房企状告深圳规土委：60亿资产被锁定至今

　　在佳兆业危机持续发酵之际，深圳一起官司引发广泛关注。

　　日前，民营房企金光华集团状告深圳规划国土委案迎来一审判决，深圳市福田法院判决金光华败诉。金光华已选择上诉，二审将于2月3日开庭。

　　2009年6月，前深圳市市长许宗衡被“双规”，引发深圳官场和商

　　界海啸。2009年9月，相关部门叫停金光华集团名下拥有的土地及物业交易、转让手续。此外，深圳市规土委认定金光华广场存在违规行为，于两年前作出行政处罚决定，没收该项目用地范围内的建筑物和其他设施并上缴国库。

　　与佳兆业2000余套房源被锁类似，金光华集团的剩余未售物业当年也被管理局锁定，且至今未能解锁。

　　业内人士认为，此案如何判决，将对今后佳兆业事件的处理具有借鉴意义。

　　一审存三大争议

　　金光华广场位于深圳市人民南路，在整个罗湖商业街区处于核心位置，建筑面积12万平方米。项目于2004年落成，投资方耗资逾15亿元。

　　随着地价及房价不断上涨，金光华广场在2012年的评估价升至60亿元左右，如今该项目的价值又有所提升。

　　金光华涉案土地，最早要追溯到近15年前。

　　2000年8月7日，金光华集团与南国影联就南国文化广场用地签订合作开发协议，建成后南国影联占三成股份，金光华占七成。当年8月18日，双方又签订补充协议，约定金光华集团以5500万元买断地下开发权。

　　金光华广场项目共有两幅土地，分别为南国文化广场及南国综合电影院地块，初期属于南国影联所有。前者土地面积12874平方米，为1987年批准的行政划拨用地，后者土地面积5040.2平方米，于1992年投入使用。

　　由于当时土地的性质为划拨用地，按法律规定，转让须报政府审批，而金光华与南国影联未提交这份补充协议，因此深圳市规土委认为，当事人没有提供真实、完整的合作建房协议，可以认定存在骗取合作建房批准文件的事实。这种以“假合作，真买断”的方式转让土地，属非法转让土地行为。

　　实际上，2001年3月，金光华与南国影联决定重新开发，并向政府提出申请。2002年2月，金光华与南国影联就第二块地签订“重建南国综合电影院”合作协议，重新进行了分成，金光华集团为此支付南国影联拆迁补偿及经营损失共计1.61亿元。同年3月，南国影联向市国土部门递交了南国综合电影院项目和南国文化广场项目用地合并整体改造的申请。

　　2002年12月，深圳国土局将10670.7平方米的合并地块出让给金光华集团和南国影联，用地性质由文化产业改为商业用地，用地红线也重新划定，使用年限40年。为此，金光华集团补缴了4.1亿元土地出让金。

　　据媒体报道，深圳相关执法部门对金光华广场的调查线索，源于2012年7月上级有关部门转来的指导意见和相关资料。该指导意见对金光华广场涉嫌非法转让土地一案的基本定性以及处理意见，均给出了较为明确的建议。

　　2012年12月，深圳市规土委作出行政处罚决定，认定金光华集团和南国影联以虚假的合作建房协议，规避转让划拨土地的必经审批手续，已构成非法转让土地，决定没收金光华广场。

　　深圳福田法院认为，此案存在三个争议问题：一是在事实方面能否认定金光华与南国影联公司之间存在非法转让土地的行为；二是金光华的行政处罚适用法律是否正确；三是金光华的处罚是否过了2年的时效。

　　金光华代理律师认为，该项目由金光华集团和南国影联通过出让方式合法取得，并已缴足土地出让金，根本不存在行政处罚决定所认定的“规避转让划拨土地的必经审批手续、非法转让土地”的情形。

　　“我们后来决定重新开发，通过合法程序取得了土地使用权，至于怎么分配是合作方的事，属于市场行为，根本不需要政府审批，但政府完全不顾这一事实，只咬着我们最初没拿出补充协议，得出合作方是虚假合作、非法转让的结论，明显逻辑混乱。”金光华一位人士说。

　　记者在一审判决书上看到，深圳市规土委作出处罚的主要依据是土地管理法第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款。

　　金光华代理律师告诉记者，政府没收土地建筑物的前提是，擅自将农用地改为建设用地，而金光华广场的前身，一直是建设用地，因此不适用这条法律。退一步说，即便存在非法转让土地，也只是没收违法所得，不能没收土地建筑物，深圳规土委引用的法律依据存在错误。

　　此外，按照《行政处罚法》规定，深圳市规土委的行政处罚行为应当是对未超过两年限期违法行为进行处罚，违法行为有连续性或者继续状态的，从行为终止之日起计算。金光华认为，从2008年已经取得房产证，至2012年政府罚没时，已经超过两年。但深圳规土委认为，其建筑物没有拆除，随时处罚都有效。

　　房企的担忧

　　金光华广场被没收后，引发了地产界的普遍担忧，该事件的处置方式将对地产行业有很大的示范效用。而对资产的没收依据和执法程序是否符合法定程序，备受关注。

　　“从立项建造、发规划许可、施工许可，到建成开业发验收合格证、办理房产证的都是规土委，现在说没收就没收了，以前这些手续是怎么办理的？”有房企人士对此提出质疑。

　　“说实话，我们对打赢此案没有信心，不是因为法律依据不足，而是担心案件受行政干扰。”金光华内部人士和代理律师都对记者表达了担忧。

　　此前金光华申请深圳法院回避此案，但遭到了法院的拒绝。二审原定于1月开庭，但在备受争议的情况下，深圳市中院延期至2月3日开庭。

　　“我们看了判决书，上面写的都是结果上构成非法买卖，因此没收建筑物，但适用法律的前提是改变土地性质，事实上这一前提根本不存在，法院有张冠李戴的味道。”广东融关律师事务所合伙人李国斌告诉记者。

　　金光华集团也承认，金光华广场存在瑕疵，但不至于全部罚没。根据纪委部门后来调查，金光华广场存在违法改建、加建行为，其超规定建筑面积达到7355.8平方米，总建筑面积近10%属于“违建”，这一合作协议亦未报相关部门备案。

　　李国斌认为，即使金光华广场有部分违建，但属于报批的合法部分不应作非法处理；全部没收的行政处罚幅度与违法的社会危害性不成比例。