明年一季度房价有望止跌反弹 一二线迹象最明显

　　进入年末，市场对于明年一季度房价比较关注。而判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二个是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三个是市场预期。

　　2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。但乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

　　房价止跌反弹的完成过程加快

　　首先从供求变量角度看，2014年总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的态势会得到扭转。在这样一个态势下，基本上会使目前库存走势呈现有惊无险的态势。之所以“有惊”，在于库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末，尤其是农历意义上的年末之前，加大推盘力度冲刺业绩有关。所以说，月度新增供应依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。

　　但是，如果从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期。总体上看，今年第四季度包括一二三四线在内的典型城市库存去化周期会低于16个月，去化压力明显低于前三季度。而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。因而乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。

　　其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。

　　实际上，从全国70城房价指数也能看出来，今年8月份跌幅持续收窄，跌幅是近5年以来最大的一次。但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反弹的可能。

　　再次，从市场预期来看，2014年房地产市场之所以出现莫名其妙的下跌，在于市场预期的一个推动力。在2014年年后杭州部分项目降价潮出现后，尽管是个案，但往往在舆论媒介的传播下，房价持续高涨的心理预期开始崩溃，进而使得房价持续下跌。部分房企在这样一个态势下，匆忙甩卖股权，认为房地产市场的大拐点出现了。

　　但是，新一届政府显然对于楼市稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对房地产市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。尤其是各大城市限购政策放松下，并没有中央政府的打压，这会使市场依然看好中国楼市。

　　目前很多经济发展的引擎还没启动，如高铁新城、棚户区改造、智慧城市建设、产业园开发、城乡户籍制度统一等，这些内容背后都会迸发出无穷的购房需求。一旦意识到这一点，那么就会认为目前房价的波动是周期性的现象，而非拐点层面的大变化。市场预期会因为此类因素而得到转变，进而使得房价止跌反弹。

　　所以从上述三个变量可以看出，即使宏观政策层面在第一季度并不继续出狠招，房价止跌反弹的过程也能够较容易地完成。如果考虑到宏观经济的救市力度会加大，此类政策会带来溢出现象，即间接给楼市带来利好，进而使得房价止跌反弹的完成过程会更快。

　　一二线房价止跌反弹的迹象最明显

　　从区域结构上看，依然是一个很完美的城市等级序列，即一二线房价止跌反弹的迹象最明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。

　　从一线城市来看，今年5月份开始，一线城市和全国70个大中城市的走势一致，出现了下跌，跌幅达到了0.08%。随后也经历了跌幅扩大、跌幅收窄的态势。2011年一线城市房价下跌的特征，当时跌了8个月。如果按这样一个历史逻辑看，考虑到目前一线城市成交量已经上升，那么今年跌幅也基本要沿袭2011年的走势，要持续8个月。如果这样考虑，那么也基本在年度呈现跌无可跌的态势，即出现房价上涨。

　　到了明年一季度，一线城市的库存去化周期有望回归12个月以下的水平，即房价快速上涨的引擎已经启动。另外，对于一线城市房价下跌的态势，不应该过于迷信。目前一线城市的房价，从指数看出现了几个月的下跌，但如果从销售均价角度看，实际上并没有明显下跌。

　　以上海为例说明，在今年前三季度，新建商品住宅价格分别为25784、26646、26874元/平方米，环比增幅分别为2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分别为9.90%、11.58%、10.44%。很显然，受到住房供应结构以及房企定价策略等情况的影响，房价其实并没有下跌。购房者现实中面对的是销售均价，而非指数。市场低迷下销售均价依然上升，进而会加大购房成本。那么市场复苏，房价上涨更理直气壮。

　　从二线城市看，目前救市和刺激程度最彻底的城市，主要包括限购政策放松、限贷政策放松、积极落实央行降息政策、各类刺激性的政策如补贴契税等。加上目前很多就业者还是聚集在二线省会城市，所以也会带动价格的上涨。这是最根本的一面。

　　当然，二线城市在总体上涨的过程中，以部分重点城市的涨势最明显，包括南京、杭州、郑州、厦门、合肥等城市，此类城市经济发达，过去压抑的房价或面临报复性反弹的可能，这个风险值得购房者警惕。

　　而从三四线城市看，依然会面临分化的现象。部分经济基础好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限购松绑下或者各类刺激下，此类城市会在外来人口导入速度快的情况下，房价被带动起来。

　　另外一种是返乡置业的需求，包括郴州（机场建设带来利好）、金华（高铁贯通带来利好）等城市，都有房价上涨的充足理由。而一些房价下跌的城市，依然是库存过大、市场信心不足的城市。最典型的就是东北部分三四线城市、西北地区部分产业导入速度慢的城市。此类城市价格反弹迹象不明显。

　　2015年第一季度置业者应如何置业？对于置业者而言，置业时需要注意三方面：首先，应跑在房价止跌反弹的时间节点前，因为购房置业至少需要经历三个月的时间，若不跑得快，那么房价上涨态势就会跑得比你快。所以，按目前的走势，尽量提前置业，比如在2014年12月。

　　其次，倘若希望继续观望，那么三四线城市可以稍微从容不迫些。此类城市即使价格反弹，力度也不会过大。而一二线城市则应该是能早则早的态度。

　　最后，如果是一个很纯粹的置业计划，那么不应该过多地依赖房价走势来做判断。毕竟房价走势是一个大概念，购房者意向的楼盘定价更有其特殊性。

　　作者系上海易居房地产研究院研究员

　　(中国经营报)