出现了上涨或下降，但都在小幅度范围内，全年市场走势较为平稳。

　　关键词二：以价换量成市场大趋势

　　经天津中原地产投资顾问部对房管局数据进行统计，2014上半年天津新增商品住宅714万平方米，较2013上半年上升34%；成交548万平方米，同比2013年下降4%，这意味着，在市场成交不断萎缩的情况下，市场供应正在持续增加，由此可见，2014年，“去库存”已经成为绝大部分房企的首要任务，以价换量仍是市场大趋势。从房企业绩来看，今年多数开发商销售不达预期，年内完成目标难度较大。2014年1至9月，20家品牌房企销售目标完成率平均值为65%(去年同期76%)。其中仅4家房企目标完成率超70%，多数房企维持在60%至70%之间，由于目标完成情况不甚理想，开发商普遍感觉销售压力陡增，通过降价促销、以价换量等销售策略加快去化以完成全年计划成为多数房企的首要任务。